当前位置：主页 > 新闻资讯 > 2023年，上海最火的甲级办公楼们出炉
发布时间： 2024-01-05 点击次数： 1095次 来源：楼典 作者：招商局大厦官网小编整理
2023年已经过去，楼典最近在和各个区域的办公业主和五大行朋友闲聊去年的市场，大家都是苦涩中露出了一点微笑。说是市场一片惨淡，但有的区域出租率和租金依然高高在上；虽然新楼竞争激烈，但2023年依然有许多新项目取得了比较优秀的出租成果，卷出了一片天。
楼典综合市场信息，整理了2023年上海最火的办公楼项目列表。
01
✦ 上海最火的写字楼们
楼典写字楼按照2023年新签约面积，将最火的29个办公楼项目分成了4个档次类，分别是
签约5万平方米以上项目：上海苏河湾中心、星扬西岸中心、上海金融街融悦中心
签约3-4.99万平方米项目：太平洋新天地商业中心、国华金融中心、信泰中心、中海中心、前滩四方城、凯德晶萃广场、虹桥汇
签约2-2.99万平方米项目：芒果广场、高尚领域、徐家汇中心、灿星大厦、上海利园、北外滩来福士广场、瑞虹企业天地
签约1-1.99万平方米项目：尚浦汇、创智天地、鸿寿坊、友邦金融中心、丽丰天际中心、大宁久光中心、徐汇万科中心三期、星光耀广场、前滩国际广场、上海SK大厦、中美信托金融大厦、创智天地、虹桥天地
（每个类别排名不分先后，统计口径为2023年新签约面积，包含自用及二房东成交，项目的数据可能会有误差，仅供参考，因为上海办公项目较多，如有遗漏项目可在最下方留言给楼典进行补充）
02
✦ 办公的消费降级
2023年，整个社会的氛围就是消费降级，上海的办公楼也不例外。
上海新兴商务区的疯狂建设，更高的项目品质与更低的租金，让大量租户从以2号线为轴线传统CBD，迁往苏河湾与龙华湾两大新兴CBD群。
南京西路CBD众多企业的部门合并及消费降级，让苏河湾成为了2023年上海办公楼去化最高的一个区域，最火的四个项目成交接近15万平方米。
而苏河湾、北外滩、徐汇滨江、普陀、前滩五个商务区的22个最火项目，新签约面积超过55万平方米，几乎占据了整个上海大部分甲级办公租赁成交。
苏河湾：上海苏河湾中心、上海金融街中心、丽丰天际中心、上海利园；
北外滩：国华金融中心、北外滩来福士广场、瑞虹企业天地 、友邦金融中心、中美信托金融大厦；
徐汇滨江：星扬西岸中心、芒果广场、灿星大厦、徐汇万科中心三期；
普陀：信泰中心、中海中心、鸿寿坊、高尚领域、星光耀广场；
前滩：前滩四方城、前滩国际广场、上海SK大厦、前滩国际广场。
楼典整理了下2023年上海办公市场的4个小趋势：
消费降级与品质升级并存，企业在办公楼上消费降级，延续了拼多多所代表的消费市场趋势，给了几个新兴CBD大量的客户，同时，新楼的业主也积极调整了自己的预期，租金价格没有最低只有更低，北外滩、苏河湾、真如、徐汇滨江、前滩五大性价比新兴CBD完成了市场上大部分的吸纳量。但消费降级不代表品质降级，租户目前以更低的租金搬入了品质更高、配套一样完善的项目。
二房东卷土重来，今年办伴暴雷、Wework也大规模收缩、租金降低给了许多新兴二房东扩张的机会，大规模拿楼。同时，300平米以下的小型租户，对于毛坯项目几乎失去了兴趣，转向租约更为灵活的二房东精装修产品，供需两旺。普陀真如和徐汇滨江是消费降级+二房东扩张最大的受益者。
大租户依然保守，虽然租金条件优异，但大型租户的搬迁动力仍然不足，上海今年成交1万平方米以上的租户寥寥无几，在经济形势不明朗的情况下，大型企业仍然对于搬迁而产生的巨额固定资产投入尤为谨慎；而千方到整层的中型企业的搬迁则相对活跃，抓住租金下调的窗口期，积极搬迁。
区域分化明显，新楼的暴增让上海传统商务区分化更为明显，南京西路依然是上海一哥，但几个非核心新项目也遇到了压力；外滩、长宁、徐家汇维持稳定；陆家嘴、人民广场亚历山大，租户不断流失。
03
✦ 每一平米成交，都是业主的眼泪
相比于欧美大城市办公市场的一片冰封，上海23个最火项目在2023年内共取得了约68万平方米的成交，可以说是相当亮眼。
但是在这些成交背后，楼典观察到的却是业主流下的眼泪，其中许多租赁成交的商务条件令人唏嘘，许多开发商与投资者重金投资上海，开发或者收购优质办公楼地标之后，收益却少得可怜。
租金越来越低、装修期免租期越来越长、装补越来越高，是上海新项目共同面对的问题，而且这个趋势仍然没有翻转的迹象。
上海目前办公市场的困境仍然源自于天量的写字楼新增供应。
未来五年，上海外环内近2400万㎡办公产品将落成
经过楼典多年的整理统计，上海外环内及虹桥商务区未来五年的办公产品（包含办公及产业园）供应量达到约2384万平方米，其中，2024年是有史以来的供应最高值，预计供应量将超过600万平方米。若是算是五大新城、金山、宝山外环外的一些产业园区开发，上海未来五年的办公类产品供应量预计将超过4000万平方米，相当于每年800万平方米以上。
2023年上海计划供应商品住宅用地面积为505至605万平，以2.0容积率计算，商品住宅的年均供应量在1000万出头，以人均居住面积40平方米计算，仅能容纳25万新增人口；而年均800万的办公产品供应（包含甲级办公及产业园），对应的是80万人的三产及少量二产就业人口，处于严重失调的状态。
办公的开发周期与开发成本远高于长租公寓或是住宅，且与长租公寓不同，并不是降价就能带来办公租赁的需求，市场供应暴增，区域分化后，上海许多位置不佳（无地铁或无配套）新办公项目招租多年后的出租率仍然低于20%。
办公面积的空置会导致大量的资源浪费，同时商务园区的大量分散化与同质化，也不利于产业聚集。目前每个区都规划了大量的商务区与产业园区，上海需要站在顶层设计角度，重新思考自身的办公空间战略；站在城市的维度，进行合理科学的办公空间规划；上海也需要更多的前瞻的预判，应对科技迭代与人工智能的发展对于传统办公模式的影响。
楼典一直呼吁，上海需要制定一个科学的、尊重经济发展速度与规律的办公产品总量管控制度。按照上海目前优质产业园及办公楼的去化量，目前未来五年整个上海潜在新增办公产品4000万平方米计算，是20年的需求量；按照外环内及虹桥商务区近2400万平方米供应量计算，是12年的需求量，无论哪个口径，都严重过剩。
住宅供应及办公供应的严重失衡，如何解决？
上海是否需要再新建新的商务区？
在不适宜办公的地方（例如，无轨道交通直达）的区域，为何要兴建办公楼？
在市区供应过剩的情况下，产业资源如何导入五大新城？
五大新城是否每个都需要新建CBD？每个区是否有必要新建如此之多的商务区和产业园区？
这些问题，都需要政策制定者思考。
对于上海而言，拥有一个稳定的办公市场，是尤为重要的，尤其是在国企、央企持有如此多的办公楼资产的情况下，办公市场租金或者出租率的下跌引起的商办资产减值会导致国有资产的大量损失。同时，过量的办公空间兴建对于高价拿浦西市中心商办土地的外资、港资也会带来负面效应，打击他们投资上海的信心，引起后续优质地块招商的困难（目前上海已经遇到）。
从今年上海最火的办公楼可以看出，上海作为全球办公需求最强大的市场之一，市场需求仍然存在，经过合理的调节，依然能够恢复健康发展的趋势。
招商局大厦