发布时间： 2024-02-18 点击次数： 241次 来源：华旭国际大厦写字楼招商部 作者：宛耀飞
上海写字楼作为商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。上海写字楼招商是其实现预期价值的一个非常重要的环节。不管是统一产权，还是分散产权；不管是统一招商管理还是非统一招商管理，入住率始终是业主获得回报的最终体现。目前上海写字楼的招商主要有两种形式存在：1、委托专业的代理公司统一招商；2、业主自己招商。上海写字楼跟SHOPPINGMALL一样，只有统一运营管理才能将其价值最大化，从而给业主带来丰厚的回报。
上海写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：
市场调研
市场是最复杂、最难摸透的而且有着很强时效性的，因此要对它进行深入的调查分析，并且总结出对项目招商密切相关的信息。其中对同一区域上海写字楼的市场分析最为关键，也是上海写字楼项目能否成功运作的最基础的环节。
项目定位
上海写字楼招商定位是项目获得丰厚回报的关键。主要有：上海写字楼级别定位。可以定位成甲级、乙级、丙级或是产业集群，当然这个定位要有项目所在城市的上海写字楼市场的发展水平，还有项目本身的硬件条件和该物业的可升级的空间，还有当地主要客户群接受水平决定的；客户群的定位。企业是上海写字楼的主要客户，应根据项目自身定位寻找最为吻合的目标客户群，最后根据客户群的定位再去调整优化上海写字楼级别的定位，使项目更加完美的走向市场。同时，还要结合上海写字楼市场发展情况，预估未来3-8年的市场发展方向，以保证该项目不会昙花一现，被快速发展的市场所淘汰。
招商推广
推广是上海写字楼开始到结束一直都在持续的一个环节，不同阶段的推广有不同的主题，有不同的推广方式。招商推广的广度和深度直接影响招商的进度。一个新物业的从推出到人们认识，再到接受，再到入驻是需要一个过程的，这个过程的长短是由推广所决定的。在推广的每个阶段都有每个阶段不通的主题和特征，用到的推广方式也应有所差异。
预租招商
预招商是随着营销细微化过程中新兴的一个环节，是招商正式启动前的对客户的一个摸底的动作，为正式招商做铺垫。其操作的方式基本为在定位完成后，初步完成项目的招商条件，在对客户进行市场调查的过程针对意向客户进行预招商。预招商主要是针对项目的主力客户进行的，在租赁条件上是可以灵活控制，以便为正式招商时租赁条件的制订提供参考。同时也为后续的招商减轻压力。
正式招商
在项目施工进入尾声、前期蓄客达到一定程度的时候，便可以正式启动招商。上海写字楼招商针对的客户是企业，企业对上海写字楼的需求是相对理性的，需要经过一定的流程，公司的选址有时是出于其战略的考虑，决策周期相对比较长，因此对于客户的跟踪是一个比较长的周期，需要将项目的优势跟企业的需求点很好的结合，对招商人员综合能力的要求比较高。
二次招商
上海写字楼的招商是一个滚动的过程，当客户到期之后，如果满足不了客户的需求，客户就会选择更适合自己定位的上海写字楼进行搬迁。所以应提前进行二次招商的推广和新客户的储备，在退租的时候，直接引入新的客户，缩短空置期。在二次招商时由于项目相对老化，跟新项目相比竞争力有所不足，并且可供客户选择的面积范围也相对局限，使得二次招商的难度比新项目招商时要高一些，因此在二次招商的过程中需要做更精细的工作以保证稳定的入驻率。
上海写字楼的招商是一个系统复杂的过程，以上6点有很强的独立性，同时又存在着密切的联系，如能把每个环节都运作好，就能让项目保持较高的入驻率从而使业主获得稳健的投资回报。
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