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学区老破小跌惨了！？这类房千万别碰？

发布时间： 2023-10-23   点击次数： 261次   来源：上海房外房升学   作者：世茂大厦官网小编整理

学区，是每个家长绕不开的话题；

特别是2020年公民同招，XQ房价格飙升；

然后中考改革，XQ人人自危；

接触过很多的客户，预算有限但又注重教育，希望能给孩子稳妥的教学环境；

但对于挂户口的学区老破小又比较谨慎；

怕学区溢价太高，万一教育政策有变，居住功能低的老破小价格再次下滑。

所以经常有粉丝朋友问我：学区老破小现在还能入手吗？

01

某些学区溢价已经回调，

现在真的不贵了。。。

最近两年，XQ房的价格就像是过山车，涨的快跌的也快；

但是当我们从更长的周期来看，某些老破小XQ房的溢价已经回调；

毫不夸张的说，大部分的价格已经和20年年初持平；

换句话说，担心高价接棒，是不存在的。

复盘上海XQ房的起起落落，主要分为三个阶段：

从2020年3月

民办摇号入学、公民同招几记重锤砸向民办，公办学区推高；

一时间老破小学区价格猛涨，一房难求。

2021年3月

中考细则调整，重点高中拿出大部分名额统一公平分配，XQ房开始慢慢降温；

2021年8月

上海实行三价取低，高高在上的XQ房受影响进一步下探。

这一波操作下来，XQ房的泡沫已经被挤得较为干净了。

先看浦东梅园福外小学+建平西校，是浦东双一梯队组合。

无论是公办还是民办，建平西校都绝对算得上浦东不可或缺的名校；

福山外国语小学以英语为特色，相对于明珠不这么鸡血，但成绩依然很亮眼。

梅园三街坊，对口这个浦东主流的学区组合；在2020年初，一室户成交价格为480万左右；

民办摇号政策一出，从2020年下半年开始，一房挂牌价直接冲到700万＋，且有实际成交 ；

而今年以来，参考最近一次成交，一室户单价回到了15.6万，总价460万，几乎回到了三年前的价格；

市场好像也嗅到了这股捡漏的气息，23年开始成交15套，成交周期最快一天，最慢一个月。

也是，三年时间，这个学区基本没涨；

不管从浦东内环内的地段价值还是双一梯队的学区组合，这个价格算贵吗？

答案显而易见！

同样的情况，像闵行，杨浦、徐汇也都有。

闵行名声在外的高兴花园在2020年初，一室户的价格只有276万；

因为原先对口统筹原来是“闵行实验”，最高峰的时候，冲破400万。

21年招改后落户时限不够只能上“曹行小学”，房价一路跌停板。

2023年的成交价格基本稳定在7万左右，又是一场价格的轮回；

在政策利空的情况下，高兴花园显然已经到了最真实的底部。

诸如对口交小+南模/徐汇的徐汇南丹小区、对口二师附小的杨浦密云小区的成交数据也是一样；

如此类似的数据都在印证，学区老破小的价格已经回调到2020年政策之前的价格；

并且根据2023年老破小学区的成交数据和周期，需求端并没有减小，流通性依然有保障。

02

老破小学区，是刚性的需求；

保下线的选择！

如今老破小XQ房的学区溢价已经回调的差不多了；

也许后期上涨的空间有限，但也不至于进一步下跌，如果要说损失的话更多的可能是这笔钱的机会成本。

但如果说用这笔钱去换孩子的稳健的教育路径，我个人认为是值得的。

当然对于要不要买老破小学区，抛去价值逻辑其实更多的是结合自己的实际情况；

每个人的预算、对房产功能的需求、投资的需求占比不同，想要的也不一样。

但你在回答这个问题之前，需要明白几个道理：

1、也许学区老破小不是最好的选择，但你在预算不够时确是保教育下限最合适的选择。

如果在预算足够的情况下，学区加自住的选择自然是更加值得投资的方向；

但是在你预算有限的情况下，老破小学区凭借总价低，地段好，交通便利，学校好等诸多优势，某个角度而言确是于你的家庭最合适的选择。

毕竟，虽然XQ房不能保证你的孩子一定能上四校，考上清北复交；

但你用3-400万为孩子提供的是良好的校风、靠谱的老师、积极向上的氛围。

最终的结果就是还是会有形形色色的接盘侠每年稳定需求老破小学区。这是刚需啊，像吃饭一样的刚需，无解。

2、只要就近入学不变，入学还是和户口、房产证挂钩，那么这些优质校对口小区就还是有市场需求。

因为XQ房的本质是一群重视教育的家长聚集在一起，更多是人群的筛选，圈层的选择；

国家的方针政策可能会从学校层面让资源均衡化，但是不能从家长的层面统一家长的意识；

再加上只要入学还是和户口、房产证挂钩，XQ房就会一直存在；

学校之间的差距也会一直存在，有差距就会有市场需求，就会形成流通。

3、优质的学区资源要求非常复杂，你观望越久，做选择的时候就越受限。

上海上学是要排入户年限的，买晚了可就进不去了；

参考今年各学校的招生简章，不少学校今年要求入户满2年；

以浦东明珠AB、福外、六师附小等小学，建平西、进才北、建平实验等初中为首的不少好学校都预警了明年要求入户满3年！

如果你不提前布局，那么在年限这一块就选择非常受限了，很多优质学校直接没有机会。

另外上海的出人人口虽然减少，但并不意味着升学压力减少；

上海近几年一直都在源源不断的通过各种政策利好吸纳人才；最近几年的落户人数更是屡创新高。

要知道，新上海人大多都是教育的受益者，能在上海扎根的都是狠人。

他们对孩子的鸡血教育，也会一直持续下去。

03

当然，就算是老破小学区；

也不是随随便便买的！

所以如果你预算有限，又有孩子上学这样的刚性需求，现在就是个不错的时机。

不过要避开可能有多校划片风险的区域，避开除了学区其他配套都不太行的老破小，选择有价值的板块和小区。

400w预算，选择不算少。

像浦东的明珠和浦师附小、静安的闸实和万小、黄浦的海华和师专附小、普陀的江宁学校和华师大附小、徐汇的上小和园南……

这些配套和地段都不错的板块可以买到；首付2-300万，租金也基本能抵消月供。

如果你想要抵御多校划片，从进好学校的概率来看，越来越多买房客会有以下两种思路。

第一种，大家会选择优质学校扎堆的片区房。

比如，浦西的徐汇天平路街道、杨浦新江湾、闵行春申等板块都是非常值得一看的选择。

而浦东，则可以看看潍坊、花木、联洋碧云等板块。从公办到民办，从体制内到体制外，教育资源总体都非常丰富。

另一种，则可以选择优质九年一贯制集中的区。

比如浦东优质九年一贯制有上实东、洋泾菊园、前滩华二等；

浦西优质九年一贯制有普陀的江宁学校、华师大四附中、曹杨附校、曹杨二附校、晋元附校等；

这个选择就有太多了。优质的一贯制既可以一站式解决幼升小、小升初的烦恼，又可以规避多校划片带来的一些风险。

最后买XQ房挂户口也要考虑到生活的便利；

建议在自己所居住的学区范围内选择、好学校在公司附近、或者家里有老人帮衬的，让老人住在XQ房；这样日常的接送会方便很多。

总结

怎么买，千人千面！

在当下这个楼市状态下，能不能买、要不要买、怎么买老破小学区挂户口因人而异。

虽然如今老破小挂牌量激增，很多家长不敢下手。

但对于近3年有入学需求、预算有限的家长；

议价空间也持续拉大，不失为一个入场的好机会，毕竟孩子的教育只有一次。

但具体买哪个板块、选什么学校；

每个孩子的性格和潜能每个孩子的性格和潜能不一样，每个家庭的教育理念也不一样。

每个家庭都需要，专属于自己的个性化定制方案。

如果你的孩子过几年要上学，如果你在研究哪个学校好，如果你在看房路上。

可以找我聊聊，在孩子升学和买房这两件大事上，可以助你一臂之力！