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上海楼市|老破小被过分唱衰了

发布时间： 2023-10-09 点击次数： 365次来源：匠人上海楼市作者：大华梧桐樾官网小编整理

老破小趋势走坏，2016年本号就说过了。

不过趋势和价格相比，价格第一维度。

趋势不好的东西买的时候需要有消费属性才买，但是卖掉就只能是有其他用途，打新房是其中之一。

老破小最大的优点是容积率低，一级开发有利可图。

如果老破小的房价已经低于地价或者接近地价，卖掉不就是小份额的楼板价么。

官方基本明牌地价是5%不到的年涨幅的。

跌到一定价格的老破小卖掉就是等着踏空的。

从自住的角度，老破小的优点就是方便。

从保值的角度，每年比通涨好一点不难，租金也有1.5%以上了。

要亏钱不容易。

现时上海房价最大的利差依然是新房限价，二手房很明显。

新房限价最直接打击的是次新房。

打着打着开始反噬了，新房也没那么好卖了。

而持有楼面价最多的人始终是政府啊。

当庄家暗示新房可以买的时候，其实也已经同步暗示老房子不用贱卖了。

2023年楼市的舆论之一是疯狂DISS老破小。

但是上海最多人买的房子恰恰是老破小。

从流动性看，市区的老破小流动性历史上是好于其他房子的。

2023年流动性表现不好的原因，是因为新房大量供应。

老破小和郊区新房共同供应低总价刚需，老破小并不存在供过于求，老破小总价所对应的房子是供过于求的，主要就是新房供过于求。

认房不认贷以后，不少人要卖掉低总价的房子35成置换，造成一波挂牌放量。

国庆假期之后，因为新房持续供应，挂牌已经刷出新高。

同样都是卖家，没必要和那些有变现用途的房东赛跑。

不是打新不用卖房了。

打新也慎重卖房了。

不加码放松，新房逐渐会接受置换。

加码放松，卖掉就是踏空。

现时相对安全的房子就是老破小总价的房子。反而总价更高的房子，比如豪宅，这些年新房没怎么供应，存在明显的泡沫。

不管是降低房贷利息，还是普通住宅调整，都是利好低总价而不会出现高总价的放松政策。

而随着具有购买能力的房东把房子逐渐卖掉。

老破小供求关系会好很多。

至于新房分流。

新房每年都涨的啊。

假如新房每年涨4%，老房子租金还行，每年涨2%就够了。