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商办视频号：新入市的写字楼经常犯的经营误区

发布时间： 2021-12-30   点击次数： 482次   来源：商办互联   作者：毕明东

新入市的写字楼经常犯的经营误区

我们经常看到一些刚入市的写字楼，在确定自己的楼宇租金价格的时候，将预期租金水平跟市场上临近的某某写字楼相比较，从而也给自己设定一个租金目标。尤其是资本、基金操盘的项目，在严格保证收益率的要求下更是在定位的时候就高不就低，其实这是存在一定的认识误区和不客观的。

一位资深写字楼资管人说，写字楼的经营本质上是现金流的持续产出，长周期看并非是租金的绝对高低。高手操盘把握的核心是现金流的节奏，结合市场周期、产业结构、租户成分等要素来灵活调整。

新入市的写字楼在运营能力、客户储备、品牌建设等方面，都是需要一个时间周期才能达到理想的租金水平，并非一蹴而就的，这就是运营的内在规律。

因此，是不合适将自己的租金水平与同档次成熟运营期的写字楼相比的。尤其是一个相对大体量的新楼入市的时候，更要仔细掂量掂量，别一不小心把调门儿起高了，后面造成租金高低起伏太大就不好收拾了。

有时候你看到一个大单成交、一个主力客户可能一下子填补了不少空置面积，看似是具备拉高租金的条件了，可是这个交易本质上是机会型的而不是常态型的。实际上，这时候更要关注的仍然是现金流节奏，这才是长周期操盘的根本，正所谓此心不动、随机而动就是这个道理。

究竟如何定义甲级写字楼？

有国家级的规范吗？

究竟什么才是甲级写字楼？这个说法是有严格的国家规范依据的吗？在写字楼市场中我们经常听到顶级、甲级、乙级写字楼的说法，其实这种说法在我国现行的建筑设计规范里也是无法找到严格的定义的。

甲级写字楼的说法出自几个国际知名的顾问行对于楼宇档次的一种评价。基本上从一些楼宇的建筑形式、硬件指标、管理规范、运营水平等几个维度，多个指标来进行综合界定。而且机构之间对于甲级的定义标准也不完全相同，并没有统一的标准。

由于国际顾问行的国际化和市场活跃度，写字楼被贴上甲级以上的标签自然也就代表着一种形象和价值，这种分类方法和叫法也就被市场上约定俗成的使用着。

那么我们中国有没有国家级的、对于商务楼宇的等级划分标准呢？有！

由住建部旗下中国房地产业协会作为主编单位的《商务写字楼等级评价标准》，是经过中国工程建设标准化协会组织审查，并批准发布的国家级权威评价规范。这个等级评价标准从区位与城市设施、场地规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设备设施、以及运营与服务，5个大的维度、100多个子项指标来进行综合评分，满分为1000分将商务楼宇的等级划分为五星、四星和三星三个主要等级，这是我看到的目前相对成熟、规范的国家级评价体系。

无论是国家级的评价标准，还是市场的约定称谓，我想随着写字楼市场的整体发展和服务升级，对于商务楼宇评价的指标内涵也在逐渐更新换代中。据我所知这份《商务写字楼等级评价标准》也正在修编进行中，明年就会重新审核后发布。届时我也会发布消息，朋友们可以找我来领取。让我们一起推动中国商务写字楼服务水平的提高！

三个故事告诉你什么是用户的本质需求？

话说有一位富翁给自己选老婆，有三个美女入选。富翁给了三个女孩各一千元，请她们把房间装满。女孩A买了很多棉花，装满房间的1/2；女孩B买了很多气球，装满房间3/4；女孩C买了蜡烛，让烛光充满房间。最终，富翁选了其中最漂亮的那个。

深圳的某商场不景气，经过专业公司的包装策划再次开张，生意火爆至极。专业人士纷纷复盘学习成功经验，有的说空间布局合理、有的说业态组合优势、有的说管理给力。媒体采访消费者为什么喜欢这家商场？答曰：因为这里所有国际大牌都可以原价开发票。

为什么购物中心里的室内温度非常低甚至令人发冷？有人说是为了让消费者来商场避暑、有人说能够使物品保鲜、也有人说低温环境提高人的工作效率。专业人士指出，当室内温度高于26度时候，就很容易让某些女士脸上的化妆品“花掉”，造成客户流失。

这个三个内容，有的是段子、有的是真实的商业场景，但是都告诉我们一个相同的道理——抓住用户最本质的需求，才能打造出爆款产品，否则将事倍功半。

比如某些联合办公运营商为了营造社群，每天都举办社群活动。这个出发点没问题，但是如果太过频繁那就有毛病了。毕竟企业选择一个办公楼，最首要的需求还是高效办公，其次才是社群关系。

比如某些楼宇的第三方服务商提出来的各种场景服务方案，可以帮助业主方提高运营收入。但是很多情况下这些收益跟租金比起来还是太过小儿科，因此业主的本质需求还是如何帮助他提供更优质的办公服务。