当前位置：主页 > 新闻资讯 > 别骂了，上海救市“挤牙膏”，是在救你们啊宝贝！
发布时间： 2024-01-19 点击次数： 240次 来源：魔都房房房 作者：绿地星弘官网小编整理
大家都知道，上海在2023年12月14日发布宽松楼市救市大招之后，新年的1月13日，又再次出手，这一次，其实力度很小：
仅青浦、奉贤两区有条件的放松限购：
青浦：凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时、符合单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
奉贤：按照奉贤新城区域发展和产业导向，与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
讲真，这次放松限购步子迈的格外小。
想在青浦买房，社保交满三年，在上海没有房产、公司的注册和税收都在青浦区，和公司签了两年以上合同且工作满一年，自己至少要是个本科以上学历，而奉贤放松限购虽然类似，但要求其实更高，公司必须是在奉贤新城范围内。
外地单身确实是可以在上海买房了，但附加条件可以说是相当严格了，当你费尽力气满足所有条件时，对于你这样的优质人才，还要限制你只能在一些原本就不好卖的边缘区域买房。
新政发布后，刚好是个周末，我们没有第一时间发文，就是想看看后续市场反应，但从数据上来看，新政对于近期成交的提升显然非常有限：
除了数据上没有明显改善，对于新政，其实不管是观望者还是真正的购房者，显然并不买账，说怨声载道谈不上，但情绪确实没有被带动起来：
但笔者今天这里想说的是，放松限购，全国楼市都在缓慢执行，上海救市步子迈这么小，其实有多重考虑。
01
远郊是最难跑的
让远郊先跑一跑
前段时间，上海2023年12月份二手房报告出炉。
上海整体成交均价环比上月上涨了2%，同比去年下跌了7%，二手房挂牌均价环比上月下跌1%，同比去年下跌了7%。
和11月相比，12月份的成交价格不跌反涨，明眼人都知道，上海房价其实目前还在跌，而12月份的价格之所以上涨，也有一部分原因是郊区低总价房源成交少了。
在12月14日新政的刺激下，上海二手房成交环比11月增加了不少，但新政对于郊区的效果非常有限，金山、奉贤、崇明三区成交量依旧在持续下跌，青浦和嘉定也只增加了3%左右，足以可见目前郊区二手房成交难度。
再看新房市场，嘉定、奉贤、松江、青浦、临港、金山、崇明的热度也是一降再降，表现最好的嘉定触发积分比也仅仅不到23%，还是全靠四次入市四次触发积分的理想之地撑着。
所以，上海楼市下行，郊区才是最大的受害者。
但如果这时候上海全市放开限购，首先做出反应的却一定是市区盘或者说是豪宅，郊区被碾压的更狠，上海最不缺的就是有钱人。
但在上海二手房成交结构中，大多数人依旧在买低总价房源，根据兔博士数据，上海12月二手房成交300万以内的房源占比达到37.04%，300万-500万之间的房源占比达到33.04%。
也就是说，目前成交结构中，有70%左右的购房者依旧在买总价500万以内的房源，其中郊区占相当一部分，可以说是上海楼市的基础支撑和基本面。
所以，正常的逻辑本来就应该是先救郊区，再根据市场反应逐步加码。
02
让炒房客脑子里的水清一清
在炒房团这件事上，北上广深四大一线城市应该都有同感，如今，这个让人既羡慕又恨的团体终于栽了！
在房地产大涨的几年时间里，很多炒房客加高杠杆，用手里不多的本金大量购入房产，只要房产达到平均年化14%的涨幅，就能实现五年翻一番的小目标。
而在上海这样的城市，按照前几年的涨幅，别说五年翻一番，一两年达到预期涨幅的项目也不在少数。
而当越来越多的人看到这样“空手套白狼”的操作背后不菲的收入，就会有越来越多的人进场炒房，促使整个城市的房价走向一个不合理的涨价通道。
但这所有的一切，前提都是房价上涨，前面提到需要平均年化14%的涨幅，这样五年后，手里还房贷预留的钱用完了，但房价也翻了一翻，下面的操作就是：抵押贷款。用这套房来抵押贷款，贷出的款继续还房贷，剩下的可以继续投资或者消费。
（一般房产抵押贷款可以贷到房价当前价值的60%，且利率是小于第二套房的贷款利率的，我们保守点，就还是按每年4.5%算，实际上是要低于这个值的。816*60%=489.6万元，这就是贷出来的钱。每月利息是24807元，一年297648元，五年1488420元。然后继续预留五年的还房贷钱91.2万元以及抵押贷款的利息。剩下的这489.6-91.2-148.9=249.5万元，可以自己花，也可以以这个为起点，继续从银行贷款，继续买房，继续循环。）
这样以来，一个完整的闭环的就形成了。
但问题是，从三年前众所周知的事情后，上海的房价持续处于下行通道中， 多数炒房客资金链濒临断裂，特别是近几年才刚刚进场的，基本就是高位接盘，房价跌了，降价卖吧明显亏了，不卖吧房贷还不起，留在手里等涨价周期太长又不确定，左右为难······
但实际上，房住不炒早在2016年年底的中央经济工作会议上就被提出，随后不断加码明确。
现在即便是在救市，结果就这么远郊区的地方，放松限购，都还遮遮掩掩的，这不是摆明了告诉那些资深的炒房客，你们要自生自灭，不等到你们爆仓，是不会彻底放开限购的。
之前那些炒房客虚构出来的北上广深彻底全面放开限购，买房送户口等，确实是工具箱里无比好用的一些工具，但时机未到是不会来的。
03
就怕没有后招
我们在前几天的文章分析中其实也提到，2022年其实是救市新政不断的一年：
1、1月29日，上海市政府发布通知，继续按照50%幅度减免房产税，支持刚性和改善需求；
2、5月1日起，上海实施多子女家庭住房公积金支持政策，多子女家庭公积金贷款额度上浮20%；
3、9月1日，上海发布“认房不认贷”新政，只要上海无房，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠；
4、9月7日，临港新片区放松限购，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上；
5、10月18日，上海公积金购买首套房认定标准放宽，“认房不认贷”从商业贷款扩展到公积金领域；
6、10月24日，上海金山定向放松限购，非沪籍调整为个人，社保5改3；
7、12月14日，上海调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，三箭齐发，力度空前！
但从目前来看，每次新政后的“药效”都非常有限！
供需层面，除了去年9.1楼市新政后挂牌量大增，其他新政后供应端没有明显波动，挂牌量保持平稳，证明房东对救市并没有抱太啥希望，主打一个按兵不动；需求端刺激有效果，成交量短期内有一定提升。
成交量价层面，成交量有少许增加，成交价还下跌了，说明市场还是不看好后市，以价换量了。
所以目前最好的方式就是逐步放松等市场变好，一个大招不行，就再加码，还是不行就换方式。
但如果像大家所期望的那样，一次性全部放开，其实很有可能起到反作用：
一方面，如果刺激效果明显，那么上海多年来慢慢控制下来的市场可能会被再次搅动，难以控制；
另一方面，如果一次性开放限购等全部限制，效果依旧不理想，那对于楼市信心更加是毁灭性的打击。
让大家觉得还有大招在路上，也不失为一种保持楼市信心的好方法。
当然，除此之外，还有一点原因也可能是为了照顾环沪二三线城市。
但这应该不是上海的本意，本来二三线城市在承接上海外溢人群的同时也会流失一部分GDP，上海的房价和环沪也没有根本上的关联。
但是，上海如果大规模放开限购政策，无疑又会再次虹吸原本属于环沪城市的购买力，让环沪二三线城市楼市崩塌的更彻底。
这是诸多环沪城市最不愿意看到的，同时也是上面最不想看到的。
绿地星弘