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复工后的上海新房市场变得更热了么？

发布时间： 2023-02-23   点击次数： 307次   来源：财富国际广场售楼部   作者：宛耀飞

复工后，整整一个月过去了，是时候复盘下6月的“成绩单”了！

关注新房市场的伙伴应该会有2个切身感受：

1、二批次认购速度可谓相当之快

截至发稿，2批次已有41盘取证公示认购时间，仅剩余5盘未取证，分别是宝能公馆1288、锦绣里、和欣国际花园、虹桥天玺领峯、日月光伯爵天地汇景华庭。

此时，距离2批次新盘官宣仅22天。预计7月上旬，2批次认购或将收尾。

2、二批次开盘冷热可谓相当分明

截至发稿，2批次已有16盘开盘，其中9盘售罄。

不难看出，冷热两极分化严重，部分楼盘认购率破400%，千人疯抢开盘“日光”；也有楼盘去化艰难。

那么，复工后，你觉得上海的新房市场有变得更火了么？

不妨先来投个票，说说你的直观感受：

为了更直观地反映出复工后的新房市场变化，财富国际广场售楼处工作人员找来了“标尺”：

就是集中供应以来，各批次新盘触发积分占比，以及平均入围分（社保系数0.1计算得出的裸分，以下皆同）。

从2021年各批次的触发率和平均分来看，约有45%左右的新盘触发积分，平均分大概在57分（社保系数0.1）左右。

梳理二批次新盘认购数据后，财富国际广场售楼处工作人员发现了以下4点：

1、积分触发率更低了

目前，二批次确定触发积分已达9盘。

经过合理摸排估测，二批次预计将有18盘触发积分，见下表：

触发积分占比39.13%左右，触发率明显低于前几批次！

而实际上，39.13%这个触发率也是有“水分”的。为何这么说，大家可以看到好几个项目都是沾了“套数少”的光，像同济晶萃、银河丽湾、凤凰景苑、和欣国际花园。

这样看下来，真实触发率可能要打个折扣。

2、外冷内热

单看触发积分新盘的数量和分布，其实还不够深入。

我们再看开盘情况，整体表现是外环内销售强劲，而外环外感到吃力。

其中市区盘表现抢眼，即使不触发积分，也能全部开盘日光；而外郊盘，就有了极大地落差，除了地铁刚需盘还能撑住场面，像保利云上浔光，很多就很难“日光”。

市区盘好卖，侧面反映出压抑了近3个月的中高端改善需求在强力爆发。如果说在疫情之后，高收入群体还有哪些稳健且优质的资产配置的选择？那房产必然是首选。

而外郊盘分化严重，侧面反映的则是刚需一族的变得更加审慎和理性，自住导向就是要把手头的预算用到“刀刃”上。

3、热门红盘入围分低于预期

原本高预期的“顶流红盘”，没想到最后都陆续“爆冷门”！

一批次里的中企海睿滨江，入围分82.21，社保系数0.23，顶格社保232个月。入围买家画像：

基础分60分+至少97个月社保

基础分50分+至少141个月社保

基础分40分+至少184个月社保

基础分30分+至少227个月社保

意味着，二套家庭这次几乎满社保，也能入围。

以此类推，二批次的静安府，入围分71.28，原本以为套数少、高倒挂，很多人预期“接近满分”，结果：

基础分30分+172个月社保，即二套家庭也能入围。

二批次的华发仁恒苏河世纪，前期放风认购要3000组，甚至劝退80分，结果最后远低预期，系数后（0.2分/月）积分据说85分以内，原则上基础分40/50分的购房者也能入围，让人“大跌眼镜”。

财富国际广场售楼处工作人员认为，之所以所谓“顶流红盘”入围积分低于预期，大概率还是市场非常清晰它们背后的“瑕疵”；而且即便是高分客，也更加珍惜认购机会，“稳妥”才是王道。

4、同一热盘不同批次，热度也有差异

如果把纵向视野拉长，对比同一项目最近不同批次的认购情况，我们可能会得出差不多一致的结论：

市区改善盘入围分比较坚挺。比如说仁恒海上源，在房源数量更多的情况下，二批次入围裸分飙到了64分，比以前期更高。

而外郊盘触发积分则变得更难。比如说大华锦绣四季和悦澜天地，二批次都没有触发积分。这大概率是由于此次外郊盘很多热门区域的入围比开始提升至1.8所致。

但即便如此，大华锦绣四季和悦澜天地最终认购率都没有破100%，显得一阵“凉意”。

综合以上四点，财富国际广场售楼处工作人员说说个人的看法：

复工后，上海新房市场尽管恢复很快，也很平稳，但相较疫情前，整体的热度只能算恢复了八九成，而且分化严重。

这其间自然是多重因素绞合的结果。

首先要讲的是大环境的变化，利好楼市。

在复工之后，购房者直接面临的就是房贷利率下调，放贷批贷加速，二手房核验价放松、新房入围比放宽，这些措施都比较利好购房者。

紧接着就是首批集中供地，36幅宅地成功出让0流拍，土地市场顺利达成预期目标。

再接着就是定向的“抢人”，全球TOP100名校毕业生落户，硕士直接落户，本科五大新城/金山&宝山直接落户。

在很多人看来，上海似乎并没有出台什么大型的刺激楼市的政策，和很多城市花大力气“救市”相比，仿佛只下了场“毛毛雨”。但却依然能够凑效，这就说明上海作为一线城市的定力和韧性。

其次，上海楼市供应速度加快，也给购房者带来了“快乐的忧愁”！

比如线下看房不便，认购全部转到线上，要花大几百万甚至千万的资金投注到楼市，也是很大的“考验”，而且也要一段适应期。

二批次的快速官宣/认购，认购时间缩短，不排除很多购房者的房款都来不及筹措到位，而心仪的楼盘就这般错过了。

正因如此，很多购房者也开始变得“不着急”，“等等看，三批次不就马上来了么”，提前充分准备才是最必要的。

无论如何，上海依然是作为国内资源整合最强最好的城市之一，坚定看好的人，依然会笃定加码！

至于上海新房市场，后续的热度如何，可能要等二批次新盘，包括二批次土拍完全落幕，才能看得更加清楚罢！

你是如何看的呢，欢迎给财富国际广场售楼中心留言！