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总价千万级+，三大倒挂盘正面刚，你选谁？！

发布时间： 2023-04-25   点击次数： 532次   来源：魔都房房房    作者：939红街坊

三批次过会的闵行古美「建发璟院」于4月6日率先开启认购，表现惊人，就两个字“爆火”~

项目512套房源引来约2520组+认购，认购率高达493%，入围分72分。

倒挂惑人，连夜排队…认购“爆表”~

我们来详细看一看，究竟倒挂多少？

「建发璟院」房地联动均价8.91万/㎡，旁边19年次新房同济融创玫瑰公馆，今年2月二手成交价高达约13万+/㎡(不含税费+中介佣金)，对比下来倒挂约4万+/㎡。

相当于一套百平房浮盈约400万+。

倒挂的魅力，总能赚足眼球 & 使购房者身体力行！

恰印证了当下市场大家心中默认的选房逻辑：积分越高，预算越足，购买倒挂，赚得更多。

此逻辑下，三批次中另有3大市区千万级热盘：「华润·前滩润璟」、「地产·尚海悦庭」和「保利建工·海玥天汇」，板块倒挂空间：约2万+！

目前，「华润·前滩润璟」、「地产·尚海悦庭」分别已于4月22、23日开启认购，现认购中；「保利建工·海玥天汇」认购在即。

这三盘在预算总价上多有重合，主力户型集中在预算约1000-1700万左右。如何选？

今天我们从地段、倒挂、产品等来详细分解下。

1  千万级+置业

内环 vs 中环

「华润·前滩润璟」、「地产·尚海悦庭」和「保利建工·海玥天汇」3盘区位全然不同，分别分布于浦东三林中环、徐汇中环、杨浦内环。

·「保利建工·海玥天汇」位于杨浦大桥街道，上海内环内大量优质资源荟萃：交通、商业、医疗、教育等各类配套都很成熟，1公里范围内更汇集3条轨交线路，居住氛围浓厚。是一个可兼顾自住、保增值的项目。

·「地产·尚海悦庭」位于徐汇长桥街道，中环旁，劣势显而易见：城市界面较弱，板块内大量70-90年代建造的老公房。优势在于区域汇集了徐汇众多顶级非对口教育资源（解析见下文）。

·「华润·前滩润璟」位于浦东三林滨江，中环旁，毗邻前滩，有不少的商办用地，且区域规划能级颇高，整个片区当下正大兴土木，未来可期。

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「保利建工·海玥天汇」占位杨浦滨江东外滩核心区，未来城市界面+容积率上有优势。

首先，内环内项目具有稀缺性，同时该项目占位杨浦滨江东外滩核心区：众所周知东外滩磁吸国际高能总部集群，未来区域享在线新经济产业集聚区利好辐射...

同时，整个片区聚集了多个杨浦近两年热门楼盘，未来区域成片高端新房住宅必将产生集群效应，高品质、高口碑成片住宅区承接东外滩的高薪置业人口...

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「地产·尚海悦庭」位于徐汇长桥板块，与大热盘汇成南街里仅一路之隔。

毗邻轨交15号线，步行至罗秀路仅约600米。

15号轨交被称为“上学神线”，一口气串联9校4公园，有名校有美景。

长桥周边汇聚了众多名校，上海中学、实验学校等等。

上海高中界一直以来的 No.1——上海中学，上海开埠以来最早的地方官办新学，盛产学霸，当其他学校在努力提升一本率的时候，上中手握超过99%的985重本率笑而不语！（注：顶级非配套学区）

周边还有上海实验学校附属小学、华东理工大学附属中学（高中部）、长桥第二幼儿园等名校环伺，优质教育萦绕周围。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

同时，「地产·尚海悦庭」毗邻漕河泾等重量级产业区。

上海中学实拍

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「华润·前滩润璟」位于前滩南整片规划的三林滨江。

三林滨江南片区整体分为三个区域：西部高品质海派风貌小镇；中区为完整连续的生态绿地；东部社区则是动迁区和配套完善的宜居社区。

「华润·前滩润璟」位于三林滨江的西片区，区域将打造低密高品质海派风貌小镇。

同时，据方案显示项目主打海派风格，结合了上海不同的老派风貌区，打造了不同风情的产品。

2 新盘倒挂

& 二手竞品

很多人会纠结区域二手倒挂，这三盘让我们一起来看一下。

当下市场将新房取证价格和二手成交价格的价差，定义为倒挂。

然实际操作中，应该是新房和二手落地价格的价差；新房的落地价格，实际是新房单价×面积+契税，但因为二手同样也存在着契税，所以大家一般对这一项忽略不计。

先不讨论二手的落地价格会更为复杂，其中包括：中介收2%交易费、若不满5年需要缴纳全额增值税5.38%+个人所得税2%。（注：二手房若满五唯一、则会免去2%个人所得税、增值税也将相应减少）

同时新房大多精装交付、二手还需要重新装修，这里估算约3-5%的装修成本。综上，总计落地成本约15%。

显然简单的将二手价格拿来和新房比较是不合理的。需要考虑楼龄、折旧、交易中产生的费用等，毕竟新房在社区品质、户型、装修方面都非常有优势，因此次新房价格较高的原因就在这里。

综上实际测算复杂，在这里就先不一一展开。

首先，板块内近2年没有供应、9.4万/㎡的「地产·尚海悦庭」同区域长桥板块二手房均价为8.1万/㎡。部分带有学区的老公房，长桥一村、长桥五村等社区，挂牌价可以站稳9万/㎡，部分房源可以看向12万/㎡。

但这种90年代构建的老公房房龄太大了，参考的价值不大！

紧挨着的华泾板块、房龄在15年以内的房源印象欧洲、中海瀛台具有参考价值。

2011年建成的印象欧洲，目前的二手挂牌价约10万/㎡左右，近期历史成交房源面积都是在80㎡，成交均价为10.3万/㎡。

2007年建成的中海瀛台，目前的二手挂牌价约13万/㎡左右，近期历史成交房源均价大约在12.6万/㎡。

作为地产尚海悦庭参照，我们将印象欧洲、中海瀛台两项目的成值为11.46万/㎡。

地产尚海悦庭的均价为9.4万/㎡，那么就目前情况而言，长桥双子的倒挂水平应该为（11.46-9.4）/9.4≈22%。

尚海悦庭倒挂保守估算相当于约2.06万/㎡。

其次，「保利建工·海玥天汇」和地产尚海悦庭情况类似，同区域2010年合生高尔夫公寓目前挂牌价约11万/㎡左右，房龄相差13年，实际参考价值不大。

此章开篇简单阐述了新房、二手的价格关系。在尚海悦庭我们也相应的做了实际操作中较为合理的对标。

海玥天汇采用区域成交均价计算，如下：

次新房÷30年以上老小区≈206%；

次新房÷90后小区（房龄20-30年）≈168%；

鞍山新房现阶段的潜力天花板=75067×205.6%≈15.4万/㎡；

海玥天汇的倒挂=15.4万/㎡-1（中产以上豪宅未达社区）＝2.9万/㎡。

海玥天汇倒挂保守估算相当于约2.9万/㎡。

「华润·前滩润璟」作为新规划的片区难以找的真正合适的对标。

然项目占位前滩南，根据以往经验，上海整体开发住区涨幅大概率不会弱。当下认购中的火热现场正说明项目令人期待！

这里需要注意的是二手房价是动态变化的，倒挂只能反映当下水平。

当下，2盘板块倒挂空间：约2万+！

另一方面，这3盘有较好的区位，未来易手时较为有优势。

因此，抛开积分、预算、项目房型配比等购买因素，更应站在自住角度考虑通勤、产品力、配套等选购优质房产。

自然能达到自住情况下保、增值。

3 楼盘详细列表

从产品定位来看，可以说3盘都是专门为中产们量身定制的，是市区千万级＋优选。

当下，「华润·前滩润璟」、「地产·尚海悦庭」现认购中；「保利建工·海玥天汇」认购在即。

购房者根据自己的积分&价格&居住需求等，要行动起来了~

总的来说，

「华润·前滩润璟」、「地产·尚海悦庭」和「保利建工·海玥天汇」这三盘在总价上多有重合，面积段却不尽相同。

如果选择4房一步到位，通勤皆便利情况下，首选「地产·尚海悦庭」二期，项目为主力建面约164㎡高改4房（约137㎡3房非标户型仅3套），宽境四居典范户型，洋房产品，主力总价段约1550万左右。

· 户型气派方正，约13.2米面宽超南，真正的大尺度可容纳三世同堂的典范户型；

· 双入口玄关让家政空间与起居室分离，朝南双卧套房，满足多元生活方式；

· 大开间、短进深布局，巧妙的消灭了不合理的过道面积浪费，约87-88%的超高得房率。

如果对城市界面有更高要求，「华润·前滩润璟」是首选，占位前滩南整体开发住区，居住舒适度&保增值都不会弱，令人期待。

内环内仅约1.8%面积的土地之上拥有顶级核心资源，杨浦滨江核心段「保利建工·海玥天汇」无疑是低预算段入住内环内的首选。

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前滩南 三林滨江板块西区

「华润·前滩润璟」

首推325套建面约85-142㎡洋房

均价11.7万/㎡

样板房已开放！

现认购中！

认购时间：4月23日-4月27日

认购方式：线下认购

山西北路99号苏河湾中心MT座37楼

认购金：133万元

首/二套存款证明金：199/665万元

社保系数：0.17，入围比：2

无责任预期入围分数：73-75

首开325套洋房

A户型：约85㎡三房 约114套

B户型：约95㎡三房 约86套

C户型：约142㎡四房 约86套

约62/100/110/125㎡特殊户型共约39套

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徐汇中环长桥板块

15号线罗秀路站旁

「地产·尚海悦庭」二期

加推约137-162㎡3-4房

注：137㎡3房 非标仅3套

均价9.5万/㎡

房源供应仅84套

现认购中！

徐汇长桥「地产·尚海悦庭」为7层洋房，打造约162㎡4房3卫，主力总价段约1550万左右。

「地产·尚海悦庭」采用三重归家礼序，酒店式落客大堂、中轴园林景观、精装入户大堂、礼遇归家尊贵感，保护业主私密性。精细化分级管控模式，实现人车分流，智能安防等管理，构建井然有序的社区秩序。

整个小区双入口实行人车分流设计，车辆进入小区后直接进入地下车库，地面无停车位，行人活动更安全。

项目立面采用以真石漆和铝板作为主材的窗墙体系，让建筑呈现典雅风范。约3.1米标准层高，让居住空间更气派舒适，超高空间利用率，让生活更优雅从容，沿十字中轴园林的架空层空间，让邻里交流更有温度。

项目园林为“一轴多带”的规划形态，遵循“多元绿化”理念，以乔木、灌木和草坪营造多层次植物群落，打造拥有中央庭院、休闲卡座、儿童嬉戏等“可赏、可憩、可玩”的互动式园林，最大约40米宽阔楼距，让宅间绿化呈现盎然美景。

十字中轴园林移步换景，中央庭院美轮美奂，“山、石、松”为主题的迎宾水景沁心怡人，打造全景体验式公园家。

「地产·尚海悦庭」产品力是三盘中最强的，7层洋房&层高3.1米&约87-88%得房率，自住、性价比、舒适度皆优。

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杨浦内环内 北外滩核心区

「保利建工·海玥天汇」二期

加推建面约85-146㎡3-4房

均价11.5万/㎡

大面积将首次面世

往期入围分66.88分！

即将入市！

「保利建工·海玥天汇」一期房源于3月中旬结束认购，入围积分66.88分，认购率破300%！

「保利建工·海玥天汇」由央企保利发展和国企上海建工联手打造，而“天字系”产品，则更是城央标杆楼盘的代名词！

「保利建工·海玥天汇」是“天字系3.0”新品，高阶配置无疑将让产品力站上巅峰！

近零能耗建筑！

当下的住宅开发，绿色、低碳、环保成为了大趋势！

保利建工·海玥天汇所采用的“近零能耗建筑”甚至要更胜于“超低能耗住宅”！光这一点就足以将“天字系3.0”迭代新品的期待值拉满！

与2016 年建筑节能设计标准相比，近零能耗建筑将实现供暖、空调、照明、生活热水、电梯等能耗水平降低60%~75%以上。

在细节方面：

1、项目利用外墙保温系统：相比较常规住宅外墙平均传热系数提升了60%，让业主在屋内享受更理想的保温性能，提高建筑保温隔热性、防火安全性和耐久性；

2、项目使用绝佳的气密结构和节能门窗系统相搭配：气密性外窗达到8级、阳台推拉门及入户门达到7级，有效防止水汽侵入，通过外窗中置百叶，夏季可降低3-5℃；

3、窗框采用断热型材料：结合三玻两腔玻璃，保温隔热效果预计每年每户估算可节约2000度用电，年节约用电约1200元；

4、在阳台、设备平台等位置增加成本投入，设置了规避冷热桥设计：有效降低夏季冷负荷需求，减少室内热量向室外传递，降低业主空调供暖费用，预计给每位业主每年节约200度用电；

5、同层排水系统的细节打造：通过对管道的隐藏式设计，大大提升美观，让排水噪音减小，渗漏水机率减小，还能有效防止疾病的传播，提升空间美感。

毋庸置疑，入住近零能耗建筑，未来的居家生活更健康，更舒适，也更经济！

无连廊+一梯两户设计，既有颜值又有范！

而且打造8-14F的小高层3房/4房，全部无连廊+一梯两户设计，外部美观、内部实用，购房者买得划算多了！

高端铝板+大面积玻璃营造时尚质感外立面，更是一大亮点。不仅颜值在线，而且采光、视野等方面也大大加分！

小区景观打造上，保利建工·海玥天汇也是花了很多心思：

项目打造超千平绿意奢华城心静谧花园，约410m全时全龄健康活力环，5大森居功能，5大主题花园，5重归家礼序，以沉浸式滨水度假体验，构建繁华中的静谧美学场域。

周边配套

轨交方面，三轨环伺：距12号线宁国路站步行约400m；距18号江浦公园步行约750m；距8号江浦路步行约980m。

商业方面，项目毗邻控江旭辉mall、紫荆广场、假日百货、君欣时代广场等都是很成熟的商业体。

而想要更高能级的配套，沿着飞虹路行驶约1-2km左右就是瑞虹新城约55万方的瑞虹天地商圈：太阳宫、月亮湾、星星堂等，是非常有特色的高端商业体。