当前位置：主页 > 新闻资讯 > 别急，上海楼市还要“大松特松”
发布时间： 2024-01-16 点击次数： 262次 来源：魔都房房房 作者：金钟广场官网小编整理
去年，整个楼市都处于跌宕起伏伏伏......中。
所以为了让房地产起来，各地楼市政策也是愈演愈烈。
不完全统计各地出台楼市政策700多次，连一线楼市都放了不少大招。
2023年的上海楼市也经历了好几次大的调控，
比如认房不认贷，临港、金山楼市进一步放松，普宅线放松标准，首付比例下降，利率下限双降等等。
只是大家对楼市的反应明显的：强刺激，若反馈。
所以想达到平稳向上的状态仍然需要时间，不出意外2024年政策力度依旧继续，去年一些纸面上的政策，也要开始落地了。
1 上海楼市 动作不断
刚进入2024年，上海就在1月2日，宣布了一项全市执行的楼市新政：
调整二套改善房认定和降低公积金二套房首付比。
其中，临港以及嘉定、青浦、松江、宝山、金山全域，最低首付比例为40%。
关于第二套改善型住房的最低首付款比例
1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%
2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%
本通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。
信息来源于上海市公积金管委会
很快，上海金山又发布了楼市利好：
在金山买房的居民，可在购房5年内免费乘坐金山轨道交通。
大动作!金山区: 购房5年内免费轨交上下班
转型新发展·塑造新形象
“去年，上海金山区出台重磅人才安居新政，非沪籍人才社保缴纳满3年可购买一套住房，购房资格也从家庭调整为个人，吸引更多高层次人才前来工作、生活。
"2024年，金山再发布一则置业五年免费上下班信息一一自发布之日起，在金山购房五年内可免费乘坐金山轨道交通，此举将助力金山居民降低通勤成本，提高生活质量......”
信息源于i金山
以金山新房2.5万/㎡的均价看，买一套100㎡的房子，总价约250万。
如果5年免费乘坐轨道交通上下班，那约等于1套100㎡新房价值的0.77%，优惠一个点都不到。
所以金山区的这次利好，大约相当于契税减半，力度不算太大。
但是紧接着，1月13日周末，青浦和奉贤部分区域放开单身限购的口子。
这次力度比之前金山放开限购的口子要大不少。
首先是门槛松了，相当于只要我公司在青浦/奉贤新城、我是本科、社保满三年，哪怕单身我也可以买房。
其次，这两个区域的购房范围也比之前金山大了很多，选择更多。
2024才开年，上海楼市就连开3个利好口子，说明上海真的“很急切”。
2 上海楼市真的很“急切”
为什么上海2024年才开年，楼市就那么急着推利好政策。
要知道，去年上海二手住宅的总网签成交量为18多万套，虽然同比2022年上升了14.1%，似乎不错。
但是想要恢复到20年以及21年的水平，还差得远。
而且从去年单月的二手成交来看，即使下半年利好频出，依旧没有特别大的成交量涨幅。
并且这样的成交还是很多房东以价换量来的。
新房端，2023年上海累计供应了89952套房源，截止到12月28日，新房确累计只成交了78365套房源。
无论是体感还是数据，这两年的上海新房虽然还卖得动，但是去化难度明显比前几年大，而且冷热不均更加明显。
还有个趋势，未来上海可能9成新房都不需要积分。
去年一共入市了315个项目，78次触发积分，只有约24%的新房能触发积分。
随着新房涨价，二手继续跌，以前新房最大卖点的“倒挂”都没有了，那新房去化难度只会越来越大。
以前还有楼盘挑客户，未来客户就是爷。
土地端，去年上海住宅地块成交量居全国之首。
2022年、2021年、2020年，上海也是全国的卖地冠军，分别卖了2800亿元、3300亿元、2950亿元的土地。
这么多地块，最终都得造出房子，都需要在未来几年消化掉。
如果卖不掉，开发商就得喝西北风，房地产就不能良性循环下去，一旦循环不通了，地产上下游就会跟着牵连......
而且上海是目前全国楼市里体量最大的城市之一，土地财政也是上缴ZY财政最多的城市。
所以上海楼市的活性得保持，成交量必须起来，如果没到预期，那就只能继续下药。
3 根本停不下来
全国楼市一盘棋，一线楼市更是起到“带头”作用。
所以一线楼市一旦松绑，必须起到榜样，松绑动作既然开始了，不达到预期怎么停得下来？
多米诺骨牌的第一块积木一旦被推下，哪还来得及收手？
想要激活上海楼市的活性，（1）在限购方面仍然大有作为。
既然上海人大已经明确赋予“五大新城”发展自主权，所以新城楼市限购松绑开始。
非沪籍单身可在五大新城买房，目前临港、青浦和奉贤已经实现，可能不远的将来另外两个新城继续松绑。
要知道，这年头找个人结婚似乎比买房难多了。
相应的，社保年限也继续缩短。
“社保5年”是2016年3月25日上海房产调控落实的“沪九条”之一，这个限制一定程度上冲击了一批准备在上海购房的非沪籍人群。
此外，（2）房子限购上也可以做调整。
首先是多孩家庭，多孩家庭本身就响应了当下的“多生多育”，那根据家庭中的孩子数量释放购房资格不是挺好的。
其次，离婚追述这种炒房时代的产物现在看来没有那么必要了。
以前，“假离婚、假结婚”为了炒房，现在上海楼市倒挂缩减，炒房机遇大大减少，
而且同样一线的深圳已经取消了这个限制。
既然限购都放开了，那么（3）限价政策是不是也可以做调整。
去年，不完全统计已经有十多个城市取消地价上限，开启价高者得的竞拍模式。
2023-10-1716:27:48 星期二
[自然资源部发文建议取消地价上限、取消远郊区容积率1.0限制等]
财联社10月17日电，记者获悉，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。多个信源透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竟买规则。(经济观察网)
目前上海全面取消房地联动价还不现实，但是把刚需和豪宅地块分开定价呢？
刚需继续联动价，豪宅开启市场化，“自由”定价，zf弱干预。
这样，开发商不仅能有钱做好的豪宅品质，还有可观的利润，更有信心“玩”下去了。
此外，政策上还可以进一步降低交易成本，比如增值税由5年调整为3年或2年。
产品方面，商品房中小户型限制可以取消。
当然，上海楼市还有终极大招，如果未来一系列刺激仍不给力。
那重启蓝印户口类似政策也不是没有可能，“买房送上海户口”真的诱人。
在蓝印户口实施的8年多时间里，全市获得蓝印户口者为4.2万余人，其中购房类占88%，投资类占10%,聘用的中、高级技术人才只有2%。
所以，蓝印户口绝大多数都是通过购房所得，户口的诱惑的确能激起楼市购买力。
总的来看，
上海为了激起楼市活力，政策不会停，而且工具箱里的宝贝还不少。
不过政策都只能是一点点松，否则太猛的话，环沪和二三线就真的完蛋了。
只是目前从大环境来看，收入和人口是盘桓在大家面前的超级大阻碍。
但我相信，终有拨云见日的那一天，不是吗？
金钟广场