当前位置：主页 > 新闻资讯 > 房企投融月报 | 9月房企销售额环比回升31%，典型房企发债规模创2020年以来新低
发布时间： 2023-10-11 点击次数： 265次 来源： CRIC商管 作者：中信泰富广场官网小编
核心观点
1、9月房企拿地总金额环比下降13.28%，同比下降46.7%，TOP30环比降幅高达17.4%，中海拿地居首位，整体继续保持谨慎态度。
9月，克而瑞资管监测的392个城市数据显示，房企拿地总建面积为21771.38万㎡，环比上升7.25%，同比下降37.17%；总金额为3238.29亿元，环比下降13.28%，同比下降46.71%；TOP30房企拿地总建面积为376.69万㎡，环比下降34.9%，同比下降43.6%；总金额为611.07亿元，环比下降17.4%，同比下降50.2%。在TOP100房企土地拿地总金额中，TOP30房企拿地总金额占81.7%，较上月下降6个百分点，市场集中度略有下降。中海地产9月新增5幅土地，拿地金额达到194.93亿元，在典型房企中居首位。
1-9月房企累计拿地总建面积同比下降22.5%至194443.83万㎡，总金额同比下降23.5%至25605.83亿元，成交金额降幅进一步扩大；TOP30房企累计拿地总建面积为4103.36万㎡，同比降21.1%；总金额为5886.72亿元，同比降23.7%。典型房企截至9月累计拿地总建面为4564.07万㎡，同比下降20.06%；总金额为6337.65亿元，同比降24.87%，降幅延续扩大趋势。整体来看，2023年以来市场呈现整体下行趋势，溢价率也环比下降，企业拿地较为谨慎。
2、9月房企销售金额企稳回升，TOP房企环比增长超3成
9月，克而瑞资管监测的214个城市数据显示，房企商品住宅销售面积为1759.8万㎡，环比上升12.9%，同比降幅缩小至36.4%；销售总金额为4550亿元，环比上升30.7%，同比降幅也缩窄至29.4%，成交均价微升至17435元/㎡。TOP30房企商品住宅销售面积为878万㎡，环比增加30.7%，同比下降42.9%；销售额为2167亿元，环比增加35.7%，同比下降39.2%。万科地产9月商品住宅销售额环比上升103.7%至218亿元，超越保利发展居各典型房企之首。
1-9月房企商品住宅年度累计销售面积为27197万㎡，同比下降20.38%；销售总金额为45909亿元，同比下降16.77%，降幅进一步扩大。TOP30房企上半年商品住宅累计销售额为22755亿元，同比降幅扩大至22.6%。典型房企商品住宅截至9月累计销售面积为12127万㎡，同比下降29.5%；销售额为27433亿元，同比下降26.2%，成交规模低于去年同期。9月伴随新政刺激，市场回暖，成交规模企稳微升，但整体仍处低位。
3、9月典型房企融资规模创新低，海外债依旧0发行
三季度以来相关房地产市场放松政策陆续出台，通过各渠道改善房地产企业发展困境，稳定市场信心和需求。9月成交端虽然企稳回升，但基于市场前景并不明朗，企业拿地也较为谨慎，本月融资规模较上月下降较多，发行规模仅有39亿元，环比减少83.75%，同比降幅扩大至89%，同时海外债本月无发行记录。融资成本方面，9月典型房企仅有华发股份和金融街发债成功，平均利率为3.7%，也处于较低水平。另一方面，9月房企融资仅有一般公司债和一般中期票据两种。其中以一般中期票据为主，发行规模占比为76.9%，较上月减少74.2%，较去年同期发行量也下降近8成。与此同时一般公司债发行规模也缩减较多，环比下降84.2%。债券到期方面，9月典型房企境内外债券合计到期规模约522.2亿元，较8月规模环比微升1.9%，其中海外债约为262.3亿元，占比约50.2%。与此同时四季度典型房企境内外债券合计到期规模约1251亿元，房企违约风险仍需关注。资产证券化产品方面，9月典型房企中未有发行成功的产品。
01、月度拿地
9月房企拿地总金额环比下降13.28%，同比下降46.7%
中海拿地居首位，TOP30环比降幅最高达17.4%，整体拿地保持谨慎态度
01）整体情况：当月拿地总金额环比转负，累计成交金额降幅扩大，溢价率环比下降，市场热度较低
9月仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍。据克而瑞资管监测的392个城市，房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面积为21771.38万㎡，环比上升7.25%，同比下降37.17%；总金额为3238.29亿元，环比下降13.28%，同比下降46.71%。与此同时，2023年1-9月房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面同比下降22.5%至194443.83万㎡，总金额同比下降23.5%至25605.83亿元，成交面积及金额降幅进一步扩大，2023年拿地总建面较去年同期呈现下行趋势。
从城市等级来看，由于9月土拍成交主要集中在广州、杭州、宁波等城市，因此房企在一线城市的拿地总金额较上月相比环比降幅扩大至29%，其中广州拿地总金额为262.81亿元，在一线城市中占比为60.5%。与此同时二线及三四五线城市拿地总金额环比也都呈现下降的态势，另一方面，广州、杭州、宁波等城市土拍溢价率较上月有小幅升高，但仍处较低水平。从占比情况看，9月一线城市拿地总金额占总成交规模由8月的17.62%下降至13.41%，占比连续两月下滑，同时二线城市拿地总金额占比则也微降3.1个百分点至37.39%。整体来看，一二线城市在前几月已走过土地出让高点，虽三四线城市成交占比增加，但整体成交额仍旧呈现明显下降的态势。
从集中供地的22城拿地情况来看，9月房企拿地总建面积为3231.78万㎡，环比下降12.38，同比下降40.49%；拿地总金额环比下降17.21%，同比降幅达57.79%，达到1529.53亿元，面积及金额的环比都由正转负。另一方面，1-9月22城房企拿地总建面积为29798.51万㎡，同比下降18.6%；总金额为11920.84亿元，同比下降28.5%。与此同时9月房企在22城拿地总金额在整体市场的占比由8月的53.2%降至46.2%。22城房企拿地平均成交溢价率为4.51%，较上月下降0.18个百分点。22城中拿地总金额最高的城市为杭州，其次为广州。同时杭州的土地平均溢价率也居首位，达到8.68%，主要是由于萧山区成交了三幅溢价率超11.9%的纯住宅土地，将整体溢价率拉升较多。值得关注的是9月实际高溢价成交的地块仍是少数，而成都、长沙、青岛等城市更是均为0溢价。
从拿地溢价率来看，9月房企整体拿地溢价率为4.39%，较8月下降1.23个百分点。其中典型房企9月平均溢价率为7.77%，远高于所有房企的平均拿地溢价率，同时也连续两月呈现上升态势，说明其对重点地块依旧追捧。9月5成典型房企以底价成交，另一方面绿城中国拿地溢价率高达23.91%，其次滨江集团、龙湖地产溢价率也超10%，将整体溢价率拉升较多。
02）TOP房企：9月拿地总建面及总金额环比皆转负，TOP30环比降幅高达17.4%
TOP30房企9月拿地总建面积为376.69万㎡，环比下降34.9%，同比下降43.6%；总金额为611.07亿元，环比下降17.4%，同比下降50.2%，平均楼板价受成交建面降幅较大影响上升至16222元/㎡。TOP50房企拿地总建面积399.85万㎡，环比下降32.6%，同比下降45.8%，总金额为611.61亿元，环比下降19%，同比下降52.8%；TOP100房企拿地总建面为500.48万㎡，环比下降27.6%，同比下降47.4%；总金额为747.87亿元，环比下降11.3%，同比下降55.1%。在TOP100房企拿地总金额中，TOP30总金额占81.7%，较上月下降6个百分点，市场集中度有所下降。
从1-9月累计情况来看，TOP30房企累计拿地总建面为4103.36万㎡，同比降21.1%；总金额为5886.72亿元，同比降23.7%；TOP50房企累计拿地总建面为4390.9万㎡；同比降21.4%；总金额为6251.42亿元，同比降24.6%；TOP100房企累计拿地总建面为5240.39万㎡，同比降26.3%；总金额为7101.99亿元，同比降29.6%。整体来看，基于二季度以来新房市场热度回落的影响，土拍市场也有所降温，同时由于重点城市供地节奏已大部分结束，9月TOP企业成交同环比双降，累计拿地金额也呈现降幅扩大趋势。
值得关注的是9月房企土地成交规模较上月下滑较多，TOP房企及其他房企（非TOP）环比都由正转负，其中TOP50房企环比降幅最大，达到19%，而非TOP30房企降幅略小，达到11%。
03）典型房企：9月中海地产拿地总金额195亿元居首位，民营房企市场参与度较低
9月典型房企拿地总建面积416.22万㎡，环比下降32.3%，同比下降49.3%；总金额为673.83亿元，环比下降9.7%，同比下降52.5%，其总金额占市场总额的20.36%，连续三个月下滑。就单个企业而言，9月典型房企中中海地产表现最为亮眼，当月成交了5幅土地，拿地金额达到194.93亿元，其中一幅溢价率达15%的综合用地位于广州，成交总价为127.9亿元，也为中海9月成交最高的一幅土地。本月在典型房企拿地中国企依旧占据主导地位，民营房企中仅有龙湖集团、滨江集团及金地集团依旧积极参与土拍市场，整体态度仍较谨慎。
从典型房企累计成交情况来看，截至9月，典型房企拿地总建面为4564.07万㎡，同比下降20.06%；总金额为6337.65亿元，同比降24.87%，降幅延续扩大趋势。
02、月度销售
9月房企销售金额企稳回升
TOP房企环比增长超3成
01）整体情况：9月房企销售金额环比由降转升，一线城市增幅达74.3%，市场热度较高
据克而瑞资管监测的214个城市来看，9月房企商品住宅销售面积为1759.8万㎡，环比上升12.9%，同比降幅缩小至36.4%；销售总金额为4550亿元，环比上升30.7%，同比降幅也缩窄至29.4%，成交均价微升至17435元/㎡。从1-9月房企累计成交情况来看，截至9月商品住宅年度累计销售面积为27197万㎡，同比下降20.38%；销售总金额为45909亿元，同比下降16.77%，降幅进一步扩大。整体来看，在经历2022年底疫情管制开放后，一季度市场预期向好，需求得到大范围释放。但二季度国内经济运行偏弱叠加国际环境动荡，市场复苏程度低于预期，市场持续下行，销售总额连续5个月下跌，但从8月起成交环比有跌幅收窄趋势，行业筑底信号明显，9月市场延续回暖，成交规模企稳微升。
从不同城市能级来看，9月一线城市因受到房地产新政刺激，商品住宅销售热度回升较多，其总金额环比增幅达74.3%，伴随“认房不认贷”等政策的落地，市场活跃度提升较多，政策效果初显。与此同时二线城市销售总金额环比也有较大增幅，环比增长32.6%，复苏势头明显。与此同时，三线城市的销售总金额环比却呈现下降的态势，环比微降3.1%。
02）TOP房企：TOP房企销售额继续增长，环比增幅超3成，TOP30市场集中度进一步提升
9月TOP30房企商品住宅销售总面积为878万㎡，环比增加30.7%，同比下降42.9%；销售额为2167亿元，环比增加35.7%，同比下降39.2%；TOP50房企商品住宅销售总面积为1049万㎡，环比增加29.2%，同比下降42.1%；销售额为2519亿元，环比增加36.9%，同比下降38.4%；TOP100房企全口径商品住宅销售面积为1243万㎡，环比增加29.8%，同比下降42.4%；销售额为3058亿元，环比增加36.2%，同比下降38.8%；其中TOP30房企商品住宅销售额占全部企业销售额的比例由45.85%升至47.63%，市场集中度进一步提升。与拿地相比，9月TOP房企销售额环比呈现连续增长的态势，环比上涨超3成，同比降幅连续两月收窄，而其他房企（非TOP100）成交金额环比也从8月由负转正，环比增幅达21%。8月底以来，一二线城市放松限购限贷政策的政策作用明显，市场信心得到提振，但整体来看9月成交规模仍处历史低位。
从TOP房企累计销售情况来看，TOP30房企1-9月累计销售额为22755亿元，同比降幅扩大至22.6%；TOP50房企1-9月累计销售额为26201亿元，同比下降25.1%；TOP100房企1-9月累计销售额为31445亿元，同比下降25.2%。TOP房企在5月累计同比增幅缩减，到6月累计同比由正转负，三季度以来虽累计降幅连续扩大，但基于近两月政策支持力度加强，消费者购房意愿提升，市场筑底修复，9月累计同比下降速度减缓。
从不同企业类型销售的城市能级来看，相较于前几月的下降态势，9月市场活跃度提升。TOP房企在一二线城市的商品住宅销售额环比都呈现上涨态势，其中一线城市对政策反应较强，9月环比增幅都在5成以上，尤其是TOP31-50的房企一线城市9月销售额环比涨幅达155.1%，表现亮眼。与此同时，除了TOP30房企，其余房企在三线城市的成交额都有不同程度的下降，相对于一二线重点城市，TOP房企在三四线的销售还未有明显改善，市场表现相对平淡。
03）典型房企:销售额环比上升28.3%，万科地产商品住宅销售额环比升一倍居首位
9月典型房企商品住宅销售面积1095万㎡，环比上升28.3%，同比下降42.6%；销售额为2651亿元，环比上升36.3%，同比下降38.4%。在一二三线城市中典型企业的商品住宅销售额均较上月有不同程度的升高，其中在一线城市的增幅达到91.7%，而在四五线城市的市场活跃度偏弱。
从1-9月典型房企累计成交情况来看，截至9月，典型房企商品住宅销售面积12127万㎡，同比下降29.5%；销售额为27433亿元，同比下降26.2%，成交规模低于去年同期。
从销售的城市来看，9月典型房企商品住宅销售金额最多的城市为上海，销售金额为296亿元，环比增加89.7%；北京居次位，销售金额为283亿元，环比上升46.6%，广州9月典型房企销售额也环比增加2倍多达到258亿元。而深圳作为一线城市，近几月的房地产市场却偏冷，9月典型房企的销售额虽环比小幅上升，但单月销售额仅75亿元，远低于北上广，楼市复苏不及预期。单个企业来看，万科地产超越保利发展成为9月典型房企普通住宅销售额首位，9月其商品住宅销售额为218亿元，环比上升103.7%。与此同时，9月典型房企中商品住宅销售额超百亿的房企依旧为7家，与上月持平。
03、月度融资
9月典型房企融资规模再创新低，海外债依旧0发行
01）整体情况：融资规模降至新低，海外债0发行
2023年初得益于融资端“三箭齐发”相关政策落地，3月开始信用债发行迎来小高峰，二季度以来房地产风险未得到有效化解，居民消费信心不足，市场持续下行，使得房地产销售下挫明显，融资市场也因为现金流紧张、偿债能力不足而受到影响，融资规模不断萎缩。三季度以来相关房地产市场放松政策陆续出台，通过各渠道改善房地产企业发展困境，稳定市场信心和需求。9月成交端虽然企稳回升，但基于市场预期并不明朗，企业拿地也较为谨慎，本月融资规模较上月下降较多，发行规模仅有39亿元，环比减少83.75%，同比降幅扩大至89%，同时海外债本月无发行记录。融资成本方面，9月典型房企仅有华发股份和金融街发债成功，平均利率为3.7%，也处于较低水平。
从房企发行债券的类型分布来看，9月房企融资形势较为单一，仅有一般公司债和一般中期票据两种。其中以一般中期票据为主，发行规模占比为76.9%，较上月减少74.2%，较去年同期发行量也下降近8成。与此同时一般公司债发行规模也缩减较多，环比下降84.2%。资产证券化产品方面，9月典型房企中未有发行成功的产品。
9月仅有2家典型房企发债成功，较8月缩减8家。其中华发股份发行规模达20亿元，分别为两笔一般中期票据；金融街发行规模达19亿元，分别为一笔9亿元的一般中期票据和一笔10亿元的一般公司债。
02）到期情况:9月房企超500亿债券到期
据克而瑞资管（CAIC）统计，今年9月典型房企境内外债券合计到期规模约522.2亿元，较8月规模环比微升1.9%，其中海外债约为262.3亿元，占比约50.2%。与此同时四季度典型房企境内外债券合计到期规模约1251亿元，其中民营房企合计共有832亿元债券即到期，占比超6成。本月碧桂园成功展期9支境内债，但其销售端去化能力一般，9月普通住宅成交额环比下降25%，因此在“保交楼”政策下碧桂园债务压力依旧较大。另一方面，恒大地产本月被立案调查，债务重组失败，一系列负面消息也让市场信心震荡。整体来看，房地产融资仍处于较为低迷状态，同时融资端未出台有更利好的政策，未来更多的房企可能选择债券展期以度过行业调整期。
备注：
（1）房企拿地和房企销售，数据为CAIC投管云监测的城市，非全部城市，其中土地为房企通过招拍挂出让获取的所有土地类型，覆盖城市为392个；销售为备案数据，覆盖214个城市。商品住宅包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；房企拿地和商品住宅销售，皆为全口径数据。
（2）top房企为克而瑞2022年度全口径销售金额榜名单；
（3）典型房企，主要为上市房企，包括奥园集团、宝龙地产、保利发展、保利置业、碧桂园、滨江集团、中粮大悦城、德信地产、复地集团、富力地产、合景泰富、合生创展、弘阳地产、五矿地产控股、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、国贸地产、建发房产、建业集团、金地集团、金辉集团、金科集团、金融街、金隅集团、信达地产、力高集团、龙光集团、龙湖集团、路劲集团、绿城中国、绿地控股、美的置业、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信集团、时代中国、世茂集团、首开股份、万科地产、祥生集团、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、中华企业、远洋集团、越秀地产、招商蛇口、正荣集团、中国恒大、中国金茂、中国铁建、新湖中宝、中海地产、中交房地产、瑞安房地产、中骏集团、中梁控股、葛洲坝、中南置地、荣安地产。
（4）时间跨度为各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2023年9月1日至9月30日；发债统计时间口径为发行日期，海外债为起息日期。
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