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2021年深圳写字楼市场回顾与2022年展望

发布时间： 2022-01-10   点击次数： 671次   来源：世邦魏理仕   作者：必屋客

写字楼需求倍增创全国第一，大宗交易市场投资额回归200亿。

2021年，疫情阴霾尚未消散，市场仍充满不确定性。回回顾过去一年，深圳商业地产市场在面对诸多挑战的情况下，依然交出了一张亮眼的答卷。优质写字楼市场需求创下全国第一，在科技板块的硬核带动下，需求加倍反弹，头部科技企业高速引领再加上本地科技企业快速成长，以银行和证券为主的金融板块需求继续活跃，共同构建深圳优质写字楼市场需求的双轮驱动。优质写字楼市场发展前景一路向好，空置率同比不断改善，租金跌幅继续收窄。着眼优质零售物业市场，需求全面复苏，全年吸纳反超新增供应，控制率改善至市场地位。疫情常态下，市场需求热点频现，业主与商家双双发力。前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场繁荣。购物中心纷纷采取品牌换新与场景化打造等举措，以确保维持竞争的优势。珠宝配件、运动员品牌持续扩张，重奢品牌深耕深圳市场，除传统零售需求外，以汽车为代表的消费新势力继续高歌猛进，餐饮方面，资本推动，咖啡、茶饮及港式餐饮扩张热度不减。活跃需求带动市场租金稳步回升。聚焦优质物流仓储设施，高标仓市场连续第三年未录得新增供应入市，供不应求的态势持续，在旺盛需求增长下，市场几近满租。而大宗交易市场重现疫情前的繁荣，写字楼成交一骑绝尘，带动全市成交总额突破人民币200亿元，来自科技行业的企业买家主导带动资产型交易为市场主要成交类型。

CBRE世邦魏理仕深圳研究部负责人 郭丽萍

优质写字楼市场：新增供应111.4平方米，净吸纳量157.9万平方米，空置率16.6%，平均租金187.7元/月/平方米。

需求领跑全国，科技板块为硬核驱动力

2021年，在疫情爆发一年多后，深圳优质写字楼市场连续第七年创下百万平方米新增供应，整体市场表现扶摇直上，需求加倍反弹，全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平方米，缔造有数据以来的最高纪录。两年平均净吸纳量录得高于历史平均水平的115万平方米，当中除了疫情后整体市场逐步复苏等客观因素推动，亦彰显了深圳写字楼市场多元的活力及强大的韧性。整体市场空置率同比改善明显，降低了近6个百分点至16.6%。

着眼需求板块，科技和金融板块为深圳写字楼市场提供“双轮驱动”。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业。头部科技企业需求引领效应明显，多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交，其中某头部企业以全年累计25万平方米的租赁成交遥遥领先。与此同时，深圳科技产业完善的生态链和产业聚集亦带动部分本地科技企业快速成长，年内数宗万平方米以上的租赁案例均来自本地科技企业，涉及领域包括云存储、软件开发和生态科技等。

金融板块需求以19.1%占比排名第二，其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现更为活跃，而非传统金融则聚焦财富管理和投资理财两类业态。以法律和咨询为主的专业服务业板块贡献了近6.0%的需求，全年共录得40家律所的新租赁成交，除传统福田CBD外，高新科技园片区也吸引了不少律所进驻。多家来自北京、广东省其它城市及海外的律所在年内均落地深圳，进行战略扩张。此外，疫情后出现的“芯片荒”及出境购物受阻催生了写字楼市场的新需求，包括电子元器件的零售贸易及跨境电商的需求开始凸显。

写字楼租赁需求强度分析

科技企业快速发展刺激过渡期办公需求的增加，再加上疫情后市场对于灵活办公的接受度逐步提高，推动共享办公空间重返优质写字楼市场并出现一定的扩张势头。新增供应压力下，政府招商助力个别楼宇快速去化的效果显著。前海板块年内表现尤为突出，受益于政策推动和片区配套改善带来的需求提升，前海的空置率在下半年录得超20个百分点的改善降至25.7%，片区的租金也因此实现微增。

租赁类型方面，新项目不断涌入带动搬迁热潮，搬迁需求占比过半，约为52.4%，其中升级搬迁表现活跃。而新设立需求占比超过10.0%，主要来自北京、上海和广东省其他城市的公司。

热点区域

在高供应的市场格局中，大部分业主依然在积极调整租赁策略以吸引优质租户进驻。与此同时，强劲的需求反弹推动下，市场分化也开始显现，招商运营较优良的写字楼项目在低空置率的情况下开始主动进行客户甄选并实现了租金的小幅上涨。整体市场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米187.7元， 且市场平均租金在第四季度开始止跌回稳。

CBRE深圳顾问及交易服务 办公楼部负责人 吴洋表示：

“未来一年，深圳写字楼市场依然将迎来百万平方米以上的新增供应，且高度聚集在前海片区。多重政策利好下，强劲需求增长潜力将带动市场平稳前行，预计来自科技和金融行业的需求将保持稳定增长，虽相比2021年将有所回落，但依然保持在较高水平。受新增供应累积及政策调整带来的房地产行业收缩等影响，预计整体市场空置率将有所升高，但得益于科技需求稳定增长，不会出现太大波动，市场平均租金将进一步止跌回稳。新项目的不断涌入一方面为企业提供了众多选择，在供应高位下，极具性价比的租金为企业提供了改善办公条件的窗口，预计升级搬迁需求将依然为市场主流。另一方面，为了保持项目竞争力并缔造差异化优势，业主应更加关注项目的软硬件维护、更新以及招商运营综合能力的提升，特别是加大投入实现原有优质租户的留存以及新租户的锁定。”