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发布时间： 2023-12-15 点击次数： 364次 来源：业委会缺位改善模式大起底，打通基层治理的“神经末梢”丨物业研究 作者：上海浦发银行大厦官网小编整理
提起业委会，总伴随着“理想很丰满、现实很骨感”的感慨，成立流程繁琐、周期较长、缺少筹备发起人和候选人、较难获取业主支持等等都是成立业委会路上的“绊脚石”，在社区运营中能够长治久安的业委会则更加凤毛麟角。为了保障住宅小区的正常运作，各地区不断完善制度，社会不断探索创新以改善业委会的缺位。
01
社区要成立业委会
为什么就这么难？
业委会作为社区自治组织，是社会组织生活的一个必须品，却在居民的生活里长期缺位。据统计，全国各地小区业委会成立的比例能达到30%已经是比较高的城市，不少城市成立比例在10-20%之间，甚至个位数的城市也不在少数。
多数城市社区多年来致力于建立业主委员会，但其成立流程繁琐且周期较长，短则半年，长则一两年，使得社区有心无力。牵头发起，成立筹备组，筹备业主大会，召开业主大会，街道办备案，每一阶段都有或多或少的困难阻碍着社区业委会的孵化。
比如在发起阶段，不少社区只有在社区激化矛盾时才会组建业委会，尤其对于一些新小区、空置率高的小区、业主不经常居住的小区来说，大都没有动力成立业委会，或因此会产生缺少发起人、业主对发起人缺乏信任的情况。此外，也可能存在业主对业委会职能缺乏理解、业主对业委会职责作用及期望值不同的因素，导致从牵头发起阶段就难以获得支持的情况。
又比如筹备业主大会期间工作组将承担大量工作，草拟、公示《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》；确定业主委员会候选人、组织业主选举、发放、回收、统计选票等。在社区中找出既有威望、有能力、有精力、还不求回报纯公益为大家付出的业主不易，还得保证业委会选举的公开、公平与公正，筹备工作组举步维艰。而召开业主大会时，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，如果社区没有充分的动员、候选代表没有深厚的威望，想要召集到多数业主参与投票实属不易。
针对以上难题，有些是普遍存在的困难，有些是地区零星的阻碍，各地因城施政尽可能保障业委会的覆盖率，但仍没有解决业委会法律地位、履职规范、公民意识等问题，业委会的存续仍面临挑战，业委会成立寸步难行的情况层出不穷。
02
组建物管会补位业委会
解决发起人不足、业主信任缺失等痛点
2020年5月1日起正式实施的《北京市物业管理条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，是业主组织的过渡形态，其目的是填补因业主委员会缺位造成的业主自我管理空白，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。自业主委员会选举产生之日起，物业管理委员会停止履行职责。组建物业管理委员会的情况有三种：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未能成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。
相较于业委会，物管会的成立条件更加“简单”，人员构成不强制要求全部为业主，可选择居委会、村委会、业主和物业使用人代表，并由居委会代表担任主任；相比于业委会动辄半年、一年甚至更长的成立周期，物管会组建简化流程，组建路径快捷高效，效率将更高，最多20多天即可成立。
北京市创新性地提出组建具备过渡性质的物管会新规落地一年后，党建引领提升物业管理“三率”2021年阶段性任务目标，已提前完成。截至2021年4月20日，北京全市业委会(含物管会)组建率从11.9%增加到90.1%；通过两步拆解全市业委会成立率目标，由物管会组建带动业委会组建率的提升，截至2023年9月21日，全市业委会（物管会）组建率为97.4%，其中业委会占业委会和物管会总量的32.1%。
除北京外，广州也于2020年10月在广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决通过了《广州市物业管理条例》，自2021年1月广州新物管法首次引入物管会，三年间新成立业主组织（物管会+业委会）由此前年均不足50个跃升至500个以上。
03
党建引领、物企共治
打通基层治理的“神经末梢”
长期以来业委会成立难的问题，很大程度上也与社区外部的居民委员会、开发商、物企的不作为甚至阻碍有关。从实践层面化解问题的基本路径在于构建多元社会支持机制，推进“红色物业”建设，大力推进社区党组织领导下的社区居委会、业委会、物业企业“四位一体”工作机制，主要措施包括业委会组件阶段的广泛宣传、把关人选，和业委会运作阶段的党组织覆盖、自治能力培训、交叉任职、党群联席会议、评星示范等。
业委会组建阶段，社区党组织通过动员小区党员，小区党员动员业主，广泛宣传业委会成立的好处及选举办法、组建程序；与此同时社区党组织行使对业委会人选的建议权、审查权，并鼓励党员业主、离退休团干部、青联委员等团青骨干依法依规进入业委会。
业委会运作阶段，实现党组织覆盖，提高业委会中党支部或党的工作小组组建率；街道指导业委会规范运作，聘请行业或法律专家开展专题讲座，提升业委会自治能力；推动社区“两委”委员、党小组长通过法定程序进入业委会，业委会主任可以兼任“两委”委员；召开居委会、业委会、物业公司三方联席会议，协调解决发现的相关问题并持续跟踪，整改销项；评定“星级红色业委会”，由市级财政给予一定金额的奖补等。
除此之外，物企也开始响应基层治理现代化国家战略，开拓基层治理的创新，聚焦党建引领的实现。绿城服务探索创新服务范式，关注社区业委会的共治生态。绿城“幸福里”用群体力量构建社区共治模式，变相“弱化”业委会功能，从服务监督者变成体系参与者。在党建引领下，以业委会为主导，以里长组织为支撑，以业主共同参与为基础，以园区服务中心为执行单位，团结多方力量，形成共建共治共享的基层治理模式。
绿城“幸福里”业委会由业委会主任（总里长）统筹，下设安全里长、品质里长、文化里长和公益里长，进而连接更多主体，发动居民报名参加每栋楼的“单元里长”，精准服务每栋楼的居民，每月召开一次由社区领导、业委会（幸福里里长）、热心业主、物业服务中心等参与的联席会议，共同解决居民关注问题。
幸福里业委会共治模式从杭州出发，如今已在全国遍地开花，覆盖30个省级行政区，196个城市，创建项目1406个，共计拥有里长总数66215人，社团总数1875个，社团成员36147人，志愿者275707人。创新的共治模式不仅惠及社区与业主，打造美好生活共同体，更有助于公司推动变革，引领价值，数据显示，“幸福里”项目续约率高达98.3%，物业费收缴率提升1.3%。
小结
尽管各地因城施政尽可能保障业委会的覆盖率，但只有从根本上解决业委会面临的法律地位、履职规范、公民意识等多重制约因素，才能真正解决业委会缺位问题，保障业主的合法权益。其中，物企可以发挥何等作用，协助社区提高自治水平，互惠共赢，是企业面临的难题，亦是机遇。
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