发布时间： 2023-06-23 点击次数： 385次 来源：邱晨工作室团队 作者：长安天御售楼处小编收集整理
最近，二手市场魔幻的事还真不少。
这一次，让人大跌眼镜的，是豪宅。
前两周，某明星在绿城黄浦湾的一套江景房，挂牌价直降3000万；
17.7w的翠湖和11.4w的瑞虹，成交价一个比一个刺激；
一向坚挺的豪宅，继二手行情持续拉胯之后，也纷纷打回原形。
朋友圈里，豪宅降价的消息铺天盖地，唱衰的声音此起彼伏。
而就在5月头，中粮海景壹号的一套法拍房，以42.57w的成交单价，掀翻了陆家嘴房价的天花板！
财富海景花园4月27.6w的成交单价，也让人咂舌。
从巅峰到谷底，只有短短的一两个月。
一时间，上海豪宅断崖式下跌的舆论充斥着市场。
要我说，豪宅不是冷了，而是退烧了。
01
豪宅的信仰，崩塌了
我们来看翠湖二期。
最近一年以来，翠湖二期的成交价普遍在22万以上。
2022年9月成交的一套房源，单价已高达26万。
而在2020年，它的成交价基本在13-15w左右。
短短2年时间，价格几乎翻了一倍！
所以17.7w的这一套房源，也仅仅是回到了2020年而已。
瑞虹五期的情况也是一样。
两年前的价格基本在9-10w，本次这套11.4w的价格，只是跟3月份上一套17w的价格，差距有点大。
所以，上海豪宅热了这么久，涨幅这么大，
现在整体市场环境不好，热度退去，迎来降温是真的。
但它同时释放了一个信号：
被称为“资产避险硬通货”的豪宅，也不是万能的。
曾经在疫情三年中走出独立行情，今天居然也栽了。
市场下行的压力，到底是传导到它了。
可以说，翠湖的降价，打破了上海豪宅的信仰。
02
二手豪宅，量价齐放
这种信仰的崩塌，才是最可怕的。
身边的中介小哥跟我说，现在的豪宅房东，心态和之前完全不同。
不仅积极配合看房、主动对中介允诺了诱人的激励，在议价空间上也给了相当大的幅度。
房东态度的转变，背后是挂牌量激增带来的压力。
世茂滨江花园去年是83套挂牌，当下有接近150套出售，创下八年来挂牌最高记录；
豪宅标杆翠湖天地，挂牌量也突破了一百套；
顶豪融创滨江壹号院，挂牌数也接近50套，
而去年一整年，上海3000w以上的二手房成交量仅有460套。
去年的上海豪宅行情，可以说是非常火热的。
对比之下，现在的豪宅挂牌量，显得非常夸张。
而现在豪宅市场的另一个风向，就是挂牌价和成交价的差距，越拉越大。
和其他的二手房一样，豪宅也正式进入了买房市场。
更多的客户变得理性而大胆。
曾经豪宅挂牌价一个比一个高，大幅度砍价买家都不好意思；
现在翠湖出来一套17.7w的价格，大家就会以它为参照物，上来随口一砍就是大几百万。
连翠湖都跌这样了，你凭什么不降价——这就是现在买家的心态。
中介也会告诉你：现在能成交的价格，才是市场价。
03
置换链条，被打断
这背后的底层逻辑是什么？
即，上海的置换链条已经被打断。
我们知道，
上海外的城市，80%要卖房的，都是套现
在上海，80%以上卖房的，都是置换
现在的二手市场，有太多的人在观望。
刚需在观望，改善客的房子就不能脱手，改善客没法置换，豪宅的客户就会减少。
这个击鼓传花的游戏，一环扣一环，缺了谁都玩不转。
这时候，一些着急用钱的房东，就只有通过降价来吸引客户。
一旦这个小区的价格同盟被打破，房东们内卷就开始了。
如果小区挂牌量多，那只能更加卷了。
我们看下最近的一周，上海豪宅成交情况：
2500w以上二手豪宅一共网签了13套。环比下滑了27.78%。
据了解，绿城黄浦湾6月份，已经成交了4套。急卖的业主基本要向下调5—10%。
这样的情况多了，豪宅价格就会逐渐回归理性。
04
政策，还会不会来？
归根结底，还是信心的问题。
没有人否认，上海的豪宅依旧值钱。
很长时间内，豪宅在楼市混沌的时候也不怎么受到影响。
对有钱人来说，核心城市的稀缺核心资产，稳定、保值，并且变现能力强，是兼顾居住和投资的硬通货。
但大部分为什么都在观望？
因为不确定。
市场信心的缺失，已经到了比较严峻的地步。
都说信心比黄金更重要，大家都在为确定性买单。这两个月的楼市波动，让很多人非常迷茫。
各种政策放松的消息满天飞。
从目前看，如果6、7、8月份持续低迷的话，上海出台政策的概率还是比较大的，让我们拭目以待。
上海长安大厦