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莱研究 | 城市更新这件事，上海贡献了“新”智慧

发布时间： 2021-11-24   点击次数： 505次   来源：莱坊   作者：必屋客

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400亿！嘉里拿下上海黄浦10幅城市更新地块！据悉，此地块位于上海外滩豫园区域最核心位置，总开发体量65.5万平方米，出让规模在黄浦仅次于董家渡金融城地块，预计投入规模400亿。

一直以来，这块地改造都堪称“史诗级难度”，先后有多家知名房地产企业都为其做过设计规划，但是都难以落地。因为上海寸土寸金，城市更新中既要考虑老城区保护，又要考虑商业要素。而这也是上海市城市更新的大难点——如何平衡城市保护与商业盈利。

对此，上海贡献了“新”智慧。

一

城市更新+金融，巧妙嫁接金融资本翅膀

在城市更新中，改造征收资金投入和长期平衡以及后期盈利问题一直是大难题，而且上海土地利用较为饱和，通过外迁获取土地二次开发难度较大，且城区有大量历史保护建筑，如此一来难度就更大了。但作为金融中心，上海最不缺的就是“money”，上海创新地以“金融”赋能，给出了新的模式和“上海答案”。

早在2020年7月13日，上海市城市更新中心已在上海地产集团成立，成为上海统一的旧区改造功能性平台，加快了上海旧区改造和城市有机更新的步伐。在此基础上，上海已经开始探索城市更新引入社会资金，中心城区旧改征收资金的80%由银团贷款解决。

今年6月，上海成立了全国规模最大城市更新基金，总规模约800亿元人民币，将全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目，这是上海为拓展旧改项目融资新模式开展的新的探索，将广泛吸引社会力量参与上海旧改。除了主体上海地产集团外，参与者还包括招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等大型房企和保险资金。在此基础上，上海还将广泛吸引社会力量参与上海旧改。

上海各市区也积极推动金融+城市更新，如宝山区设立科创产业基金（50亿元规模）和城市更新基金（100亿元规模），引进、发动市场资源、社会资本参与宝山建设，让金融更好服务于区域转型。上海银行也积极发挥金融资源禀赋优势，为城市更新相关项目提供专项信贷资金支持，截至6月末，上海银行已参与17个中心城区旧改项目，投放百亿信贷资金。

9月1日，《上海市城市更新条例》正式施行，其中提出：鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求。同时，支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。另外，城市更新项目，依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。

目前，上海的金融系统已基本实现全面支持发展城市更新项目。未来，上海城市更新有望持续嫁接金融资本翅膀，探索REITs等资产证券化的退出模式。

二

城市更新之下，应紧抓哪些机遇点？

其一，建筑技术上的迭代更新。

一方面，目前城市更新基本都不再大面积“拆”，整体上以“改”为主，对建筑技术提出更高标准，如房屋修缮技术如何实现精准、美观、绿色修复？如何平衡建筑与人居的关系？另一方面，在“碳中和”的大背景下，降低建筑能耗与碳排放成为主要方向，目前一些ESG方面的认证标准也将持续促进建筑技术的革新。

其二，建筑空间的内容更新带来产业机会。 

城市更新主要有两种，一种是改善居民生活环境、改善城市风貌为主，一种则为城市产业规划服务的。

前一种在上海多为“城市微更新”模式，如愚园路1088弄愚见、武夷MIX320、M+谊园等项目都是改善居民生活环境空间，改造成公园、文创基地、市民活动配套区域，类似嘉里拿下的黄浦10幅城市更新地块这种大块城市更新项目相对较少。“城市微更新”模式对于中小型开发商、投资机构相对比较友好，因为可持续性较强、项目数量多、类型多、成本较低，可以做出精品。此外，一些中小型产业也可以在这里面找机会，如开发文创基地等。

后一种在上海最典型的是北外滩的建设。

今年7月8日，《北外滩地区控制性详细规划》获批。告别以往小规模、相对边缘地带的更新，此次北外滩直接以城市定位及发展方向为导向，围绕北外滩地区480米新地标和白玉兰广场规划建设和谐的“黄金三角”（外滩、陆家嘴、北外滩）天际线轮廓。这是上海通过城市更新造就的第一个城市中心。

北外滩此次如此大手笔，也是为了匹配国家数字化转型的需求。数字化转型是上海“十四五”经济社会发展主攻方向之一，北外滩也提出要努力打造为全球网速最快、数字化应用最新、城市管理最智能的区域。未来，北外滩将承载国际航运与金融中心核心服务功能，这里的总建筑体量将达到840万平方米，将与外滩、陆家嘴一起，成为上海对外开放新的高地。

其三，科创机遇爆发。

城市要有机生长更新，有赖于加大科技研发，突破关键技术壁垒，如评估鉴定和加固改造适宜技术、绿色改造建筑新技术、方案和改造设计、土壤修复、房屋检测评估、加固改造施工技术等。除此之外，上海正全力建设具有全球影响力的科技创新中心，近期各种商业地块也都加持科创版块，如上海闵行的“龙湖蓝海引擎·淡水河畔科创园”、上海临港在松江地区拿下地块进行园区开发，侧重于科创版块。

朱磊

Laurence Zhu

莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管

“城市更新的内涵是更新，可以从以下几个维度考虑更新的内容：

1）土地空间的功能再设及更新迭代 2）建筑空间的内容更新迭代 3）城市记忆的空间及建筑保护性开发。

从土地空间的功能规划层面，中央政府已经非常明确发展路径，不建议大拆大建性的开发，因此土地空间的规划需要满足城市新兴人口导入的需求来重新定位及适度开发及修缮。

从建筑空间的内容更新层面，主要考虑科技研发，跨界创新等以内容为主的更新发展路径，包括目前可以看到非常多的优秀城市微更新的项目出现（城市微绿化；城市微体育；城市微养老项目等）

从代表城市脉络的空间及建筑记忆角度出发，大都以历史保护建筑，工业遗址建筑等的创新或升级产业内容导入为主的发展路径，城市发展阶段需要产业内容的结构调整和转型升级，更需要城市的文化保护及记忆脉络的延续，相信适度的保护性开发更能提高城市的独特魅力及综合竞争力。”