当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海又见21W/㎡？是富贵游戏，还是人均富豪？
发布时间： 2023-07-31 点击次数： 272次 来源：铿锵说房 作者：上海恒隆广场网站小编整理
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近日，招商蛇口和华发联合体于对外宣布，通过遴选正式成为上海静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目的实施主体候选人。
据此前公示，该项目的遴选报价以房地联动价21万元/平方米为基准。
21万这个数字，对上海真的不陌生。
去年，杨浦区政府官网发布《杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊） 历史风貌保护项目实施主体候选人公开遴选公告》。
本地块房价查询结果是21万元/平方米，最有由瑞安和杨树浦置业联手开发。
当时，“杨浦区值不值20万”话题不断，不少人把这次看成是上海限价放松的一个信号。
这次静安区的21万，正好卡在了两个关键时间点上。
一个先是高层定调了，通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
一个是深夜又迎重磅，推动了这些政策——
●降首付与房贷利率：降低购买首套住房首付比例和贷款利率。
●降换房税费：改善性住房换购税费减免。
●放松限贷：个人住房贷款认房不用认贷。
02
上海作为超大特大城，当然有一个示范作用。
所以，来看看这幅土地特性。
这片土地也被称为北站新城。在老上海人心中更多被称为“老北站”。
此次地块由两幅地块组成，其中04-05地块的容积率1.43，为住宅及商办混合用地，限高15米；05-01地块的容积率1.45，为住宅、商办及社区级文化设施混合用地，限高24米。
这样的容积率，完全可以做低密度社区，比如联排别墅，叠加别墅等产品。这一点跟杨浦21万地块非常相似。
当然，由于地块内留有许多优秀的历史建筑，如虞氏故居、泰山大剧院等建筑。所以本次出让对于遴选人要求非常高。
根据公告，该地块申请人须同时满足2022年度总资产规模大于500亿元、2022年度净资产规模大于200亿元、具备中国人民银行认可的评级机构出具的有效期内的主体信用评级等级证书AA+及以上评级和具备房地产开发企业二级及以上资质等要求。
在本次遴选中，还有一个门槛较高的条件即占10分的出让相应度要求，包括签订土地合同到项目规划资源综合验收通过对静安区的综合税收贡献要达到5000万～1亿元，以及项目规划验收通过后5年内对静安区的综合税收贡献达到5000万～1亿元。
所以此次地块花落招商蛇口和华发，是一种实力信号，也是经验累积。
毕竟一路之隔，即为招商蛇口在上海的标杆旧改项目——弘安里，这也是虹口区最大的单体旧改地块。
位于虹口17街坊 属于上海第二批风貌保护街坊。约1.1超低容积率，总体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮、保留改造、更新改建等多种方式，最大限度延续肌理风貌。
其中，住宅部分被打造成了低密住宅，仅121套，主力产品面积段为245-503平方米。预计首发约34套房源。
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当21万/㎡+的新房多起来了，这到底是一个什么信号。
首先，这些能卖高价的项目，基本上都是历史风貌保护住宅。
如果说顶级豪宅跟普通人没有关系，但是旧里中的土地中，都含有商业和配套的约束。
比如在静安北站地块中，项目还有其他的核心约束要点：商业部分应大力发展“首店经济”、“品牌经济”，其他商业配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置零售、餐饮、休闲娱乐等商业业态。
你能说这样的商业和城市封面的利好，跟你没有任何关系吗？
当然，用旧改的方式，去为市场破冰，这也是一个信号。
据上海2021年发布的“十四五”旧区改造总体目标，在此期间，二级旧里改造任务计划总量为159.4万平方米，仅为十三五计划总量的66%。
所以接下来的上海旧改旋律，一定过渡到了城中村上。
就像高层发出的召唤是一样的，“虽然城中村改造的范围不如棚改那么广，但如果它能拉动这二十多个超大特大城市的房地产市场，也足以支撑中国的GDP增速了。”
上海城中村改造宣言，是全市62个“城中村”改造项目将在2032年底全面完成改造。
而光上海2023年将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。
(三)全面提速“两旧一村”改造。落实“两旧一村”改造实施意见和支持政策，优先将零星旧改、小梁薄板房屋改造以及中心城区周边和五个新城等区域的“城中村”纳入改造计划，2023年完成中心城区零星旧改12万平方米，实施旧住房成套改造28万平方米，启动“城中村”改造项目10个。支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展。(责任单位: 市住房城乡建设管理委、市规划资源局、市地方金融监管局、市房屋管理局、人民银行上海总部、上海银保监局、相关区政府)
这里面就不乏青浦区蟠龙古镇原址、凤溪城中村改造、闵行区颛桥镇中心村生态园“城中村”、甚至崇明区首个城中村改造项目城桥镇城中村改造项目。
能够让房企竞相入局上海旧改，除招商蛇口、万科集团、保利发展、中交集团通过城市更新基金拓展旧改版图以外，瑞安房地产、嘉里建设、大华等企业也密集落子。
显然，此轮城中村改造不是开发商主导，而是由地方功能性国企主导。改造方向上，并非以商品住宅为主导，而是城中村改造与保障性住房建设结合。
不再是过去一拆富三代这种传统粗暴的型式。总之，既要改善民生，又要化解房地产困境，这才是关键。
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