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确定好了 ！第一批次内环就一个新房能上！

发布时间： 2023-02-06   点击次数： 693次   来源：上海楼市揭幕   作者： 冬哥

第一批次被剧透的差不多了，整个浦东浦西加在一起，内环也只有一个项目能上，就是位于杨浦的保利建工海玥天汇，过会价11.5万/平；内中环本次竟一个项目都没有！

而浦西最高价落在了位于中外环的华发古美华发身上，过会上海房价8.25万/平；浦东最高价则是前滩南的中企云翠森林，过会价与一期一致，为10.5万/平。

值得注意的是，本次浦东惠南的钱江大家文澜府过会上海房价为33854元/平，与之对比的一期上海房价为34015元/平，相当于降价了，降了161元/平。

01  市区

保利建工·海玥天汇位于杨浦，是2023年第一批次唯一的内环内项目，稀缺性无疑。

项目首推约90-99平3房，上海新房仅183套，大概率触发积分。

2022年7月，保利&上海建工以总价约27.6亿，竞得杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊）【即保利建工海玥天汇】，房地联动价115000元/㎡。

产品方面，项目由央企保利和国企上海建工联袂打造，是市场口碑一流的天字系产品。

住宅规划为幢8F-14F洋房高层产品，建面约90-99-145㎡3-4房。

建面约90㎡3房2厅1卫共16套

建面约99㎡3房2厅2卫共279套

建年约145㎡4房2厅2卫共56套

项目周边三轨环绕，8、12、18号线均步行可达，畅达全城。

02  浦东

令人期待的华发半岛华庭项目终于将于第一批次与大家见面，项目一批次已过会，项目将首开约335套上海新房！过会价70620元/平！

对比周边二手房市场，我们会发现惊喜：紧邻该项目的二手房绿城玉兰花园，挂牌价已经突破10万，即便是成交价，也要逼近9万！

华发半岛华庭可以说是2023年浦东刚需楼盘首选，它附近的次新房普遍都在10万+级别，而该上海楼盘只有约7.06万/平，至少倒挂3万/平。

项目距离轨道交通2号线唐镇站直线距离约为700m，是名副其实的唐镇核心地段。

毗邻龙东高架路，便捷通往中环连通市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点。

瑞仕半岛璟庭第一批次已过会，将推出叠拼+高层产品。

2022年7月25日，上海瑞行东岸置业有限公司以总价553797万元竞得浦东新区外高桥新市镇G08-01地块（“城中村”改造项目—高行镇界路地块），楼板价34000元/㎡，溢价率0%，房地联动价70300元/㎡！

项目东至莱阳路，南至G08-02地块，西至G08-03地块，北至G08-03地块和东高路，距离6+21号线东靖路站步行约1公里！

据悉，地块周边的二手房价格基本在8-9万之间。东方城市华庭距地铁最近，二手房挂牌价格约9万/㎡，房龄是2006年；海韵名庭二手房上海房价约8.7万/㎡，房龄是2013年的。该项目房地联动价70300元/㎡，一二手倒挂2万+。

根据出让合同显示，地块容积率为1.8，为纯住宅用地，住宅套数下限1968套，需配建5%以上的保障房，全装修比例100%，地块内中小套户型不得低于住宅总建筑面积的70%！

项目体量25万方，地块坐拥水岸围合，绿荫环绕的地利条件，产品为稀缺的叠拼、大平层及高层的组合，构建一个动静皆宜的品质社区。

总体布置各具特色，叠拼区静谧雅致，高层区坐拥中央花园，水岸江景。

周边配置完善的社区配套以及沿街活力商业街区，提升了社区整体的品质感，也为生活带来了一定的便捷性。

交通配套方面，项目除了距轨交6号线东靖路站直线距离约400m外，据悉，21号线一期起点站也是东靖路站，将于6号线形成换乘，而从洲海路站坐2站即达东靖路站，可谓是3轨交汇。

商业配套方面，据悉，东靖路站TOD项目即将动工，包含约5.64万方休闲娱乐、0.56万方社区、2.82万方商业及零售、2.26万方交通建筑，集餐饮、购物、影院、亲子、体育中心、社区服务等功能于一体。（项目各业态体量以实际建设为准）

另外，2022年1月29日，外高桥集团股份与印力集团在森兰国际大厦举行森兰印象城项目合作签约仪式。森兰“印象城”总体量约10万方+，将利用“城市绿肺”森兰绿地的无边界性，规划近万方的体育主题空间、近万方的社区活动空间等多元业态场景。全新的森兰“印象城”就位于森兰名苑的南侧。

项目通过6号线一站即可到达巨峰路站，还有规划中的地铁上盖嘉里金桥项目，是计容面积超25万方商住办超级综合体，网传将建造金桥嘉里中心。还有森兰商都、阳光天地、万嘉商业广场、绿地乐和城、沃尔玛山姆会员商店（外高桥保税区店）等。

生态资源方面，项目距上海中心城区八块楔形绿地之一的森兰绿地公园仅800米。森兰绿地公园总面积约332公顷、绿地面积约262公顷、森兰湖面积约70公顷。

浦东金桥全新盘金鼎阅府今年第一批次入市，它是金鼎天地二期04-01、05-01地块，将推建面约53-223㎡1-4房，共计991套，过会价79500元/平。项目规划有6200㎡的交通枢纽，为12号线在申江路站双轨上盖。

同时，项目也是通用凯迪拉克工厂配套的整体开发地块，土地面积1平方公里，地上地下规划建筑面积约220万㎡，为金桥集团自持的经营性资产，是金桥城市副中心的重要组成部分。

2022年上半年，金鼎天地的首期住宅金鼎首府，以高达75.12的入围分，508套上海新房全部卖完，上海房价75000元/㎡。

因为该上海楼盘推盘体量较大，同期还有竞品分流，预计触发积分概率不高。

04-01地块面积分布：86-107-136-156-169㎡ 二房至四房，总约460多套上海新房。

05-01地块面积分布：53-77-95-136-175-223㎡一房至四房，总约520多套上海新房。

最新消息，浦开云璟第一批次已过会，上海房价为8.95万/平！项目将推出建面约90/120/140㎡2-4房，精装修交付。

主力户型包括建面约90㎡2房，约120㎡3房，约140㎡4房。合计318套上海新房。

· 约90㎡户型（2房）：178套

· 约120㎡户型（3房）：87套

· 约140㎡户型（4房）：53套

浦开云璟位于浦东足球场的外围，有一大片形如“金靴子”的待开发地块，涵盖商住办等各类物业。

项目的定位是新一代超级城市综合体，云璟生态社区。

住宅在浦东足球场东南侧，分两个地块。

C1e-06住宅地块由4栋高层和配套建筑组成，拟建设1栋17层高层，3栋18层高层，1幢5层的配套商业、公建用房等，预计2023年底竣工。

C1e-01住宅地块拟建设3栋17层高层住宅、4栋13层高层住宅、1栋16层高层住宅、1栋14层高层住宅、1栋17层酒店、3栋2~3层商业楼等。

项目位于浦东金桥南部的“张家浜”将是浦东地区未来最火爆的宜居板块之一，因为它位置好体量大，居住规模也会比较高。浦开集团作为浦东的大地主，承办了项目附近几乎整个片区的规划建设。

浦开云璟依托金色中环发展带和云璟生态社区的强大资源优势，打造了新一代超级城市综合体，是大张家浜区域的刚需刚改盘。

张家浜楔形绿地是上海十大楔形绿地之一。总规划用地1456.4公顷，形状像个楔子，正好插在金桥和张江中间，还是金色中环带的重要组成部分。不仅打造成开放性生态公园，也是体验型运动综合区，更将成为生态型国际社区。张家浜楔形绿地第一块公园悦动公园，已于2021年7月1日对外开放。

云璟生态社区依托浦东足球场和340公顷碧云绿地的强大资源优势，突出“活力”和“生态”特色，以产城融合、宜居宜业、近悦远来为开发方向，努力打造一个人与产业、人与自然和谐共生的新一代超级城市综合体。

项目主要包括周边商办地块项目、住宅地块以及商业酒店，建筑面积超过85万平方米。打造包括超30万平方米的国际甲级写字楼、10万平方米的华润万象天地购物中心和国际知名的凯悦酒店，塑造浦东足球场区域商业新地标。

项目距离3公里拥有成熟的商业+医疗、教育资源，包括：LaLaport（金桥店）、复旦大学附属华山医院东院（三甲）、金粤幼儿园、金桥中心小学、浦东外国语学校等。

中企·云萃森林一期去年已开盘并售罄，开盘上海房价10.5万/平。据悉，项目二期有望今年一季度启动入市，推建面约98-125平3-4房。

「中企·云萃森林」二期将推出项目东地块，根据设计方案，东地块拟建8栋12-17层高层住宅。

项目位置就在浦东新区前滩南的钟晓路近润林路，距离在建的19号线凌兆新村站直线仅约150米左右：

钱江大家文澜府位于浦东惠南，惠南镇这些年的发展相对比较缓慢了，适合本地客户或外区刚需客户来购买。

当然，该上海楼盘在去年一期开盘还触发了积分，看来本地改善客群购买力依旧比较旺盛，此次项目推出二期产品，价格相较一期还略降一些，对于本地自住客户来说，还属尚可。

但对于外区客来说，该上海楼盘并不太建议购买。

03  闵行

象屿招商公园1872开盘成绩一直都非常好，已连开三期上海新房，均在当日售罄，而最新一次入围分也达到了55.28分。

项目第四期也在2023年第一批次中过会，上海房价依旧是5.2万/平，面积段为104-132平3-4房产品。

象屿招商·公园1872，位于紫龙路与龙吴路交叉口，在建中的23号线紫龙路站就在家门口，直线距离约2.1km就是15号线紫竹高新区站。项目堪称如今少有的正地铁房。

以项目所在的23号线紫龙路站（在建）为起点，1站放鹤路站TOD（规划），1站江川东路站TOD（规划），2站紫竹高新区站超25万方双轨交TOD紫竹数码广场（在建）。三大TOD助力未来生活圈。

闵行古美板块，华发古美华府第一批次已过会，户型为建面约107/145㎡3-4房，过会价8.25万/㎡。

2022年7月，华发以总价约29亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区S110501单元19-01、20-01地块，溢价率8.6%，楼板价50653元/㎡，联动价为82500元/㎡！也就是现在的华发古美华府！

根据规划，项目容积率为2.0，拟建7栋14-16F高层住宅、1栋保障房以及配套用房，可售商品房约517套！

项目所处的古美板块是一个被市场高度认可的中产板块，背靠漕河泾，各方面无短板，宜居属性高！

项目北有9号线星中路站，线路能级高，2站漕河泾、5站徐家汇，还能直达浦东世纪大道站。

南邻12号线虹莘路，可直达漕河泾、徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩等核心板块。

值得一提，南侧规划中的九年一贯制公办学校，明确是文来中学，从一些公开渠道获悉，东地块已经和文来签了框架协议。（信息来源：文来初中公众号）

此外，这里还规划8块全新住宅用地，其中一块是已售罄的融信旭辉世纪古美，一块是建发华发古美华庭，另一个就是华发古美华府，剩下五块待拍。不久的将来这里将形成一个片高端崭新的居住区。

九星片区将给古美的商业&生态能级再度提升一个台阶，也给位于其附近的华发古美华府，带来了相当可期的未来潜力！

项目周边的15年房龄左右的万源城，挂牌10万/平上下；10-15年房龄的挂牌11-12万/平。

显然，项目约82500/平的联动价，自住/资产配置都适宜。

04  嘉定

嘉定南翔全新盘象屿同进虹桥嘉悦府一批次已过会，上海房价58000元/平，项目将推建面约87-145㎡高层&叠墅！

该上海楼盘位于南翔云翔湖板块，未来区域内规划了大片的住宅用地和大量的教育用地。相比于其他已经成熟的片区，这里将承载了南翔未来价值的保障。

沿着嘉定的主动脉11号线，南翔是进入嘉定的第一站。

从南翔站出发，5站直达上海西站，能与15号线换乘；6站直达真如，能与14号线换乘；7站直达曹杨路站，能与3/4号线换乘；8站直达隆德路，能与13号线换乘。12站直达徐家汇。

未来，伴随着嘉闵线的建成，更能轻松直达虹桥枢纽，实现区域之间的资源连接。

而规划中的22号线，将连接大场、杨行、吴淞口国际邮轮港。而这样的三重轨交在五大新城中实属罕见。

嘉悦云上位于嘉定马陆地铁站旁约300米，是真正的地铁房，项目二期已过会，将推建面约103-141㎡3-4房，上海房价4.98万/㎡。

项目建设4栋26F高层，13栋18F高层，1栋17F高层，1栋23F高层带裙房（公共配套），2栋18F高层带裙房（公共配套）。

嘉悦云上由越秀地产与保利发展联手开发，除了轨交优势以外，项目周边商业、学校、公园也是应有尽有！

约500米范围内，步行可达宋校、吉宝绿地缤纷城、马陆公园......

商业配套方面，项目周边商业环伺，南面即有体量约4万方吉宝绿地缤纷城。

南山嘉荟领峯二期一批次已过会，主力为建面约105-140㎡户型，上海房价41000元/㎡。

户型图已曝光！二期主推建面约105-140㎡3-4房！

直线距离约700米，就是在建中的嘉闵线。从新成路站出发，7站直达虹桥，未来还可通过嘉闵线直达七宝、莘庄等多个商圈。

板块内现有的轨交11号线穿城而过，坐着地铁就能去徐家汇、前滩，轻松实现迪士尼自由，高效便捷随心畅享，从此不必再为通勤而烦恼。

05  松江

中国铁建花语天境第一批次过会价为51042元/平，推约99平洋房以及约160平联排产品。

项目位于松江泗泾，去年上海第一批次土拍中，中国铁建一举拿下松江泗泾两块住宅用地，两幅地块产品上涵盖了高层、洋房和别墅产品，预计至少提供1689套住宅。

06  青浦

安联湖山悦本次推出即将推出45套叠加、79套洋房上海新房，上海房价41724元/平。

项目北侧一街之隔就是青浦兰生学校，兰生可是靠近上海“四校八大”的录取率是最高的，且全市遥遥领先。

虽然新房不承诺学区，但买到此盘，你的孩子至少能够在家门口走路上学，无需家长接送。

可以说，一个顶尖学校的落地，对区域赋能是巨大的，也意味着买在安联·湖山悦的起点就很高，所以趁着区域正在发展中，抓紧抢占“原始股”。

安联·湖山悦容积率只有1.25，这样的容积率大多会出现在崇明（生态为主）以及松江佘山（别墅区为主）这些区域，所以它代表的就是稀缺，言外之意就是它的价值。

因此项目拥有更大的楼间距、更丰富的园林景观以及更多的公共活动空间，舒适度极高。

安联·湖山悦推出8层洋房以及叠加产品，洋房的得房率基本做到了80%-82%左右的高得房率，面积段有约88、98平3房。

叠加产品，面积段为约106-132平，上叠附赠露台，下叠附赠地下室以及庭院，中叠大平层面宽又做到了极致的大开间。

安联·湖山悦位于17号线淀山湖大道站约2.3公里左右；周边还有一条更快捷、舒适度更高的上海示范区线，该条线路途径闵行、青浦等区。

在淀山湖大道地铁站，还有约45万方青浦万达茂大型商业体，吃喝玩乐游一站式解决，在万达茂的对面还东渡蛙城商业体，两大商业体可完全满足周边居民日常生活需求。

蟠龙府二期二批次将于2月10日开盘，此次入围分为45.95分，项目三批次2023年第一批次也已过会，主力户型为建面约90-105㎡的上海新房，过会上海房价6.2万/㎡！

如今大虹桥积分友好，想要赶上大虹桥末班车的朋友千万不要错过！

蟠龙府2期就位于蟠龙府南侧，位置正好处于中铁·虹桥逸都和虹桥璀璨公馆之间，地段与一期大体一致，可共享蟠龙府一期配套资源。

07  宝山

华发四季河滨就是华发顾村项目，该上海楼盘第一批次已过会，即将取证认筹。项目将推出高层+叠墅产品，过会价65696元/平！

根据设计方案显示，项目西侧组团拟建18栋4-5F多层住宅；

东侧组团拟建10栋16-17层高层住宅及一栋16层保障房。

预计多层大概率为小面积的叠墅产品，而且是只有上下的4层叠墅；

这在现下上海楼市整体以6层叠墅来说，有着超高的性价比，也更亲民。

地块住宅套数下限为1153套，地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，计72656.9m²以上。

中小套型住宅设计建设标准为：

多层住宅建筑面积不大于90m²，小高层住宅建筑面积不大于95m²，高层住宅建筑面积不大于100m²。

机动车停车位1331辆，非机动车停车位1110辆。

华发四季河滨，就在建发·央玺、融创玉兰公馆的南侧，该片区域新房供应一直稀缺。

最近一次新房供应是三批次入市的建发央玺的40套联排别墅，上海房价76522元/m²，但也仅仅是40套上海新房，根本满足不了板块内的置业需求。

华发的顾村项目高层5.7万的价格比当年的央玺还低一点，板块部分二手房已经默默的爬到了7.6万，这样的倒挂率，在宝山是不多见的。

项目附近有1号线共富新村站或呼兰路站，南侧不远是在建的地铁18号线二期大康路站。

保利中企·和颂已过会，将推建面约89-122㎡3-4房，上海房价4.75万/㎡，

保利中企·和颂南侧，2010年的保利叶上海二手房，挂牌价已经逼近6万，哪怕是成交价，也已经超过5万！12月就有两套成交！二手市场持续活跃！

去年9月23日，上海第三批次土拍中，中华企业&保利以190824万元，竞得宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0414-02、0415-01 地块，楼面价24000元/㎡，地块出让面积39642.4㎡，容积率2，总建筑面积79284.8㎡，房地联动价47500元/㎡。

根据公示，项目将打造16-17F小高层，建面约89-122㎡3-4房，其中122㎡户型均为两梯两户产品。地块实际总户数824户，可售住宅约759套上海新房。

项目距离轨道交通7号线刘行站直线1.5km，可换乘15号线等到达市区各个商圈。

宝山美兰湖7号线全新盘天安象屿·萃湖臻境第一批次已过会，将建面约97㎡、120-143㎡高层、叠墅，过会价49280元/㎡。

2022年9月23日，苏州象屿地产有限公司以总价112390万元竞得宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区0221-01地块，楼板价20199元/㎡，溢价率9.31%，房地联动价49280元/㎡，其中高层联动价4.48万/㎡，叠墅联动价5.38万/㎡！

项目由天安中国&象屿地产，美兰湖双巨擘再度携手，联袂合著第二个美兰湖优质作品，进阶美兰湖畔人居新范式。

项目集TOD商业、时尚休闲、文娱生活、生态人居为一体，多重空间业态融合，将打造成一个生态开放、多元复合的新海派国际社区。

项目距离7号线美兰湖站约1公里，4站可换乘15号线，临近沪太公路，月罗公路，沪崇高速等交通要道，自驾出行也十分便利！

项目东面为中集美兰城，70万方超大规模 TOD商业综合体，预计于2023年开业，涵盖约13.5万㎡购物中心和约19.5万㎡甲级写字楼，业态包含家庭亲子、精品超市、影院、餐饮、健身等。

08  奉贤

奉贤南桥地王盘奉发名邸二期今年第一批次已过会，推出6号楼100套上海新房，过会价49990元/平。

奉发名邸位于奉贤新城核心区位，紧邻生态核心“上海之鱼”，区域各类配套均皆成熟。

奉贤房价都要迈入5万大关了，这还是从前人们认为偏远落后的奉贤吗，该上海楼盘是是2016年地王盘，楼板价达3.4万/平，剔除不可售面积，楼板价达3.6万/平。

同时该上海楼盘区位优势是真的明显，北侧就是奉贤城市客厅“上海之鱼”，可直接俯瞰全貌；

不管怎么说，该上海楼盘价格成功过会，能够带动整个奉贤区楼市活力。

中铁湖光逸景今年已是第三次推盘，仅有1幢楼100套上海新房，主推99平3房，上海房价约39100元/平。

该上海楼盘位于奉贤新城相对比较核心区域，因此是本地客的改善首选，因此该上海楼盘或还与去年前两次开盘一样，要触发积分，预计60+分。

交通方面，与5号线奉贤新城站直线距离约900m。项目北侧为南奉公路，可连接浦东临港，西侧临近沪金高速，可快速连接辛庄立交枢纽去往市区，南侧临近上海绕城高速，可快速串联各个城区。

09  临港

临港的热度已经褪去，大部分新房都不会触发积分，今年第一批临港入市的新房有103片区的鹏瑞云璟湾，该上海楼盘去年就已多次推盘，因为103片区供应量较大，因此大概率依旧不会触发积分。

103片区是世界顶尖科学家社区，根据规划建设成为“国际化、定制化的高端社区”，打造“15分钟社区生活圈”，商业、教育、医疗等设施对标国际化水准，规划的力度与兑现的速度都值得期待！

交通方面，海港大道上的T2中运量美人蕉路站正加速建设中，可直达轨交16号线滴水湖站。海港大道预留轨道交通条件，盘活了项目对外交通的格局。

鹏瑞云璟湾坐享世界顶尖科学家社区的硬核红利，有科创、规划、品质和配套，这是鹏瑞云璟湾的重磅底牌。

项目主推建面约88-146㎡3-4房，即将取证认购。

上实望海位于105中央商务区，毗邻超级城市地标，3km生活半径内，海昌海洋公园、上海天文馆、冰雪之星（在建中）、文化艺术岛（在建中）等顶流主题公园地标云集；港城新天地、百联临港生活中心、星海汇（在建中）、城市航站楼枢纽（规划中）环伺，近400万方商业体量环伺，领潮临港新片区无界风尚。

上实·望海直线距离16号线滴水湖站仅1.4km。步行直抵在建中的临港新片区年度枢纽工程——两港快线，未来预计最高时速可达160km/h,驭速直抵浦东国际机场。

上实·望海项目将建造12栋16F高层住宅，1栋13层高层住宅，2栋16层底层带社区商业配套住宅，1栋2层社区商业配套楼等。

项目主推100平3房以及120平4房，此次过会价33000元/平，预计不会触发积分，可随意购买。