发布时间： 2024-02-23 点击次数： 262次 来源：上海城市更新 作者：林欣蓝
编者按
自今年8月起，上海产业转型发展研究院、“上海城市更新”公众号、“上海转型发布”公众号共同举办“产业创新与城市更新”百人谈系列直播访谈节目。邀请深耕产业创新与城市更新的一批践行者，在线与大家分享耕耘经历、成功案例以及对产业创新和城市更新互动联动的理解和认识。
本期访谈嘉宾：
郁敏珺（上海锦和投资集团有限公司董事长，上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长、总经理）
主持人：
王婧（“产业创新与城市更新”百人谈负责人）
Q
1.锦和商管应该说是上海最早参与城市更新的企业之一，目前也是国内首家登陆A股主板的轻资产文创园区运营商，是基于什么样的契机进入城市更新领域？
A：我们2007年在原来的上海金星电视机厂旧址做了越界第一个文创园区项目——锦和越界创意园。当时上海还是一个大工地，光地铁就有400多个站在建，房地产也沉浸在新建的热潮中。锦和最初做文创园区和城市更新的时候，连同行都无法理解，后期当规模逐渐做大谋求上市的时候，找的投行也无法理解我们的商业模式。整个行业处在对存量更新没有概念的阶段。
2006年我去哈佛进修的时候，应邀参观了纽约曼哈顿的项目，对几个项目印象非常深刻：一个是把立体车库改公寓，另一个是将原来JP Morgan的总部改成了高端的服务公寓，还有一栋楼也在纽约证券交易所旁，请了阿玛尼做设计，屋顶还被打造成可以俯瞰夜景的酒吧。因当时纽约中央商务区曼哈顿下城区以政府和办公为主，缺乏配套的居住功能，于是一些地产商重新对项目做了市场定位。
虽然纽约也在做存量更新，但主要做商业地产的存量更新，回望上海，我在思考，上海的办公是不是想象的空间还很大，我们的地产商还是在集中精力做新建，没有看到存量市场和商业地产的机会。
回来之后，正好遇到2008年的金融危机，同年我们看到上海二手房交易量与新建一手房交易量几乎持平，意味着存量与增量市场开始并驾齐驱，可能机遇就此产生了。成熟市场的发展路径，行业的发展我们迟早都会经历，只是时间的问题，所以我们会比较关注和留意市场的发展，也在这样的契机下看到了第一个项目正在公开招投标，并参与其中，越界品牌也从此起航。目前锦和商管在管项目73个，管理面积达128万方，较2020年上市时管理规模翻倍。这几年来，我们也看到城市更新赛道的发展非常蓬勃且迅速，成长潜力巨大。
Q
2.目前锦和商管旗下的项目数量、运营面积以及经营特色？
A：我们最早专注在文创园区，且绝大部分是老厂房改建。我们通过老厂房改造切入城市更新的路径其实跟国外很像，大部分的SOHO区刚开始基本上都是由艺术家发起的，包括大众熟知的纽约高线公园（废弃的铁路线沿线改造），北京798也是从工业厂房开始做更新改造的，上海也一样。
上海是轻工业基地，2007年做第一个项目时，上海正好处于轻工业产业迭代期，合资品牌成为主力军，即使曾经作为上海人骄傲的金星品牌也开始没落。城市更新背后是城镇化的改造，比如原来的农田有了新的市场机会，原来的产业外迁使这些载体有了被更新改造的机会，所以我们也都是顺势而为地去做项目，从第一个项目开始到后来的几个项目都是以旧厂房改造为主。当然现在已经和原来不一样了，没有硬性规定文创产业园一定要一万方以上，一定要规模化，现在我们还有楼宇、空间等等不同的空间载体和体量。从2007年至今这15年来，市场也出现了更多的机会，我们也开始由单一的工业厂房改造，开始涉足粮仓、裙房商业、旧楼宇的更新。
锦和集团旗下有锦和资管平台，上市的是锦和商管，旗下有越界、越都荟两个项目品牌，做办公楼、文创园区和街区商业，锦和集团不仅有轻资产投资，也有重资产运营管理， 轻重并举，同时在做。同时我们还有高端服务式公寓品牌base佰舍，另外我们还有酒店和高端度假酒店产品。
Q
3.锦和商管旗下既有创意产业园区，办公楼，也有社区商业，这几种不同类型的物业，在做更新改造时有什么不同特点？
A：锦和商管的园区品牌是越界，还有街区商业品牌叫越都荟，但是城市更新其实没有特别的产品线可言。因为旧的建筑，旧的园区，可能十栋楼没有一栋长的一样，甚至每一层都不一样，层高不一样、面积不一样、年代不一样，结构形式不一样，本身载体年代不同经历不同的发展阶段，不能一概而论。
比如，我们的越界世博园，它位于大烟囱温度计当代艺术博物馆旁，这里最早是南市发电厂，世博会期间各个国家在此设计了展馆。后期我们根据园区的定位进行更新时，保留了老南市电厂的工业遗存历史文脉以及世博城市最佳实践区文化遗存，比如当初的”高迪龙“、口香糖的雕塑”黄与绿“，以及世博会场馆等，让这里成为一片“双遗存”文创园区。
上海产业转型发展研究院为各级政府、园区和企业提供产业转型与城市更新方面的各类规划、产业定位、空间调整、运营策划、项目导入、企业咨询、资源对接、指数发布和培训考察等创新型、一站式、模块化、综合性服务。
Q
4.作为城市更新领域的先行者，从过往项目实践的经验来看，您认为城市更新最难的点是什么？
A：对我来说，上市是最难的点，当然上市本身不是最难的点，我们碰到的问题是，旧规范和行业发展不匹配的问题。第一个问题就是法律滞后，很多规章、法律、行政条文都是90年代的。在上市的过程中，我们经常碰到需要对一些做法进行解释，因为没有法律条文的支持，虽然从大的政策角度来说，政府看到了“腾笼换鸟”和支持文创园区发展的需求，但一线实操过程中确实碰到了一些问题，需要我们不断摸索，和政府相关部门进行沟通。
原来不论是住宅、商业还是办公类资产主要都是卖掉的，大家没有做长期持有和运营管理的想法。锦和商管的上市一定程度上鼓舞了同行业，甚至是相邻的行业，也让大家看见商业地产还有运营管理的内容。今天看来，当初的难点反而是机遇。近两年地产圈去杠杆之后，增量触顶，大家纷纷寻求未来发展的路径，转型做存量。
随着锦和商管的上市，其他物业公司和商管公司在香港的上市，大家开始理解城市更新这件事情，我们也期待这个行业能有更多人的参与，而且存量市场是个巨大的市场，10年后现在的增量还会变成存量，机会一直存在。
Q
5.2020年，锦和商管上市，到现在两年多的时间，您觉得城市更新这个赛道有哪些变化吗？有什么独到方法论可以分享？
A：从最开始大家都不了解，到近两年提出“城市更新”这个词，受到大家的重视、肯定它的价值和意义，让大家都看见这个赛道和机会，已经是非常大的变化了。现在可以说是城市更新的元年。我们始终相信轻重结合才能真正做好资产管理。
锦和在过去十多年的实践中积累了一些不同的做法和打法，这些经验是最宝贵的。做第一个项目的时候，我找到同行交流，希望可以一招鲜吃遍天，但得到的反馈是：城市更新没有秘籍，每个产品、项目、地段、定位都不一样，需要因地制宜。不同于住宅，即使设计感没有那么强，还是能在调整价格后卖掉，商业地产项目可能会因为设计感不佳就没人来了。城市更新非常考验人，每个项目都要花心血，从定位、设计、成本控制、招商运营管理等各个环节都要抓准，都不能掉链子，而且过三五年又要微更新，需要细水长流，不是项目获得掌声之后便能一劳永逸，城市更新一直在路上。此外，还会碰到市场大环境的变化，周期性的大势不是某个企业可以独立承担和抵抗的。
十几年来，我们见证了产业和行业的蓬勃兴起和衰落，如视频直播、教培行业从兴盛到衰落，互联网行业从小微企业长成巨头。我们是做载体的，我们的职责是做好花盆，伴随花朵成长，和企业是共生共荣的关系。
从宏观的角度来看，原来外资基金做的资产管理，通过价值修复、价值提升之后，提升收益的这个事情，我们现在把它叫城市更新，也是锦和在做的这个事情。微观层面说具体的打法，其实每个都不一样，必须要有从头做到尾全产业链的能力，尤其在改造、建设前期就明确做什么非常重要。
Q
6.城市更新已经上升为国家战略，各类城市更新的基金也相继推出，您对此怎么看？怎样才能使它发挥更大的作用？
A：2021年6月，上海成立了规模约800亿的城市更新基金，主要是针对老旧住房、成片区的改造，这类城市更新政府、国企平台承担了更多的职能，和民企主导的商业、办公、园区类改造有所不同。最近证监会出台鼓励地产私募基金的条例，全面放开资本市场，相信未来私募基金大概率会在城市更新占据一席之地，另外基建、保租房REITs已经逐步放开，未来肯定会全面覆盖商业、办公等领域，对于城市更新、资产运营有一个退出的闭环机制（投-融-建-管-退）这是城市更新基金的意义所在，也是对行业最大的鼓舞。
地产的本质是金融，私募只是资本市场的一个手段，未来我们还会看到保险在金融市场的身影，回归保险长线投资的逻辑。早先发债很容易，赚10个点也很容易，也就没人愿意为细水长流5个点的资产收益努力，但现在我们看到保租房REITs只有4个点还超募很多倍，侧面反映出来长久、持续、相对稳定、有资产托底的收益，又具有较好流动性的资产证券化产品得到了市场的认可。
Q
7.都说城市更新是长周期的行业，需要用心耕耘，靠运营产生价值。锦和商管旗下项目众多，是如何做好运营和管理，为业主、入驻企业、商户提供价值的？
A：一个是硬件，即建筑设计，设计本身就是创新的过程。城市更新原来叫“腾笼换鸟”，也就是旧瓶装新酒，最重要的是装进去的内容，即新产业，而这些新经济、新产业更需要自由的空间去交流、创造。互联网企业就是个典型的例子，他们对空间的需求最好一个楼面能超过5000㎡，这是传统办公楼没办法做到的，产业园区就比较能匹配。现在全世界最酷的办公室都是互联网企业。而传统的高端服务业，如律师、会计师相对比较喜欢高端写字楼。每个行业都它有独到的追求，我们做的是非标产品，没有约定俗成的标准，新经济新行业追求的就是这样的调性和空间，我们提供的产品和服务则是为了更好的满足行业和公司的需要。
另外我自己总结了四个满意：1. 业主要满意。公司需要有较强的资金实力和运营经验，以及好的品牌声誉；2. 政府要满意。政府非常重视业主合作伙伴的专业度，希望真正能把项目做成功，招进来的企业是有发展潜力且产生税收的；3.客户满意，通过管理和服务水平，留住租户；4. 自己满意。
Q
8.在城市更新领域，有重资产、轻资产等不同模式，锦和集团目前的业务模式是怎样的？您们是怎么样运作不同的模式的？
A：上市公司（锦和商管）只做轻资产运营，锦和资管做重资产投资，分为两个板块，以商业办公和街区商业为主。 街区商业是我们主要在做的产品（陕康里是做的比较火的一个项目），这个街区商业需要强调一下，和社区商业不同，社区商业是做周边居民区的有效配套，有一个业态适配的范畴，运营管理可以有统一模式，租金也会有天花板。街区商业的典型是新天地，不是一个盒子，是一个开放空间，有外摆，更契合上海人喜欢放松、与人交互的偏好，尤其疫情后我们更喜欢坐在外面，而且宠物经济下越来越多的人在街区遛狗遛猫，也是街区商业的魅力。
另外一个产品是高端服务式公寓base佰舍。目前在上海约有20个项目，在北京有2个项目，总共有三个产品段，baseLITE 租金6000-1万2，中间段是base 1万5左右，2-3万的叫basePLUS。
未来重资产发展有很多机会，最近我们抄底了很多不良资产，买了宜山路、凯旋路兴力达项目，会把它做成越界原力方，目前正在更新改造中，预计明年（2023年）上半年面世。我们在北京东城区的隆福寺买了一个酒店物业，未来会改成base佰舍服务式公寓。
Q
9.上海是国内最早启动城市更新的城市，作为经济中心城市，产业是基础，锦和在城市更新中是如何推动新旧动能转换，推动新产业培育的？
A：我们是顺势而为，现在产业行业需要什么服务，需要什么载体，我们去满足他们的需求，与他们共生共荣共成长。原来第二产业第三产业划分非常分明，但是产业在迭代发展，比如说小红书，很难将它简单的定义为媒体、科技企业或是平台公司，很难用传统的单一行业去界定。乃至我们上市的时候，很难进行行业归类，我们本身就是个新生事物，产业也在不断融合生长出新的生命，他们的成长和创新倒逼我们不断创新、更新去迎合他们的需求。
Q
10.城市更新这几年已经有了长足发展，作为行业资深的运营商，您对于上海下一步的城市更新趋势有何预判？
A：我们这个赛道只有两家上市公司，都在上海，上海精细化的运营管理能力是被认可的。城市更新一定是从上海、北京这样的大城市，一点点成长，扩张出去。新经济新产业新行业，一定是先落户上海北京，载体做得再好如果没人也发展不起来，内容、产业、硬件载体要高度契合。未来随着政府、行业的重视，城市更新一定会迎来很好的发展契机。
北京城市更新条例明确了解决行业痛点的细则，比如老厂房层高很高，可以支持做夹层，包括土地40-50年的年限快到了，可以续约，可以采用租赁的形式，甚至可以分期付款，具有可操作性。期待在上海看到相关政策的细则出台，政策制定者和管理者能保持上海改革开放的传统。
结合锦和本身企业文化和行业的情况来看，我们一定会在保持战略定力的基础上，深耕城市更新，迎接行业真正的爆发，专注主业，心无旁骛，扎扎实实，做专业的事情，行稳致远。
锦和越界世博园