当前位置：主页 > 新闻资讯 > 华泾，可能是徐汇房价最低、但泡沫最大的板块！
发布时间： 2023-05-11 点击次数： 5643次 来源：魔都房房房 作者：星展银行大厦官网小编整理
不知道你们发现没？
前段时间徐汇滨江的百汇园和宝能公馆1288认购，百汇园的户型和宝能1288的交付风险引来诸多吐槽，但鲜少有人吐槽这两个项目贵！
讲真，13.2万/㎡、12.8万/㎡即便是放在全上海也都是高价项目，不仅很少人嫌贵，而且认购数据也都比预期还要好，很重要的一点就是这两个项目都有不菲的倒挂，而且，徐汇滨江的价值远非普通住宅区可以比。
所以，徐汇滨江虽然贵，但大家并不觉得它的价格有多少泡沫。
相反，在徐汇区的最南端，有一个板块的新房指导价格约8.1万/㎡，却经常引来质疑。
它就是华泾。
借着华之门TOD两大住宅嘉龙汇和雍汇庭入市前夕这个时间点，我们来扒一扒华泾到底价值几何。
01
虽背靠大树
却沦为上海中心城边缘地区
在上海1995年总体规划中，划定外环以内为中心城范围，而且在环线以外，设置了约500m左右的绿化带，以作分隔和城乡过渡作用，在随后的几年，实际的发展情况却显示中心城及其周边地区呈现建设用地蔓延发展格局。
因此在2005年重新规划中，上海市中心城及周边相连地区的建成面积增大到898Km²。到2015年年底，中心城及其周边完整行政边界的相关街、镇，占地超过1250Km²。
可以看到，在这个的过程中，上海的中心城区一直在发生变化，囊括的范围也越来越大，也正是在这个过程中，上海中心城边缘地区的概念也逐渐演变发展了出来，华泾就是其中一个。
华泾镇也叫龙华乡，1997年才被划给了徐汇区，区域内的农村土地也被转为建设用地，后续陆续出现了北杨工业园区、华泾工业园区、关港工业园区，到了2003年，一部分区域被划入了上海主城区。
直到在2035规划中，华泾镇才全部被纳入了上海主城区。
但为什么被纳入了上海主城区，我们依旧说它是中心城边缘地区呢？
原因有三：
1、华泾原有的20个行政村只有13个在华泾镇区域，还有7个以飞地形式存在于虹梅路街道、田林街道，有部分社区和资产管理属于“一地两管”，管理和发展难度很大。
2、华泾所在的位置是徐汇区域的最南端，又有上海南站天然阻隔，南北联通没有徐汇北侧便捷，而且徐汇整体上就是南侧交通、医疗、商业密度都要低，生活上也没有北侧方便。
3、华泾作为黄浦江沿岸的一段，理应最拿得出手的滨江景观带，大部分被码头、仓储和工业用地占据，而且已经实施的生态岸线大部分不开放，而且住宅小区中公共租赁房和动迁安置房占比非常高。
再加上，华泾其实更多的面积在外环线以外，属于工业区，外加板块的南边是闵行吴泾，环线价值和产业价值都没有什么加分项。
如上所述，华泾目前来看并不算是宜居区域，但更要命的是，虽然在徐汇这个价格不算高，但同环线同区域能级横向对比，华泾的房价已经透支了！
02
房价也被透支的七七八八
我们依然用上面的华泾住宅小区分布图，基本上几个大家众所周知的次新商品房小区都在，另外还有一个北侧靠近上中路隧道的中海瀛台，我们一个一个看。
中海瀛台虽然建成已有十几年时间，但目前依旧是整个华泾的标杆，坐拥一线滨江和徐汇实验小学、园南中学的双学区（其他住宅大部分是单学区），挂牌价格高达14万+，真实成交也超过12万/㎡。
徐汇臻园和漓江山水目前的挂牌价都在9万+，而在今年二月份徐汇臻园的成交价格也达到了9万/㎡。
印象欧洲（公寓）大部分房源的挂牌价格已经站上了10万/㎡，旭辉朗香郡花园洋房的挂牌价已经直逼13万/㎡！
即便是房龄已有十几年的售后公房或者动迁安置房，基本单价也都能达到8-9万/㎡左右。
而这些房源，除了学校强势外，优势真的不多，而且很多都是单学区，在建中的地铁19号线、23号线最早也要等到2027年之后了。
就房价来说，目前华泾的价格比外环线内的高热度板块梅陇和古美都要贵，和莘庄、七宝、桃浦、上大这些同样有一部分在外环外的板块更加不是一个量级。
而不管大家对未来华泾的四轨交汇、华之门规划的认可度有多少，也不管整体的规划会兑现到什么程度，但目前板块内的房价恐怕已经是透支了个七七八八。
03
但好在规划不错
即便单纯自住，配套也足够
当然了，现在买房，大家都很信规划。
华泾目前两个兑现比较快，和居民相关度比较高达的规划有两个：
一个是轨交。
在2021年之前，华泾整个区域内没有任何轨交通行，2021年年初才开通了轨交15号线，虽然是贴着华泾板块的边走，但总算是打通了华泾通往浦西市区的轨交通道。
而除了15号线，华泾还规划了19号线、23号线和机场快线。
19号线从宝山出发，经过杨浦、又从浦东的陆家嘴、塘桥、世博、后滩、前滩、三林滨江到华泾，去往浦东核心区的通路也算是打开了；
23号线又串联起了徐汇和闵行的一些重要板块，周边上班就都能利用上了；
机场快线途径闵行、徐汇、浦东新区，除了两大机场，沿线的七宝、华泾、三林滨江、张江、迪士尼这些重点片区也是一个不落。
华泾的过去，公共交通闭塞是一个极为拖后腿的点，未来这四条轨交可以说把这个小板块建了个密密麻麻，前景非常值得期待。
另外一个规划就是华之门。
在规划上来说，华泾的华之门是徐汇在板块的边界上依托15/19号线两条轨交打造的一个超级综合体，地上总开发体量高达约81.28万㎡，业态涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育（其中办公、商业、酒店分别为30万㎡、24万㎡、10万㎡）。
说白了，在没有什么地标建筑和配套缺失的华泾，徐汇大手笔地规划了极大规模的商办空间和购物中心、也留了小块土地用于住宅开发。
虽然从时间上来看，这件事情做晚了，但对于华泾可能刚刚好，轨交在建了，15号线还通车了，TOD其实才更容易做好，华之门开发的目的也才能达到：
两个住宅倒是其次，徐汇此次引入华之门开发，可以利用双方的信誉背书，引入好的商业办公；
华之门的规划边界也是徐汇和闵行的交汇边界，一路之隔就是闵行，徐闵两区未来如果能联动，华之门的人气很容易起来，这对徐汇和闵行都是好事；
所以针对很多朋友问我们的华之门住宅可不可以买，其实我们也是矛盾的，不管是徐汇华泾小环境还是加上旁边的闵行区域，短期内都不会是生活舒适、成熟的居住区形态。
但就规划来说，华之门也绝对不是一个轻拿轻放的简单的综合体，又有徐汇城投深度参与，落地和兑现的可期待值又实在太高了。
总的来说。
对于华泾接下来的雍汇庭和嘉龙汇两个住宅，8.1万/㎡的指导价与周边二手房价格相差并不大，即便是有倒挂，也不会多。
如果是考虑后续自住，商业配套、两条轨交、周边的教育资源也都不差。
但即便是自住，在未来的几年时间里，可能依然会处于一个相对尴尬和孤立的位置，后续才能慢慢补全。
星展银行大厦