当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海大宗市场观察 | 10月挂牌量持续走高，A级优质资产难寻
发布时间： 2023-11-14 点击次数： 201次 来源：克而瑞资管 作者：渣打银行大厦官网小编整理
01、全国主要城市大宗资产挂牌量持续走高挂牌积极度高涨
2023年10月，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.92万亿元，环比上升25%；同时，大宗物业总挂牌数环比上升28%，卖家挂牌积极度高涨。平均挂牌价方面则持续走低，10月环比下降2%，市场景气度一般。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗资产项目中，北京、深圳、上海三地项目合计占比超7成，一线城市资产持有者出售意愿较高。
今年前三季度，主要一线城市北京、深圳、上海写字楼平均租金跌幅明显，空置率持续走高。大宗交易绝对主力城市的北京、上海办公资产挂牌总价占比均超8成，此外，杭州、广州、宁波、厦门等核心一、二线城市的办公资产出售意愿高企，10月办公资产挂牌总价占比超过60%。挂牌单价方面，10月，北上广三个一线城市大宗资产挂牌每㎡单价均环比持续走低，与此同时，杭州、南京、成都、海口等核心二线城市资产显示较强韧性，大宗项目挂牌每平米单价较9月略有回升。
10月底，中央金融工作会议为房企融资定调，“满足不同所有制房地产企业合理融资需求“，但当前房企融资环境并未见明显改善，9月、10月房企发债规模均未超百亿，多家房企挂牌持有存量资产优化营运现金流。华侨城公告称计划在北京产权交易所挂牌出售上海苏河湾项目的部分资产，其中包括高端酒店宝格丽酒店，交易价格不低于24.3亿元。10月，中国金茂公告称以28亿元售价转让其持有的北京威斯汀大饭店，威斯汀大饭店为五星级酒店，于2008年开业，拥有550间客房及套房。
02、徐汇静安普陀挂牌单价略有回升浦东皮行挂牌规模持续走高
2023年10月，上海大宗物业挂牌总额约为3200亿元，仅次于北京全国第二。其中，78%为写字楼项目。当前挂牌的大宗物业项目主要集中在浦东、闵行两区，挂牌项目总价合计规模约1200亿元。
今年前三季度，上海大宗市场成交冷淡，累计成交规模仅376亿元，不足去年同期的6成。2023年上海大宗市场成交冷淡，7月仅有2.6亿创近年以来最低，8月成交15.8亿元，9月成交77亿元略有回暖。
挂牌单价方面，10月徐汇、静安、普陀等中心城区资产每㎡挂牌单价止跌回升，浦东、黄浦、杨浦等区大宗资产每㎡挂牌单价环比持续走低。
从价格区段来看，95%的项目挂牌价在3亿元以内，1亿元以内项目占比超过80%。近期中牧（上海）粮油有限公司以1.6亿的价格购入闵行区上海力波中心3000平办公资产，目前市场上小额大宗办公资产交易多为现金流充足的行业企业趁低购入办公资产用于企业自用。此外，中国海化集团以4.04亿元的价格购入汤臣上海外高桥工业园，该工业园区物业包括一幢楼高8层的管理大楼及4幢楼高7至10层的工业大楼，总建筑面积约为10.94万平方米。成交单价约3693元/㎡。据了解，上海外高桥今年二季度平均空置率接近25%，平均租金约3元/平方米/天，中国海化集团作为出身于山东的化工产品生产和进出口企业选择在这个时机买入汤臣外高桥工业园，除了基于企业自身发展需要外，更多的是期待上海作为中国经济的主动脉，“一带一路”桥头堡城市可以为企业对外发展赋能助力。
03、上海A级优质资产难寻B级C级资产阴跌横盘
将上海地区挂牌大宗物业按区位、楼品、可投资价值分级，A级为最高、C级为最低。A级资产每月增量较小，大量B级、C级资产入市积极，但市场整体交易活跃度较低，横盘趋势明显。受大环境影响，当前买家观望情绪较重。浦东非核心区域、闵行虹桥板块小规模独栋写字楼持续入市，写字楼租赁市场低迷，办公项目出售意愿强烈。与此同时，大体量A级资产市场成交同样遇冷，当前市场环境下，投资者对大体量房地产投资更为谨慎。近期上海仅有大悦城控股出售的中粮海景壹号公寓项目成交规模较高，成交价格41.4亿元，成交面积4.9万平。
附注：
大宗资产：指大陆地区单笔挂牌金额超3000万人民币的办公商业类项目
月报数据：2023年10月可抓取大宗资产挂牌数据
数据来源：公开资料、克而瑞资管
渣打银行大厦