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发布时间： 2023-10-26 点击次数： 265次 来源：魔都房房房 作者：金钟广场官网小编整理
上海10批次新房已经入市，这次供应量非常大，32个项目，9000多套房源，是今年新房供应批次里，量最大的。
自从上海9月执行“认房不认贷”后，楼市确实迎来一波小高峰，新房上，前期不少续销的楼盘都卖得热火朝天。
但是讲真，这波新房热度实际只持续了几周。
9批次新房，除了顶流——绿城百合园，中环之光——静安天悦，刚需王者——理想之地，目前29个项目中触发积分的项目就5个。
其余太多项目连1.3：1的触发限售都没有。
按理说，现在处于楼市“金九银十”中的“银十”，但是实际上，楼市成交后劲乏力明显，很多新房已经处于续销的状态，不少郊区甚至近郊的售楼处又惨淡起来。
而今年新房前十批次，内环内的供应在减少，积分在走下坡路，土拍段，内环内的价格却一直在稳步上涨。
而今年内环内新房的供应也逐渐见底了，怎么看，内环新房都“卖不动”了啊。
1 今年内环内新房供应变少
但积分却不见涨？
在上海浦西地段逻辑里，一般情况下，肯定还是：内环>中环>外环>外环外。
虽然说，内环内的面积仅占整个上海约1.8%，但是内环内拥有的城市资源却约10倍于全市平均，所以很多人买房只考虑内环内。
不过今年内环内的新房供应相比于2022年和2023年明显变少。
数据来源：网上房地产
截止到10批次新房，上海今年已经供应了72000多套新房，
按照上海每年规划8万套左右的新房供应量，今年的新房供应其实已经差不多见底了。
但是即使新房供应快见底了，今年内环内的新房供应仍然只有2000多套。
内环内本身新房供应就比较稀缺，所以内环内的新房基本上不愁卖，没点积分根本就别想买到，那么今年内环内新房供应又少，照道理大家应该抢，积分很高才是。
但是今年前九批次的内环新房，积分明显不高。
人工整理，可能有出入，以实际为准
平均60分不到，意思是如果你基础分满分，大多项目直接入围。
如果基础分有50分，那么如果折算社保系数的话，实际入围需要约5-6年的上海社保就够了，难度并不算高。
而9批次里，唯一的一个内环内项目，中海海上合集三期不仅没有触发积分，连限售都没有触发。
而今年位于黄浦区，目前唯一入市的新房，也没有触发积分。
当然，不是说项目本身不好，比如海上合集可能前两期已经消耗掉一些客户，黄浦区的项目被同期其他价格更合适的虹吸掉一些。
宏观上看，也和整个楼市部分下行情绪有一定关联。
但是客观上说，单从认购情况看，内环的项目的确不怎么卖得动。
2 内环内新房不断涨价
如果有1000万左右的预算，想买内环内90-100㎡的小三房。
今年上半年入市的内环内项目里，天汇玺和招商苏河玺还是能够得着的。
这两个项目的均价在10万出头。
但是从明年起，预算1000万，想买入内环的小三房，已经越来越难了。
因为从土拍端看，内环宅地不断上涨。比如今年一批次土拍，内环内静安中兴社区地块联动价为12.1万/㎡。
到了第三批次土拍，同样位于静安中兴社区的地块，高层公寓联动价已经到了12.5万/㎡。上涨了4000元/㎡。短短几个月间，涨幅达到了3.3%。
杨浦内环内的平凉地块，今年二批次宅地土拍出让的地块，联动价为11.7万/㎡。
而去年二批次地块，同样是杨浦内环内，和平凉地块距离相差并不远，联动价为11.5万/㎡。两者相比，上涨了2000元/㎡。涨幅1.7%。
于十批次入市的内环内新房，金隅外滩东岸，前期入市价格为11.5万/㎡，但这批次入市均价为11.96万/㎡。涨幅4%。
从目前十批次入市的内环内新房来看，如果预算在1000万以下的，内环的静安华府低区房源预计在800万左右，但是大概率得接受1楼。
而内环内的另一个项目，金隅·外滩东岸仅剩余最后一批房源，为建面约99㎡3房。预算1000万以内的话，可能就没什么好挑选的了。
不过，10批次内环内新房，有一个对于购房者来说，比较明显的优势:
由于徐汇滨江的两个盘以及前滩最后一个新房的虹吸，所以内环内这两个项目可能不触发积分或者低分触发，积分会相对很友好。
只能说，内环价格不断走高，价格上，置业门槛真的越来越高啊，但是积分却越来越友好，对于有预算但积分不够的朋友可能是个好事。
只是价格上，新房涨价一直都是大趋势。
3 别急 内环新房供应在后头！
虽然内环内新房今年供应快见底了。
但是，明年还会有大批量新房等着入市，尤其是静安区内环内，未入市的新房还有好多呢。
光是中兴路和西藏北路板块，不出意外的话，明年就有十个新房，而不少项目是去年和今年的土拍宅地，按照建工速度，只要开发商不想拖，明年基本上都会入市。
除了上述的静安内环内，整个黄浦区，85%以上的地段在内环内，未入市以及捂盘的项目真不少。
此外，虹口、杨浦、浦东内环内也有一些项目还没入市。
反正不难看出，上海内环内项目实际上不少，只不过今年基本上要见底了。
总的来看，
今年截止到目前10批次，内环内的项目供应确实不多，尤其是对比去年和前年。
而且就算内环内入市的新房不多，积分理应涨才是，但是积分也没见涨，甚至内环的项目积分不断下滑，还出现了不要积分的情况。
还是那句话，积分不能说明项目的质量，但是的确在一定程度上反应市场情绪，不可否认，内环内的项目单从认购和积分数据，确实“不尽如人意”。
当然啦，内环不管怎么说，从地段、配套、次新二手涨幅等因素上看，放眼整个上海都是数一数二的。
只是内环的新房价格也的确在不断上涨，虽然后续内环供应还是不少，按照目前内环的推盘速度，积分一定程度上会越来越友好。
金钟广场