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闵行楼市内卷从未停止，选择总是那么难

发布时间： 2023-05-29   点击次数： 1022次   来源：魔都房房房    作者：张张包

前段时间，看到公众号“今日闵行”发布了一篇题目叫做“迎来近五年来最好4月，闵行亮出“大虹桥”家底——”的文章，文章中写道：4月虹桥国际中央商务区（闵行部分）完成税收收入9.88亿元，区级收入3.73亿元，迎来近五年来最好4月。

当然了文中所指的区域仅是闵行虹桥国际中央商务区的部分。

除了税收增加，闵行近期还有规划调整公示，涉及梅陇和吴泾两个社区的多个街坊。

核心内容在于对位于机场联络线华泾站附近的3个区域进行规划用地调整，总计面积66.3公顷，未来重点打造以商业服务、总部研发、生活配套相融合的产城融合板块。

真的像开头说的那样，闵行到了最好的时期。

说到这里就不得不提楼市百花齐放了。四批次认购一个接着一个，五批次马上就要过会了，据说闵行在五批次也是有对手会撞车出现，建发璟院二期&宝华七宝项目。

对于购房客来说，闵行这种竞品入市的状态反而是好的，这样才有选择的空间。

以下将分为三个部分来分析这两个项目：倒挂、配套（学校、地铁）、产品（容积率、户型），内容比较客观。

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01 倒挂

建发璟院一期512套房源，吸引了2500+组认购，认购率493%。这是近2年首个认购破2500组的项目。

要说它为什么这么热，就必须提倒挂了。

一期价格8.91万/平，而它周边二手成交价最低也达到了11+万/平。位于南侧的万源城郎郡成交单价在11.3万/平-12.4万/平，位于东侧的同济融创玫瑰公馆价格更高，最新成交单价14.4万/平。

按照目前的市场价格推断，未来建发璟院二手单价可能在13万+。

相较于建发璟院的高倒挂，宝华七宝项目要“冷静”得多。

宝华七宝项目目前还没有联动价，不过位于东侧的华发古美华府联动价8.25万/平，预计价格不会差太多。

宝华七宝项目南侧距离最近的就是东碧林湾，目前最近时间成交价在10.1万/平，这样看倒挂不足2万/平，比建发璟院目前看要差一些。

02 交通、产业&学校

这两个项目提起配套不如说，交通、产业和学校更看重哪一个。

建发璟院基本就是0距离交通，出门就是12号线东兰路站，而且二期的位置距离地铁口更近，再加上有漕河泾开发区，产业傍身，有前途。

而宝华七宝项目虽说未来也有嘉闵线七莘路站，但是直线距离也要1公里了，这样比起来，还是要弱一些的。

但是刚刚上文也提到过位于宝华七宝项目南侧的东碧林湾对口学校是九年一贯制七宝文来学校，未来宝华大概率也会对口。（新房不承诺学区，具体以官方公示为准）据说这所学校跟七宝中学是同一个办学集团，属于闵行热门学校。

两个项目除了交通、产业和学校有明显差距之外，其他配套相对来说大差不差。

所以说在配套这个层面，主要看自己家有没有对学校的要求。有就选宝华七宝项目。反之，就选建发璟院。

03 产品

先说建发璟院，项目二期位置比一期更好，一期住宅靠近主干道漕宝路，将来噪声污染、还有灰尘肯定是不可避免的，而二期靠近的万源路只是一条普通的小路，整体会更加安静，而且楼栋数量更少。

再看宝华七宝项目，但从名字宝华就感觉品质有保障了。毕竟前段时间的宝华紫薇花园就因为售楼处太好而小火了一把。不知道有没有可能创造下一个紫薇花园嘞？

不过值得一提的是，宝华七宝项目曾经是东碧林湾的二期，后来因为不知名原因二期不做了。

东碧林湾示意图，二期位置即宝华七宝项目

虽说二期没有了，但也留下了一个不算太大问题的小bug，据说项目需要跟东碧林湾共用一个出入口。

再说户型，这个就比较看主观看个人情况了。大家可以自己看看。下图是建发璟院一期户型图。

宝华七宝项目官方户型图还没有，只能看一下网传版本咯~

总结：这两个项目的选择重点在于是否对学校有需求，有就选宝华七宝项目，如果对学校没那么强烈的需求，就选建发璟院二期。

闵行本就是上海的强区，相对应的楼盘项目也不少，未来还有象屿招商公园1872、保利光合上城、保利光合臻园、万科中铁建梅陇项目、1批次土拍中的两块莘庄地块以及还未开拍的2批次3宗地块，未来供应不少。

招商公园1872

招商公园1872最值得说的就是价格洼地，大概是闵行主城最后一个单价5字头的上车项目。

另一方面，和二手房相比，隔壁万科青藤公园二手房成交价在约6.5—6.7万/㎡，加上税费、中介费要近7万/㎡了。

对标上海滨江、闵行主城区、板块同期其他项目联动价，象屿招商·公园1872都相当“抗打”！项目详情可点击：象屿招商公园1872

保利光合上城

保利光合上城属于15号线地铁上盖TOD项目，配套设施比较完善，相信未来出二手也会很有市场。

而且项目是百万方滨水住宅，居住环境也很好。项目详情可点击：保利元江路项目

保利联发·光合臻园

保利联发·光合臻园距离15号线仅150米，同样是真正的地铁房。

在这个项目上，能享受到的资源也是极为丰富的，上海TOP级教育、世界级百万方滨水TOD，家门口举步即达。论及版块，占位闵行南部科创轴的优势，让项目立于时代红利风口。

自面世以来，保利联发·光合臻园一直备受行业与置业者关注。一期产品一经入市，便冠领闵行，红动上海，购房者一席难求。约104㎡宽奢3房，目前火爆加推中。作为压轴收官臻品，二期席位限量，且臻席递减，惟速臻藏！项目详情可点击：保利联发·光合臻园

万科中铁建梅陇项目

万科中铁建梅陇项目是今年4月21日，上海第一批次土拍，万科旗下上海万怡景置业有限公司与中国铁建旗下中铁房地产集团华东有限公司组成的联合体，以75.486亿元竞得梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，房地联动价75000元/㎡。

项目靠近15号线地铁，主推百平内三房，目前已组建销售团队。项目详情可点击：万科中铁建梅陇项目

一批次中企莘庄地块

这个项目当时吸引了高达30多家房企的青睐，其实莘庄一共有2幅地块出让，另一幅也吸引了28家房企参与。

两幅地块都位于外环外，靠近地铁12号线以及在建中的嘉闵线七莘路站。两幅地块的房地联动价为8万/㎡，相较于周边二手房价格有微弱的倒挂优势。

一批次上海建工&保利莘庄地块

这就是吸引28家房企的地块。

周边配套可以说是比较完善了，人气还可以。如果两个一起上市，积分还有分流的可能。

二批次华漕地块

位于闵行的华漕16-05、17-04两幅地块预计联动价在6.6万，跟去年土拍的南山华漕地块的价格差不多。

紧靠COSTCO和印象城，距离13号线芳乐路站也不远约300米。

地块位于的前湾核心区周边将打造约100万方的前湾公园、超高层地标，以及教育用地。西侧不远处就是规划的华师大小学+初中。

二批次梅陇地块

该地块紧邻机场联络线华泾站（在建），距离15号线华泾站也仅约500m的距离。

该地块要比徐汇区即将上市的雍汇庭（联动价8.1万）更有性价比，预计联动价为7.5万。

联动价之所以差了6000元/㎡，主要原因应该就在于行政区有差异了。

根据规划显示，地块内规划商业商办量约47.61万㎡，绿地总面积约24.37公顷，住宅建筑面积约13.2万㎡，未来将提供约1072套住宅。

将形成集聚商业服务、总部办公、品质居住、文化休闲的功能高地；

规划内包含一所九年一贯制小学，以及社区养老福利设施和社区商业设施，并规划室内菜场、卫生服务站，生活配套十分丰富。

除此之外，沿景洪路两侧将打造120m高的门户地标。

该地块未来预计是一个高分盘，不仅价格便宜，而且周边配套基本都可以共享。北侧就是地上总开发体量约81万㎡的华之门规划。

在华之门超81万㎡的地上开发规模中，产品形态齐全：

商办占了80%以上，足足有约65.6万㎡，另有住宅约9.3万㎡（约950 套），酒店约10万㎡，还有教育、社区服务配套等约6.4万㎡。

华之门总商业面积将达到30万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多。

建成后将是徐汇区最大的商业地标！

其中地上商业面积24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡。

二批次浦江镇地块

地块周边已经断供三年之久了，这宗地块的上市将会为周边注入活力。

交通方面：距离地铁8号线汇臻路站1.2公里，可直达中心城区，自驾方面有外环高速、红梅高架等高快速路。

商业方面：地块周边有万达广场，是浦江目前最大的商业综合体，总建筑面积16万平方米。

学校方面：地块周边有上海师范大学附属闵行实验学校，1公里外还有浦江第三小学。

休闲方面：地块南面200米就是大治河，中间区域是规划绿地，未来也无遮挡，可充分享受河景资源。

总的来说，五批次虽然豪宅会被暂停入市，但闵行的内卷从未停止，二三季度可能也会是闵行新房楼市中最高光的时刻！