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上海楼市，房产置换链条好像被卡住了

发布时间： 2024-02-14   点击次数： 220次   来源：魔都房房房   作者：必屋客

2022年6月开始，上海二手房的挂牌量一路飙升。

2023年5月，挂牌量达到第一个高峰，近8.1万套，随后缓步下降。

2023年9月，上海新政出台，上海二手房的挂牌量再次上升，最高峰达到9.3万套。

12月新政出台，上海二手房挂牌量再次小幅度上升。

2024年1月，上海挂牌量刺破10万套！！！

如果你是房东，看到这个数据是不是心里又凉了一截。

现下，“二手房挂牌量”仿佛成了一个能够撩动所有房东、买房人的敏感指标。

全年不断积压的二手房挂牌量，成为了飘在上海楼市上空久久不能散去的一朵乌云。

而成交量，据统计，2024年1月上海楼市：二手房市场成交1.64万套，环比上月下跌3.4%。

上海楼市，房产置换链条似乎卡住了。

01

旧房子出不了手

众所周知，置换改善群体一直是上海二手房交易市场上的主力军。

但是2024到来，现实给了他们沉重一击——

随着认房不认贷、普宅调整、降低首付、下调利率，放宽限购等一系列楼市政策不断推出落实，大家看到的挂牌压力似乎并没有缓解。

反而，市场环境好像还越来越严峻了呢……

在经历了2023年买卖双方反复博弈和拉锯之后，二手房交易已经妥妥进入买方市场。

相比前两年5万套左右的挂牌量，现在大环境实在严峻。

这种情况下，不少着急出手的房东心态彻底崩溃，一夕之间没了底线，出手的房产价格一降再降，为了卖房，甚至上赶子“伺候人”，卑微无比。

什么中介带看一组享小红包和激励金——

今天啥时候来看房子

武康路那个房子现在带看一组发20，看完我们可以顺便再去附近看一套宝城大楼又有20，然后咖啡钱就出来了

什么苹果手机奖励——

业主已经看中房子了，看房很方便，价格不要设限，卖掉后业主奖励苹果15

正常中介费以外再送两台苹果手机

更有房东主动出击，带着宣传单页，到中介门店推销自家房子——

但是市场环境和成交数据摆在那里，这些花里胡哨的营销并没有起到什么实质性作用。

买房人看到这架势，下意识的反应就是：

挂牌量这么凶猛，房东这么积极，房价还得继续下跌吗？再观望一阵吧！

社会心理学有个名词叫“从众心理”，指个人受到外界人群行为的影响，而在自己的知觉、判断、认识上表现出符合于公众舆论或多数人的行为方式。

简单来说就是：你们都不买那我也不买。

如此循环，二手房出手更困难。

只有卖了旧房才能置换的房东表示：

02

想换的房子惜售

打新门槛变高

去年十月，篱笆网有这样一则帖子内容：

现在二手房卖不掉的很大一个原因

就是我想买的没降价

我也不能降

否则我卖了又买不起怎么办

就僵住了

越往上置换越不容易降价，搞不好还涨价

确实

我要卖和买的房子都是2015前后的品质商品房

小区环境、位置、学区都ok

这种房子房东都惜售的

不太有人卖房持币

大家挂牌价都不怎么降的

这种就很难办

我看好的上家不降价，我也不能降

否则我卖了又买不起没意义啊

楼主说：我要卖和买的房子都是2015前后的品质商品房小区环境、位置、学区都ok，但是这种房子房东都惜售的，不太有人卖房持币，大家挂牌价都不怎么降。

总结二手房卖不掉的原因，他说：我看好的上家不降价，我也不能降，否则我卖了又买不起没意义。

算是一语道破房产置换链条没衔接好的一大重要原因。

换房群体增加，巨量挂牌某种意义上意味着市面上挂牌抛售的房产质量都不会特别高，以有硬伤的老破小、老破大居多。

但置换一般都是为了改善，小换大，坏地段换好地段，旧换新是常态，也就是说，现在的置换群体都有一个诉求，就是：置换到优质资产。

而当下的上海楼市，呈现出冰火两重天的态势。

劣质房产被大量抛售，无人问津。

优质的改善型房产价格居高不下。

忌惮激增的挂牌量，价格没有大涨，但是热门区域的热门小区、热门房源，房东依然不好拿捏。

买不到合心意的二手房，那就“打新”呗。

但你要知道，现在很多板块二手房价格体系都在重置，一二手房的倒挂红利正在慢慢消失，甚至已经消失，逐渐正挂。

“打新”除了成本正在增加，还要面临“未知”两个字。

也许你辛辛苦苦获得买房资格、积分，筹集好购房资金，终于走到了最后交付的时刻，得到的是：

建筑材料以次充好、铝板换成真石漆；

宏大规划齐全配套不见踪影、兑现当天荒无人烟；

你们知道的，开发商一贯是会画大饼的。

03

置换改善链条修复中

换房是一个层层推进的过程。

首先是刚需群体入场买房，把换房群体手里的房子买下来；置换群体卖掉房子后，才能在市场上换房。

刚需群体是链条的第一环，只有这个环节开启了，才会推动置换群体换房。

当下出的一系列新政策——

第一次政策，2023年9月1日“认房不认贷” ，特定人群原来的二套首付比例降低到首套，有效扩大了有首套资格购房人群的范围。

第二次政策，是2023年12月14日，这次连发大招降首付、降利率、调整普宅线。

这次政策的发布时间节点，正处于市场信心最低的时候，比起认房不认贷，它覆盖的购房人群范围更广，利好更大，直接解决了改善群体置换难、门槛高的问题。

第三次政策，是1月30日，上海全面放开非沪籍单身限购，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

如果说之前的政策利好置换改善群体，那么第三次政策，即：放开上海外环外单身限购，则是让财力一般的年轻人接盘置换客换下来老破小、偏远郊的房子，这么说话虽然不好听，但也算是在启动刚需置换链条的第一环。

一层层的措施叠加，不同角度放松调控的措施不断落地，必然会拉升人们的心理预期，除了进一步促进房产市场回暖，更是在修复上海楼市的房产置换链条。

要想换房，最理想的状态是买在低点，卖在高点。

但这是2024，不是十年前，甘蔗没有两头甜，当下的这个节点，没有两全其美的策略。

能采取的措施，无非也就三个：

一是低卖低买。虽然现在卖房的价格低，但是买房的价格也低，所以完全可以低卖低买。当然了，这个策略面临的现实问题是，房子低价，得能卖得掉才行。也有可能，房子即使降价了，还是卖不掉。

二是低买不卖。如今的房产市场，是买房的好时机，不是卖房的好时机，买房的人，肯定会跟卖房人大砍价。如果着急用钱，就只能接受砍价；如果不着急，那就无所谓，且等着。

但这也不一定是什么好主意，借用篱笆网一位网友的话来说：

不管选择哪种方案，都有利有弊。