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发布时间： 2023-12-02 点击次数： 348次 来源：新房指南报告 作者：云际尚浦官网小编整理
下半年的豪宅行情，急转直下。
先是二手豪宅大跳水，房东们拼命砸盘、豪宅法拍更是降价凶猛；
紧接着，一手豪宅180°大反转，徐滨从满分到及格，前滩开盘仅卖6成。
如今的上海豪宅，已经不是降温，而是一夜入冬。
直播间里，好些小伙伴问到明年的豪宅走势会怎样？
要我说，总结起来一句话：2024年，大部分的豪宅都要开分销了。
一方面，整体大环境持续低迷，投资客加速离场，自住买家按兵不动；
另一方面，一二手倒挂归零，豪宅“打新”热情彻底浇灭，转而开始“打折”。
双重原因的推动下，豪宅市场的冬天，可能才刚刚开始。
但最根本的原因是，明年核心地段2500W+的豪宅，供应量井喷！
01
豪宅
从“打新热”，到“打折潮”
自从云锦东方的闹剧之后，在上海今年5-11批次的豪宅新盘当中，除了前滩百合园，“高倒挂”豪宅新盘几乎在市场上销声匿迹。
买一套大户型豪宅，转手就能赚千万的游戏，已经game over了。
1）2000W+豪宅降价凶猛
从10月份开始，二手豪宅的降价幅度就一直是最大的。最新的两周被400W以下的刚需反超，但依然在降价前列。
2）二手价格逼近新房，豪宅倒挂不存在了
上海唯一的满分盘——云锦东方，最近出现了一套16W+成交的法拍房。在这之前，它的最高成交过单价超26W，低区的成交价也在23W+。
豪宅风向标的翠湖天地，如今不仅跌破20W，而且还出现成交价15W+，直接梦回2019年……
当二手豪宅的价格无限逼近新房价格，新房的“一二手价差”越来越小，甚至归零，
3）富人们“抢打新”的热情浇灭，转而开始“等打折”
事实上，市中心已经有一些豪宅新盘“扛不住”，开始打骨折大促销了。
比如，长宁番禺路上的晶XX，最近推出了16套新房源。156㎡的房源，原价2308W，现在1850W，降价幅度高达20%。
古北国际社区核心地段的某豪宅，一套178㎡的三房，原价2493W，现在2073W，降幅高达17%；
而整个下半年，多个核心地段的豪宅新盘开始卖不动了。
准确的说，二手市场的凶猛降价潮，已经传导到了豪宅的新房市场。
豪宅新房，从人人争抢的“香饽饽”，变为“打折”也未必卖得动了。
02
20W+卷土重来！
豪宅的“赚头”会更少
自从新房实施“限价令”以来，上海就再也看不到“刷新豪宅天价记录”了。
这几年入市的豪宅项目，只有露香园别墅均价在20W朝上；
甚至达到15W的也只有翠湖五集、云锦东方三期等少数几个项目。
这些都是过去式了。未来呢？
我们来看看今年的豪宅土拍：
长宁西郊板块拍出16.3W、杨浦平凉地块2破了18W，黄浦金陵东路直接冲到了25W！
房地联动价屡创新高，屡屡捅破价格的天花板！
随着广州放开土拍限价，上海放开也是早晚的事。
市中心好卖，那就卖贵一点；郊区不好卖，那就拉人头进来。就是这个逻辑。
20W+，随着明年限价大概放开，未来就是豪宅新盘的起步价。
那限价格放开，豪宅新盘价格高了，不要说没倒挂了，到时候是正挂10-20%！
03
明年的豪宅供应量
可能要卖10年
出于各种原因，目前的上海市中心，积压了大量的豪宅。
根据我们摸排，2500W+级别的豪宅，未来三年少说也有16000+套，其中还有不少是半个小目标起步的别墅。
明年开始，上海核心地段的豪宅会批量供应。
2024年-2026年，黄埔、静安、虹口等区，将出现大量的豪宅项目入市。
而根据前两年上海豪宅成交的情况来估算，每年2500W+的豪宅，年去化在1200-1500套左右。
16000+套的天量豪宅供应，至少要卖10年！
所以，明年开始，豪宅不要积分、甚至开分销，将不再是什么新鲜事。
黄浦是接下来豪宅供应的绝对主力军。
我们先来看下黄浦有哪些供应：
这里加起来，黄浦有大约5000套的供应；
其次静安的豪宅也有很多，大约有4300套。
紧接着是浦东、杨浦、虹口，加起来也有约7400套。
写在最后
总的来说，
老豪宅在放量，新豪宅也在放量。
当新老豪宅扎堆入市的时候，积不积分的都是浮云了。
能抢到市场蛋糕的，才是硬道理。开分销势在必行。
当然，开分销并不意味着豪宅就不值钱了。
同时，未来楼市的机会点，还是在豪宅上。
云际尚浦