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上海楼市|均价线以上没什么滞销盘

发布时间： 2023-09-15   点击次数： 299次   来源： 匠人上海楼市   作者：大华梧桐樾官网小编整理

写在前面：

1、很多楼盘网签是延迟的，所以可能未必是滞销的。

2、哪怕是滞销盘，未来看也有可能是很好的。

上海楼市的均价线在是新房6+的地方。

6+的新房基本上可以认为市区边缘以内。

以9月15日网签记录为参照，梳理了一下6+以上的滞销盘。

开盘半年不能尾盘的就是滞销盘，楼盘有加推的话，以最后一次开盘为起点。

根据这个标准，上海6+的新房滞销盘数有三个。

大华峯荟

俊灿星城

东岸观邸

有些盘最后一次开盘到现在没到6个月，目前只能说有潜力发展成滞销盘。

黄浦区很多人吐槽黄浦源，但它的认筹率是超过100%。

静安区基本日光，长宁区没有盘，徐汇区全日光，杨浦区只有一个盘没日光也接近日光。

虹口区虹盛里7/30开盘，半年之后有潜力成为滞销盘。

桃浦金茂府6/21开盘，后续还会加推，去看过的多数买家不认为会滞销，但数据看有潜力成为滞销盘。

后期桃浦还有新房加推，竞争激烈，宝华紫薇花园理论上也有压力成为滞销盘。

闵行区光合臻园已经不是滞销盘了。

光合上城最后一次开盘是9/21，有潜力成为滞销盘。

宝山区顾村佳运8/29开盘，有潜力成为滞销盘。

浦东浦发唐城二期7/30开盘，有潜力成为滞销盘。

所以全市6+新房滞销盘一共3个，潜力滞销盘一共7个。

市场总体来说是偏强势的。

为什么市场体感不那么强势？

1、市场喜新厌旧

这里说的新旧是在新房层面上的，同样性价比，后开的性价比可能并没有更好，市场也偏好后开盘。

尾盘时间很长，比如普陀区天元府、俞新里等现在也还有。

对于买家来说，上海在售楼盘很多，心态也就稳定多了。

10+的新房基本没啥在售的，买家主流是感受到市场强势的。

2、区域性的供应量大

比如桃浦，如果不PK，宝华一直是热销的，后来金茂府升级以后带来了外部流量，也分走了一部分宝华的流量，加上中环可能入市。

比如徐泾，俊灿星城还曾经日光过，但是大量地铁房冲击下，从日光盘一路成为滞销盘。

比如川沙， 受到唐镇大量供应的影响和融创高性价比却不要分的冲击，出现了东岸观邸这个滞销盘和浦发唐城二期这个潜力滞销盘。

3、市场觉得贵

真的偏贵的比如虹盛里，其实对市场的强弱没什么影响。

但是有的贵是对比的原因，比如川沙。这房子还滞销的话是影响市场感受的。

梳理一下上海市区边缘以内地区的新房，会发现市场还算挺健康的。

上海整体市场偏弱势，主要因为6-以下的地方了。

是不是更低预算的人群收入预期更差呢。

嘉定新城滞销的地方主要是安亭；青浦新城滞销的地方主要是华新重固白鹤；奉贤新城有个开中介的限价盘保利明玥宸光快卖完了。

五大新城成熟地区实际上也只有松江和临港表现差。

郊区整体市场偏弱的原因也明显：

1、买家觉得贵，松江是代表，就是买家觉得倒挂程度不如市区，导致很多人还不如存钱等着买总价更高的房子。

2、买家不相信政府的基建能力了，这和第一个原因是互相作用，不限价年代相同性价比市区是卖不过郊区成熟地区的。

3、过量供应，比如临港，虽然已经暂停供地，但新房也已经过量了。

虽然市场更偏好市区，但2023年目前结合供应和去化最强势的地段是马陆

首开于2022年12月7日

在隔壁金地峯荟（不靠高架的部分）和下一站地铁嘉定未来城的激烈竞争中

1690套房子半年多一点清盘，以每次都日光的方式

耗时半年多不是真的需要半年多，而是一次一次排队公示耽误的