当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海房东卖房的爱情神话：你们这辈子一共会遇到哪五类买家客户（手动总结）
发布时间： 2023-09-26 点击次数： 338次 来源：苏苏房东说 作者：中垠广场网站小编整理
《爱情神话》里，有一场经典的「三女抢一男外加一裁判」的饭桌群聊大戏，
小野猫格罗瑞亚（倪虹洁老师）说过一句台词：
“ 一额女宁个辈子么登特过一百个男人，人生是不完整的。”
要我说，
一个房东，一辈子里如果没碰过一百个客户，
房子也是卖不掉的。
房东为房子找客户，就和谈朋友找对象结婚一样，
永远不知道自己的真命天子是这个，还是下一个，
却又怕自己错过了这个，下一个更加懊糟，
所以大家才如此终日惶恐不安。
我遇到好多次付费咨询客户说：
“ 这个客户出完价，就没得消息了，我该去追问一下中介伐？”
.....
以我们替人代理卖房，行走江湖的经验积累，
识别客户特性，是分分钟的事，
而显然，大家一辈子，也就卖那么一两次房，80%的人都还是第一次卖房，阅历太浅，嫩的出水，才会问出这种问题。
为此，我认为有必要替各位评价一下，你们耳中听到，眼里看到的买家客户，
都能分为哪五大类别，你们知其三六九等，才晓得究竟值不值得牵挂如梦，日日萦绕。
01.
第一种：编造的客户
编造的客户，就是虚幻的泡影，
中介为什么喜欢编客户，并不难理解，
1. 房子就这么个大路货房子，怎么可能有那么多客户看中，
2. 显得自己客户多，和房东沟通的底气自然越足，方便套取信任。
这种惯性，导致当下部分中介，房地产基本功一塌糊涂，但skill point全点在套路和编客户技能树上，
水平技艺一则鼎，以假乱真，
“小夫妻从哪里来，拖家带几口，看了多少套房，诚意多足，家庭身世多凄凉，平时开销多拮据，多渴望拥有你这套房子...”
故事精彩程度，连老乌和索菲亚罗兰的相识故事都望尘莫及，反而搞得房东一度当真，听者伤心闻者掉泪。
但编的客户，终究是编的，
中介编造客户逃离不了的一个死穴：
这样的客户，很可能压根就连房子都没来参观过，全凭中介一张嘴。
要西夸了，这也可以？
有什么不可以？反正房东你又不可能天天24小时盯着房子，哪能做到每一个客户面孔都记得牢？
而且，中介编客户是一项「无解的阳谋」，
但凡房东问起来客户为什么突然失踪了，他只需回应：是您价格诚意不足，客户跑去买别的房子了，就可以对房东造成一定心理压迫，还能变相甩锅撇清自己能力不足嫌疑。
所以，你们想知道怎么以不变应万变应对中介编造客户么？这里不急说，
除了编造的客户，我认为下一类买家客户的杀伤力更大。
02.
第二种：假客户买家
上海假客户现象和中介玩法之凶猛，雄冠全国，可以称得上是上海特产了。（从哪个中介品牌诞生的，大家自然懂）
趁房东在家的时候，请个演员跑来房子里装腔作势，评头论足一番，隔天就可以约谈判，甚至还有高级“演员”，自备宝马奔驰。
演员年纪普遍在40~50+，单个出面，问就是替小孩买房，家里人不必管，自己可以做主。
但话不过三句，就直击重点，
「到底房子可以多少价格出？...」
这就相当恶心房东...
正因为很难吃准，客户到底真假，
给个虚高价格，怕把对方吓跑了，
说出真实底价，怕万一客户是冒充的...
可以说回应也不是，不回应也不是。
破解假客户的最大难题，
是上海楼市已多年处于买方市场，
每一个意向客户，对房东都十足珍贵。
即便有怀疑，也不敢贸然犯险，就算知道半只脚踏上唱戏台，也得硬着头皮配合，把这场戏演完。
不过有几件事项，我已多次提醒大家，
假客户，是需要花成本的，
这个成本一般由中介员工自己掏腰包（中介店一毛不承担），
请假客演戏，最终目的和使命，讲到底还是套底价和打压房东。
《前离职员工爆光上海黑中介套路》
你们从上三条线索中，自己悟，
如何判别假客户，以及应对的方式方法。
卖房谈判身经百战如我们，也得现场临时随机应变，所以大家平时微信和我留言，仅靠文字描述，来问客户是真是假，我并不敢断定回答。
03.
第三种：捡笋老六
剔除掉假客户/编客户这两种特殊状况，
我的感受是：
上海买房客户的性情，大都还比较温和与实诚。
（上海海派文化，在商言商，但温文尔雅）
当然，其中，难免也有不少精明的老六买家，
老六买家的一大特征，就是默认自己=关公附体，在买房子这件事上，可以肆无忌惮耍大刀（而他们的房子要卖时，则不接受被刀图片）
谈生意是一门学问（博弈），
讲究对筹码的运用，以及如何隐藏自己的软肋。
卖家的软肋，是缺钱和希望迅速卖掉房子。
买家的软肋，是的确喜欢这套房子不想让给别人；
而显然在老六买家眼里，
不存在喜欢或者不喜欢这种感性因素，
他们根本不是抱着谈生意的态度来买房的，
分明就是来耍流氓，和不按常理出牌的，
占到便宜带来的成就感，胜过一切。
老六买家客户的典型犯案路径，是发动目标房源周边所有中介，对某几套房子发起冲锋集结号式地砍价，
大致话术为：
“小王，只要你帮我砍到这个价格，我这单就给你做~”
然后拿到了一个阶段性底价后，又会继续拱火去撬动别的中介，
“小李，目前价格已经这个水位了，能再砍XX万，这个单就给你做”
这不是无底洞嘛...永远吃不饱，
苦逼哈哈的中介打工仔，被佣金这块肉吊着，敢怒不敢言，一边工具人似地恶心房东，还要冒着可能被跳单手拉手的风险。
这帮中介没明白三个道理：
一、在上海，辛苦并不值钱，
二、尊严需要和实力对等，
三、客户不能靠哄。
（如果我们遇到这样的老六客户，就算是求我们，也不会主动服务）
因此，我强烈建议，房东们你们如果遭遇同一个客户，通过两家中介出现在谈判桌上，即便是真客户，也尽量别亮好脸色，以免对方进一步蹬鼻子上脸。
这样的潜在买家，没忠诚度，你根本捏不住，
何必吊死在一棵树上？
不过，你们晓得有哪些手法，可以搞老六客户心态，炸他们出手么？
说完反面案例，我再来谈谈两种优质的真客户特征。
04.
第四种：周边邻居
周边邻居作为潜在买房客户，其实算是一类优质客户，
与全上海机动看房的买家不同，这类用户，对本地的房子和地段，
是有情感和情节的，
或许他们从小就在这个片区长大，亲戚朋友都住在附近，
亦或者他们只是想物色一套离父母近的婚房，
也可以是替父母寻找一处方便照顾的安度晚年之所，
但他们的优质特性，远不止情感上的链接，
1. 这帮人非常清楚知道自己的需求，对应这个片区什么样的房子，因此，他们其实不需要中介提供信息，只需要他们帮忙完成专业的交易服务就行了。
2. 正因为自己也住在附近，这群人即便有老六的心也未必有老六的胆，毕竟万一做得过分了，行走在街道上，被邻里认出来，也尴尬，这是一种人性道德感上的约束。
什么样的房子，目标客群更偏向周边邻居为主，又适合用什么样的打法去吸引他们出洞，这个问题留给大家课后思考。
05.
最后一种：跨区客户
能够吸引到跨区客户的房子，多少处于上海房产食物链偏上端，
市区、次新、板房为三大画像特征。
还有一个基础辨别方式：
本行政区的百姓，见到这个小区名字，至少是听说过的程度。
（默默无闻的小区，你们尽量死了主动找跨区客户这条心）
要么因为这个住宅属于当地片区产品力标杆，也可以是一些其他原因，
比如上海政府奖励刘翔的苏堤春晓名苑、王力宏范冰冰住过的徐汇苑、陆毅鲍蕾住过的东方曼哈顿、薛之谦住过的中海紫御豪庭、马伊琍住过的嘉里华庭...
哪怕这些小区目前已不是上海楼市顶流前沿，
如今这批公众明星老板，也早已不居住于此，
但哥的传说至少在此留下过，
让这批小区在整个上海市，占到了一定的流量先机。
毕竟讲起来，客户也可以吹牛逼，
我买的这套房子，XXX也（曾）住在这里。
对于此类跨区客户偏多的房子，争取客户的方式，其实就是做好每个细节，力求把每一个恰好预算范围和需求匹配的客户。
从产生对这个小区有想法念头开始，
到一路安排进入小区进入这套房子，
到房子内兜兜转转良好，每一秒观感都对胃口，
再到回去后产生回甘，坚定自己选房品味正确，提供房源的中介有眼光。
这一条红毯路径，统统都铺好，
就等着小白鼠一不小心往上踩，被黏住不想走。
而想做到这种程度，要历练多少层卖房本领，煎熬多少个日夜，你们不敢想象。
中垠广场