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地产大坑！恒大、融创、万科都被坑了！

发布时间： 2023-11-12   点击次数： 249次   来源：魔都房房房   作者：梅龙镇广场官网小编整理

前不久，85岁的重庆前首富、力帆集团创办人尹明善，把自己送进了养老院。

一时间炸出来一批抛掉房产的有钱人。

同时，年轻人也开始计划养老。‍

我国现有养老制度只能顾及全国1/4的老年人口，退休年龄人口与就业人员之比目前为1:6，到本世纪中可能变为1:2。

美国有401K养老计划

台湾有全民健保制度

日本有介护保险制度

·······‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

养老是绕不开的话题，更何况我国的早已步入老龄社会。

根据国家统计局数据显示：2023年全国60岁以上老龄人口已超过2.67亿，成为世界上老龄人口最多的国家。（根据国际上老年化标准：60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%。）

图源前瞻经济学人‍‍‍‍

经权威预计，2026年，我国60岁及以上人口规模在3亿人左右。

人口规模大加上当下退休金增长速度快，养老市场越来越大。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2010年，仅退休金总额为8383亿元

到2020年将28145亿元

2030年将为73219亿元

面对这么巨大而真实的蛋糕，与养老有关的地产开曾经一度成了香饽饽。‍‍‍

继万科、绿城、保利、恒大先行布局后，融创、泰禾、远洋、金地也进入养老地产领域。

随之，涌现出来很多"伪养老"项目！

养老地产市场认可度低，遭遇了大批的砸盘，养老地产成为了拖垮各大开发商的类目之一。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

真假养老地产

养老地产到底是什么？怎么分辨真假养老地产？

标准的定义是：是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

目前养老地产主要有四大类：金融机构，传统地产开发商，跨界运营商，多元化经营的大型央企、国企。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍但我国养老消费理念主要是依靠儿女，养老地产发展不完善，很多家庭和老人不愿去到专业的机构养老。

传统地产开发商开发的商品房被视为最合适的养老居所。

现如今市面上的很多宣称自己是养老盘，主打养老地产。其实很多都是"伪养老"项目。

真养老地产需要开发商持有一部分养老相关的物业或配套，并经营服务。‍‍‍‍‍

单纯的销售、没有持有物业，即便主打养老，入住老人，也称不上养老地产。

核心在于能否提供养老服务与满足老人的护理需求和医疗需求。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

仅仅单一的销售养老房产，市场不会买单！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

"扑街"意料之中

目前，养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。

在我国还不够普及，由于土地制度、政策制度、金融制度等等的情况，我们只是单一的地产模式。

没有针对养老的土地供给制度，也导致这个市场非常乱。

北京今年才开始尝试提供养老综合用地，但也没激起大水花。‍‍‍‍

养老投资周期长，利润低，金融机构也不愿插手。

所以市场上针对养老的基本就是商品房的售卖，将一些偏远郊区或小城市作为主阵地，大力开发房地产。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这也是养老地产"扑街"的原因之一，收割了大部分一时冲动的购买力后，反应过来不现实的购房者，大批抛盘。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

"未老先衰"的时代，医疗设施及服务是刚性需求，慢性病的席卷随时可以打垮老年人的身体。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

交通偏远的地区，医疗环境差，空有景色优美作为地产噱头，是大坑！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而那些定位"健康高端"的养老地产项目，与市场实际需求早已南辕北辙。

不是环境好就可以

那么真的适合养老的地产项目是什么？怎么选择？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一：经济发达高龄化城市的养老地产

北、上、广可以作为这类城市的代表，老人数量多且有一定的财富积累，消费力能跟得上，就能买到更多的优质服务。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

同时城市建设成熟，医疗服务完善，适合高龄老人，如果经济实力允许，留在高度发展的城市也是一个选择。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍（防杠声明：就事论事，不要上升老龄化影响城市发展，人终究会衰老。）

二：宜居型经济发达移民城市的养老地产

深圳、杭州、成都、青岛等，这类城市老人具备高支付能力的子女，在这边能接受子女的照顾，并帮忙带小孩，享受城市的环境优良及城市便利。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

三：环沪环京的乡镇养老地产‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这类地产项目辐射大城市的经济利好，文化趋同，例如乌镇、宜兴、嘉兴等，到大城市交通方便，车程在3小时以内，方便子女照料，环境优美，生活成本低，适合老人居住。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那些生态人文资源强势的养老地产项目可能并不适合。例如海南、云南等，环境虽好，但是交通、医疗资源不发达，只适合健康的低龄老人，或短期度假居住。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

恒大、融创、万科栽跟头

真正的养老需求，反而不是风景优美的小城市可以消化的。

几家大开发商几乎都在生态环境好的地区发展过养老地产，大多都是和旅游地产捆绑销售的项目，不是纯正意义上的养老地产。‍‍

恒大的"XX健康城"、"XX养生谷"，融创、万科的"XX度假区"，保利、绿城也在养老地产上均有涉猎。‍‍‍‍

当下，经济下行，回转慢，这些资产大多都变成了烫手山芋，坑了不少大小开发商。

要知道，养老地产环境、物业、医疗、服务缺一不可。环境资源是基础‍‍‍‍‍‍，物业是必备‍‍‍‍‍‍医疗是靠山,服务是核心

养老地产重点在"养老"，而非"地产"。‍‍

房企入局养老地产，应多了解市场，购房者选择养老地产，切勿理想化。

以上均为个人观点，不代表任何立场。