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详细分析上海博隆商业广场商铺价值

发布时间： 2022-01-11   点击次数： 472次   来源：博隆商业广场   作者：必屋客

一、为什么投资上海商铺不动产

1、优质不动产投资灵活，收益多元化

A、收益情况、B、保值属性、C、增值属性、D、投资门槛、E、投资风险。

股票：股票投资的极度风险性；波动强烈；长期收益难以预测。

理财：实体经济衰退的影响风险系数日益增加且回报预期持续向下；国际原油期货杠杆交易存在价格波动、流动及操作风险。

黄金：投资变现成本高、手续繁琐、收益单一，升值有限，100%金额交易。

收藏品：技术、资金门槛高，市场鱼目混珠。

不动产：资产价值稳定（长期持续上涨），资金灵活，随时变现（买卖或抵押套现），享有物业升值与高额租金收益，并可贷款投资。在国内稳定投资渠道稀缺的条件下，优质不动产是投资的主要渠道。

2、能动用金融杠杆，撬动资产量变

优质不动产投资灵活，收益多元化

不动产投资成为当下稳定性最高、收益率最好的投资模式。租金收益加上不动产增值，风险指数较低，投资收益稳定且坐享土地增值红利。特别是一线重点城市，不动产投资已成为财富增值的风向标。

购买不动产，能运用金融杠杆，小成本撬动大资产。商业地产50%首付比例，成就更高的投资收益。

二、为什么投资商铺？

1、更稀缺的投资价值，复合增长率几何级增长

A、政策、B、稀缺性、C、收益率、D、增长率。

住宅：主要作为居住的刚性产品，具有一定的投资价值。但其受限购限贷等政策影响较大，波动性较大；租金收益率1-2%左右。

公寓：于住宅限购、限贷，类住宅产品投资相对活跃，但受政策面利空影响较大。公寓产品定位较为模糊，市场不清晰，以及政策限制。投资回报基本稳定4%以下。

办公：办公产品的使用价值受流通性影响和商务圈影响较大，普通投资者很少关注。

商铺：商铺投资不受政策影响；为确保运营在政策调控下，散售商铺日益稀缺；商铺有不动产价值和商业运营价值，基本回报在6%以上，复合增长率15%以上，通过良好的运营管理，综合回报率甚至超过30%以上。

2、商铺价值被低估，未来升值潜力巨大

商铺增值潜力

住宅与商业普遍存在的倒挂关系，商铺价值被严重低估，未来将有补涨空间。

特别是面向新兴发展区域的商业综合体，其价值将随着区域发展大量人流的导入而得以真正体现。所以商铺性价比优势决定了其将是现阶段内投资的主要渠道，也是当下购买商铺的绝佳机会，特别是在当下电商时代，商业综合体的优势更为明显。

三、为什么投资华新的商铺？

地位：•长三角一体化国家战略；•大虹桥核心地位；•打造会展、贸易、产业；管理、交通四大平台；•华新属西虹桥腹地，大虹桥功能区。

交通：•“三横三纵” 上海外围黄金区域坐标；•区域内新老城区交界的“黄金”十字路口。

功能：•区域作为大虹桥四大平台中贸易功能的重要组成部分。

收益：•承接区域贸易产业和展会人口外溢或发展红利。

机会：•稀缺BLOCK国际街区散售产权街铺。 •区域发展机会，作为西虹桥 发展的腹地，区域环境的上升空间巨大，目前区域价格同比华漕、徐泾等同属于大虹桥区域存在明显价格洼地现象。•地产价值机会，商住价格比明显不符。按行业法则，商住价格比一般在1：1.5-3（金茂府住宅后期将卖5万/㎡） •商业价值提升机会，未来随着周边大量住宅项目的入驻，与产业及展会人口导入，区域商业环境还将逐步成熟，商业发展的空间或格局将更大，商业价值潜力巨大。

四、为什么买街区式（BLOCK）商铺？

场景体验：•先进国际商业开发理念，•商业、休闲、娱乐与街区融合式的场景消费体验。

敞开式动线：•Z字形消费动线，提升双边铺位消费活力，形成商业洄流与重复消费，无死铺风险，•便利于商场活动植入，有效积聚各组团节点的客流。

业态规划：•物理界面设计决定了各集中业态的合理区隔，形成规模与聚集效应。增强目的性消费。

可餐饮：•可做重餐饮，相当于传统街铺的营商模式，相对于住宅底商具备可餐饮条件。

实体铺：•独立实体产权街铺，一铺三代的风险保障，非盒子商业等虚拟产权商铺可比。

五、为什么买博隆的商铺/公寓？

区域唯一：区域唯一大型综合体

产品稀缺：稀缺BLOCK国际街区；可重餐饮比例高；独立实体产权街铺；不限购不限贷；4.5米层高稀缺loft；用途多元化（投资、自住、办公）；空间创意多元化；商业之上的公寓所独享的配套优；独公园景观。

成熟运营：自持45%，具备长久稳定运营的基础；满铺运营，统一管理；覆盖全区域居民，共享大虹桥板块商机及展会人潮；自带行政公寓，自给自足的客流支持。

多元化需求：固定资产投资需求；商办属性可满足O2O商业需求；可满足商业注册需求；项目经营商家的自用需求。

品牌背书：项目建设十几亿元未贷款；项目作为甲方在沪首个形象商业项目，运营成熟后才选择部分出售，资金用于后期开发之用。

六、为什么现在要买？

宏观经济：投资渠道有限，稳健的投资机会稍纵即逝；不动产保值增值；020线下商业布局；风险规避（货币贬值、实体经济下行、P2P爆雷）。

价格洼地：从区域发展空间而已，作为西虹桥发展的腹地，区域环境的上升空间巨大，目前区域价格同比华漕、徐泾等同属于大虹桥区域存在明显价格洼地现象；从地产价值而言，商住价格比明显不符。按行业法则，商住价格比一般在1：1.5-3（金茂府住宅后期将卖5万/㎡）；从商业价值而言，未来随着周边大量住宅项目的入驻，与产业及展会人口导入，区域商业环境还将逐步成熟，商业发展的空间或格局将更大，商业价值潜力巨大。

销售政策：低总价低门槛投资，首开低价入市、低开高走、限时优惠、限量发售；享受部分商铺运营补贴；首批开盘，择优（位置、租金）入货。

七、主要抗性问题

区域篇

•西虹桥发展腹地的地域；

•“三横三纵”交通网络的西虹桥黄金区域坐标；

•区域内新老城区交界的“黄金”十字路口。

交通不便没地铁

•区域型商业定位，消费需求主要集中在区域内；

•主要客群消费力就是本区客户的刚性消费力；

•商业综合体拥有足够停车位，满足一站式消费，可承载商圈边际消费群的涌入；

•未来随着大虹桥的发展，区域公共配套环境愈加成熟。

商家档次低

•满铺商业运营的招商起势策略；

•商业项目需要一个培育期，随着金茂府的带动，未来客户等级的提升，品牌商家的更新次在必行；

•品牌店如必胜客正在重新装修，就为迎合未来急速增加的客户数量及消费力升级的需求。

租金低

•作为沪上首个形象商业项目，又有自持45%的限定，所以在运营培育阶段，选择成熟起步策略，以合理业态规划为重，非以盈利（租金）最大化为运营策略。

•商业需要培育过程，非一天形成的，租金必然是从低到高的过程；

•非虚拟回报，是实实在在的稳定收益；即买即收益。

•本项目租赁合同规定的租金是逐年递增的。

•享受部分商铺运营补贴

价格高

•从区域发展空间而已，作为西虹桥发展的腹地，区域环境的上升空间巨大，目前区域价格同比华漕、徐泾等同属于大虹桥区域存在明显价格洼地现象。

•从地产价值而言，商住价格比明显不符。按行业法则，商住价格比一般在1：1.5-3（金茂府住宅后期将卖5万/㎡）

•从商业价值而言，未来随着周边大量住宅项目的入驻，与产业及展会人口导入，区域商业环境还将逐步成熟，商业发展的空间或格局将更大，商业价值潜力巨大。