当前位置：主页 > 新闻资讯 > 抹平倒挂，是上海楼市的趋势吧！？
发布时间： 2023-10-01 点击次数： 248次 来源：魔都房房房 作者：星光耀广场官网小编整理
国庆放假前，楼市好消息不断，上海官宣了9批次新房。虽然一些传闻中的豪宅没有入市，但也来了一波热盘。
9月25日对于不少存量房贷购房者来说是一个大日子，因为这一天，千呼万唤的存量房贷利率调降将正式实施。一部分购房者可以节省下一笔钱。
上海“认房不认贷”之后，新房热闹起来，甚至一些续销的楼盘成交也上来了。二手上，9月的市场也是稳中有升。
不过，上海宅地在土拍端的表现是涨价，豪宅也在一点点突破限价。
二手上，虽然成交量上来了，挂牌量下去了，但是价格似乎还在跌。
所以，新房涨价，二手下跌，那倒挂越来越小了？
1 新房“涨不停”？
三批次土拍价格都公布之后，不少地块的确涨价了。
但是，全面上涨，并没有。
而且这次土拍对装修标准有了新的规定：
五个新城的装修标准基本在2000-2500元/㎡，闵行普陀和宝山大场在3000元/㎡左右，市中心豪宅在4000-5000元/㎡，这样一来新房品质有了兜底。
但是的确有涨幅比较夸张的，徐汇龙华地块，14.2万/㎡，
这副地块对比周边地块，基本上一年价格上涨了1.9万/㎡，已经突破了整个徐汇滨江的联动价上限。
宝山大场的，丰翔路地块，房地联动价6.9万/㎡。
对比今年刚拍出的金茂大场项目房地联动价6.7万/㎡，价格的确上涨了2000元/㎡，但是新地块就在地铁口，其次还是商住办综合体，就是说，以后的业主能享受TOD级居住体验。
青浦赵巷B2-01地块，5.6万/㎡，对比国贸虹桥璟上整盘联动价5.45万/㎡，一年上涨了1500元/㎡。
嘉定老城南门44-08地块4.6万/㎡，1年上涨800元/㎡。
地块南侧不远处就是去年二批次上纺拿下的宅地，容积率2.1，联动价4.52万元/㎡。
此外，三批次首轮推出的7幅地块中，静安中兴地块，高层12.5万/㎡，风貌别墅18万/㎡，对比前期地块，高层略微涨价。
金山新城地块，房地联动价，3.3万/㎡。较附近的建发观唐府联动价3.2万/㎡,上涨了1000元/㎡。
青浦朱家角最新的房地联动价，4.4万/㎡，较同区域刚拍出的恒文地块，在售的同润项目价格，4.2万/㎡，涨了2000元/㎡。
从三批次土拍端看，真正涨价的地块其实就以上这些。
实事求是的说，虽然大部分地块没有涨价，但是，涨价依旧是新房的大趋势，部分地区略微涨价，而个别倒挂比较大的板块，涨幅是比较大的。
所以，新房的确在一点点涨价，但是并没有全面、大幅地涨。反正，越到后面，新房越贵，是跑不掉的。
2 二手，跌跌跌？
新房，确实在涨价。但是二手价格似乎并没有涨起来。
根据“百盛房地产数据分析平台系统”对上海住宅小区的价格监测所得：
9月1日全市二手住宅基价均值为60364元/㎡，全市二手住宅价格环比下降0.67%。从数据可以看出，今年4月起，上海每个月二手房价均价都在往下走。
二手房东们降价似乎是个普遍趋势。个别板块的二手降价幅度超过20%。
比如位于宝山上大的保利叶上海的成交价从6.5万+跌到5万左右，跌幅约22%。
2023年2月，保利叶上海(一期) 87.21平米，成交单价65360元/㎡
2023年8月，保利叶上海(一期) 88.24平米，成交单价50374元/㎡
位于静安曹家渡的达安花园成交价从12万+跌到9.6万左右，跌幅约20.5%。
2023年2月，达安花园，成交单价121292元/㎡
2023年8月，达安花园，成交单价96215元/㎡
再比如位于浦东临港的绿地东岸涟城成交价从2.8万+跌到2万左右，跌幅超过约28%左右。
2023年2月，绿地东岸涟城 82.71平米，成交单价28715元/㎡
2023年7月，绿地东岸涟城 85.53平米，成交单价20578元/㎡
因为前几个月二手的大量抛售，所以上海现在的二手库存量还是不小的。
而且上海“认房不认贷”后，不少朋友要卖房打新，所以短时间内激增了一波二手挂牌，那需要被消耗的二手就更多了。
但是接盘的本来就不够，房东们为了能在目前楼市“窗口期”抓紧上车，只能割肉卖房，所以二手一降再降，尤其是老破小。
从宏观上看，新房普涨，越是倒挂多的地方涨得越厉害。而二手整体的价格，是一点点往下走的。
如此一来，倒挂不就越来越小了？
倒挂这个东西，根据市场行情是会变的，但是房子的品质，才是看得见摸得着的。
而且倒挂并不能说明房子的好坏，唯有品质才是永恒的。
3 看得见摸得着的品质
虽然从购房者的角度出发，买房看倒挂肯定是无可厚非的，但是倒挂这个东西，也算“玄学”。
倒挂和项目所在的板块、规划、二手的涨幅等息息相关，当然，也有一部分因素是炒家们炒出来的，有不少泡沫成分。
不知道什么时候，只要大家看到“倒挂”，这个新房一般不会不好卖，但是不是所有项目都有倒挂。
而且越来越多的板块，二手在跌，正挂已经习以为常，那没有倒挂的项目就不行了吗？恰恰相反，反而很多没有倒挂的项目，品质都很过硬。
位于内环旁，7号线地铁盘品尊国际，是集国际国内三重标准认证的奢华豪宅。
三期推出建面约102-205㎡2-4房。
项目城市界面醇熟，并且项目本身也不封阳台、没有连廊。装标是清一色的国际知名品牌，德系、日系现在都是“品尊国际系”。
桃浦智创城，虽然饱受争议，但是作为“开疆拓土”的宝华紫薇花园以及普陀金茂府，产品力放在现在的新房市场，确实很能“打”。
普陀金茂府于九批次已经过会，即将开启认购，将推出建面约108-181㎡，其中，建面约180㎡户型为全新产品。
宝华紫薇花园最后一批可售房源，加推建面约95-226㎡2-5房，尤其是待售的226㎡大平层，楼王位置，直面中央绿地。
总的来看，
上海新房涨价就是大趋势，而二手整体成交虽然是向好的趋势，但是下跌已经是常态，不少房东为了打新，不断割肉卖房。
所以不少二手跌价很厉害，而且不少新房“正挂”已成常态。
越来越多新房，倒挂在缩减，本来就没有倒挂的板块，更难倒挂。
与其为了莫须有的倒挂，倒不如更多关注项目的品质，品质才是项目的基石，才是真正看得见摸得着的。
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