发布时间： 2024-01-05 点击次数： 256次 来源：联谊大厦办公楼出租中心 作者：思创德
联谊大厦(UNION BUILDING)于1985年5月竣工，是上海市对外开放后的第一幢现代化办公楼，大厦名称以“友谊合作”之意命名为“联谊”，自投入使用由锦江物业管理。是港资从1982年开始投资上海房地产业与上海方面签署的第一个项目，大厦投入使用后吸引众多外资企业入驻，引领了上海改革开放后外商投资的热潮，展示了上海对外开放的姿态。上海第一代白领在此诞生，形成上海新的“白领文化”。大厦被评为“全国物业管理优秀示范大厦”。
根据集团对联谊大厦今后的定位——成为本市标志性商务办公大楼。锦江城市服务“锦江物业”从战略的高度组建专班，一方面全面配合大厦改造工作；另一方面从入驻企业客户的需求反馈、楼宇经营收益的提升目标、楼宇品牌价值建立等角度出发，按照顶级商务楼宇理念标准（“6E标准”），对原有的运营体系进行革新，重塑标准化运营体系，全面提升联谊大厦的服务能力与价值定位。
一、办公楼宇运营的发展趋势
1．发展阶段（1.0）：物管模式
相对局限于传统的招商租赁业务、换租续租业务及常规物业管理服务等范畴，这一阶段的楼宇品质和服务水平主要受限于在管物业公司的服务水平，业主方（开发商）所能发挥的作用有限。
2．发展阶段（2.0）：商管模式
一类是综合体类项目，通过增加零售百货/购物中心的招商，为同项目的写字楼业态提供更多的配套服务资源；
一类是纯办公类项目，通过为入住企业提供基础的商务和生活配套业态（一般常引入的有员工食堂、健身房、咖啡厅、洗衣店等），一般目的在于解决项目所在区域配套不足的问题。
3．发展阶段（3.0）：大运营模式
办公楼宇的大运营模式与当前新的顶级办公理念标准“6E标准”是相契合的。6E写字楼理念包含的要素主要有Ecological office district （绿色生态办公）、Essential business location（重要的商务区）、Elegant building（有品位的建筑）、Excellent facility and service（超一流的硬件设施与服务）、Extraordinary tenant（出众的客户）、Exact place for business （纯商务）； 其运营方式不再局限于基本的楼宇物管和一些基础商务配套服务的引进，还包括从硬件方面重视楼宇办公生态的整体运营（如绿色办公、智能化等），从软件方面重视“第三延伸业态”（不同于传统商业零售的第三业态，如艺术业态）的引入和内容平台运营（如企业俱乐部/商务社交平台、企业孵化服务平台等）。
二、办公楼宇“大运营”的主流前沿做法
1．绿色建筑：
将楼宇的运营延展至项目产品设计阶段，写字楼产品打造更重视“绿色”和“科技”的理念，“绿色认证”成为标配，绿色写字楼对实力大企业的吸引力更高。
代表案例北京侨福芳草地，中国内陆第一个获得美国LEED“铂金级”认证的综合性商业建筑（能源使用量仅为同等规模建筑的50%、平均用水量比LEED体系同等建筑标准少48%、建筑废料的回收率达81%、ETFE膜材料(与国家游泳中心所使用的材料相同)组成独特的节能环保罩、室内空气质量达到MERV标准的第11级等）。
2．智慧楼宇：
随着5G、人工智能等科技的发展成熟，万物互联，写字楼走进“智慧化变革”时代，写字楼产品未来发展的方向，必是运用更多的“智能化黑科技”。
代表案例荷兰前沿大厦（The Edge），号称全世界最“智能”的办公项目（大厦对革新智能技术的应用更获得了98.36的高分评价、虚拟办公室hot desking、智能停车、使用者偏好记忆、人工智能安保等）。
3．“第三延伸业态”引入：
未来“延伸业态”叠加将越发普遍，如引入艺术馆配套、高端精品酒店配套、公共活动空间配套等。
代表案例日本六本木新城（空中花园、森艺术中心、露天剧场等业态叠加）；
代表案例北京启皓中心（宝格丽酒店、河畔剧场、安藤忠雄美术馆、中信书店等业态叠加）。
4．内容平台运营：
楼宇内企业交流及互换资源的公共社群平台。
代表案例北京华夏幸福创新中心（企业家俱乐部、人工智能产业孵化平台等），为楼宇内企业提供商务社交主题活动、财务法务咨询服务等软性内容的叠加服务。
三、可借鉴的改进办法
从配套提升和内容提升两大方面进行探索尝试。
1．配套提升方面：
在“纯商务”品质保证的前提下，增加以高品质餐饮和企业办公消费为主的消费配套升级，例如大师咖啡、茶舍、健康轻食品牌、艺术书店、文创商店等。
2．内容提升方面：
引入与艺术、生活、商务社交相关的主题展览、高端沙龙、发布联系活动等楼宇内容运营，会员制的经营方式，为楼宇内的企业客户提供商务社交和业务交流的契机。
四、建立“大运营”的标准化体系
“大运营”标准化体系主要涵盖四个层面的配置体系，硬件配套+软性内容共同去做，以实现办公楼宇的亮点、品质提升。
联谊大厦