当前位置： 主页 > 新闻资讯 > 三年降幅38.5%！2024年海淀买房人慌了！
发布时间： 2024-02-18 点击次数： 552次 来源：居者老莫讲买房 作者：北京财富中心官网小编整理
春节前有客户想在海淀买学区房，他们昌平有一套小两居，挂牌价500多万，手里自有资金300万，和爱人年收入220万，为了孩子上学问题，开始奔走看房。
但看了一大圈后，他们发现很多海淀学区在降价卖房，他们不知道自己会不会成为下一个赔钱的接盘侠，于是找到老莫......
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海淀，更适合1000万以上预算人群
海淀的学区，第一序列是中关村、上地和海淀（万柳），中关村有最强老牌牛小，三小没得说，学校好学位还充足，上地学校好，中学排位是全海淀第一，整体更有保障。
单从学区来说，中关村上学肯定是最稳妥的，从有学区的概念开始，中关村就是全北京第一。
但这里没什么适合居住的好房子，学位占坑的话，可以看看东南小区，科育小区。东南小区贵点，800万估计只能紧巴巴的找房源，科育小区还能够上，就是房子质量差。
按照他们的预算，房子质量肯定不会太好。
从家庭资产保值增值+学区需求的角度考虑，老莫为他们出了两个方案：
1、占坑房+海淀改善房，既能满足孩子上学的需求，又能为家庭资产保值增值买一份保险；
2、金融方案加持，直接一步到位买入1500万左右的次新改善房。
新政之后，五环内很多144平以下的房子，也要进入普宅范围了。
如果是五环内的房子，30平米总价255万的房子，首贷额度可以做到178万；如果是144平米总价1224万的房子，首贷额度可以提升至856万，大大降低了购房门槛。
所以买家的热情上来了，卖家的信心，也随之提升。
有自媒体统计，目前北京市场上已经有近百套房子开始涨价了，并且有的涨价幅度还不小。
比如海淀北部新区的保利西山林语，挂牌价从之前的920万，涨到了1000万，上涨80万，涨幅将近9%。
由于整体房价偏高，海淀区最适合的购房群体，其实是800-1000万以上预算的购房者。
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海淀三年涨跌幅排行！
海淀人的购买力，一直是全北京的佼佼者。
前不久居者整理了朝阳vs海淀成交单价散点图，总结出以下几个特点：
1、海淀的房子，从便宜到贵，跨幅度很大，从均价4万/平到均价15万/平的都有。但朝阳相对更集中，主要分布在3万/平-9万/平。
2、在真实成交中，朝阳买房人的签约中位数主要在6万/平-7万/平，海淀买房人的签约中位数在9万/平-10万/平，可见海淀人的购买力。
3、遇到楼市下行期，朝阳买房人的单价倾向，会迅速从8万-10万/平的区间，回落到5-7万/平的区间，而海淀买房人的区间，则始终维持在8-11万/平。
这也是海淀区房间坚挺上涨的原因，具体到小区，2021年-2023年海淀区涨幅最高小区排行如下：世华龙樾二期、世华龙樾四期、金隅翡丽铂爵郡、紫金数码、橡树湾五期、世华龙樾三期、西山壹号院南区、如园北区、橡树湾一期、橡树湾三期。
这其中，涨幅好的小区，要么是产业核心区，要么是学区房。
比如紫金数码对口的是人大附中实验小学，很多都是30多平的小户型，妥妥的学区占坑房。
小区一共5栋楼，1号楼是中科院北京分院，3号楼是东华合创大厦属于办公楼、4号楼和5号楼是写字楼，只有2号楼是70年公寓住宅。
世华龙樾、金隅翡铂爵郡、橡树湾、西山壹号院、天合家园则是典型的改善型住宅。
天合家园虽然在品质上和橡树湾、西山壹号院略逊一筹，但是个2021年的小区，临近田村地铁站，小区一共是9栋住宅楼，14-17层的板楼，2梯4户。小区人车分流，停车位充足，作为海淀家庭的四环改善居所，很舒服。
这几年，能兼顾海淀教育，又能兼顾居住品质的房产，即便在楼市最冷寂的时刻，依旧能领涨。
但海淀也不是全部普涨，很多没有学区的老破小或者硬伤房，最高跌幅也达到了38.5%。
2021年-2023年海淀区降幅最高小区排行：京投银泰琨御府、龙湖唐宁one、苏州街77号院、太平路8号院、翠微路甲9号院、万泉庄1号院、蜂鸟家园、北太平路3号院、中关村东大院、软件园小区、万泉庄小区、东南小区、太平路36号院。
所以在北京想买到兼顾居住属性和保值增值能力的房子，需要有足够大的城市视野和丰富的踩盘、选筹经验。少了一项技能，可能就要踩坑。
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海淀买房五大梯队
根据居者独家数据，我们将海淀区的板块分为五大购房梯队，分别是：
第一梯队：西北旺、西二旗、西三旗、马连洼、上地、清河
第二梯队：学院路、万柳、世纪城、八里庄、甘家口、公主坟
第三梯队：田村、五棵松、圆明园、五道口、中关村、牡丹园、紫竹桥、小西天
第四梯队：北下关、四季青、颐和园、香山、永丰
第五梯队：苏家坨、上庄、温泉
海淀人群围绕着中关村、西二旗买房，导致海淀的各个片区按照涨幅排序，分别是西苑、清河、羊坊店、马连洼、上地、万寿路、永定路、定慧寺、西北旺、永泰、北太平庄、万柳、五棵松、甘家口等。
这其中，如果是800万预算，那么清河、永泰、西三旗这几个区域是最优选。
这些区域的小区按照涨幅排名，分别是君安家园西区、金隅翡丽铂爵郡、世华龙樾二期、橡树湾五期、和韵佳园、圆明园东里、强佑清河新城府学上院、知本时代、橡树湾一期、世华龙樾一期东区、橡树湾四期、世华龙樾四期等，其中50%都在清河，20%在西三旗，30%在永泰。
如果预算在1000万以上，那么西二旗、龙泽、上地、田村、万柳几个区域，能选到品质更好的房子。
整体来看，这些板块，基本都布局在地铁13号线、8号线之上。
从过去北京的城市发展来看，四环边上的老破小，有地铁如今也很难卖出去。
有产业规划的区域，即便是距离地铁1.3公里左右，房子涨幅也超过10%。
所以地铁只是北京买房选择的参考要素之一。
想要选择适合自己、保值增值能力强的房产，还需要综合考虑产业辐射方向、板块品质、小区品质、房子品质等多种因素，唯有多方兼顾，才能买到未来能跟住北京大盘的房子。
为了解决更多购房者的难题，老莫专为北京改善家庭推出金融方案+购房资格盘活方案+卖房优化+数据选筹服务，全面覆盖二手、新房、政策房（共产、老公房、一类二类经适房等）、法拍房等业务，全面帮助当下购房者解决难题。
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