当前位置：主页 > 楼盘动态 > 徐汇万科广场，全新都市创意绿谷 POD 共生体官宣亮相
发布时间： 2023-07-07 点击次数： 592次 来源：楼典 作者：徐汇万科中心网站小编整理
✦ 01
TOD开发模式，
重构上海城市发展战略
1993年5月28日，上海地铁1号线南段（徐家汇站至锦江乐园站）开通观光试运营，线路全长6千米，共设车站5座，正式开启了上海的轨道交通时代，徐家汇也成为了上海第一个因TOD开发建设而兴起的商圈。TOD，Transit Oriented Development，指的是以公共交通为导向的城市发展模式，以火车站、机场、轨道交通及巴士干线为代表的公交枢纽为核心，400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集办公、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，大幅提高城市的运行效率。
1号线之后，上海开启了大规模的轨道交通建设，TOD开发也如雨后春笋般崛起。在上海2035规划中，上海计划形成以城际线、市区线、局域线为主的“三个1000公里”的轨道交通网络，基本实现10万人以上新市镇轨道交通站点全覆盖，新线路新站点的建设带来了大量TOD综合体的开发需求。
同时，为积极响应国家绿色低碳发展要求与上海“双碳”发展目标要求，上海2035规划化中也明确提出了推行绿色交通，鼓励慢行交通，推动TOD 发展模式，打造TOD街坊模式，引导就业与居住功能向 TOD 街坊集聚，有效提高出行效率，倡导绿色低碳的生活方式和城市建设运营模式。
TOD开发不仅仅带来的是城市的扩张，更代表了更高的效率与可持续的绿色出行模式，本质是城市从粗犷式发展转型为精细化、效率优先、以亩产论英雄的模式，这也是东京、伦敦、香港、纽约等卓越全球城市的共同选择的发展路线。
✦ 02
TOD催生对传统地产
开发项目的革新
在上海，TOD开发也已经从传统的站点上盖，演化为城市级TOD枢纽、车辆段上盖以及站点上盖项目三种模式。其中城市级TOD枢纽包括了建成的虹桥枢纽，以及在建的东方枢纽等。而车辆段上盖则是对轨道交通停放、检查、整修、运营调度的管理场所进行开发，每一个车辆段占地面积在10万-30万平方米，在寸土寸金的上海，是一大片难能可贵的土地。根据上海市隧道工程轨道交通设计研究院统计，截至 2021 年底，已建、在建、规划的车辆基地约 37 座，占地面积达 9.5 km2，其中参与上盖综合开发的已建、在建、规划车辆基地共有 16 座。
车辆段上盖的TOD在提升城市运营效率的同时，也对房地产开发项目的结构、标高、消防、降噪减震提出了更高的要求，对房地产开发商来说，较高的开发复杂度与工艺难度，带来的不仅仅是更高的开发成本，也同时需要更多精工质造的匠心精神去打磨产品。
在去年，上海万科历时8年打造的车辆段上盖TOD综合体——上海万科天空之城的最后一期商业开发——天空万科广场成功开业，为整个区域带来了众多首店入驻，火热至今，万科天空之城项目通过与轨道交通的融合TOD开发，带来了云集轨道交通枢纽、居住、办公、商业、文化的多元复合业态，创造了整个大虹桥区域独特的居住生活方式。
在上海天空之城的开发上，万科针对车辆段上盖和站点上盖项目特性，对交通组织、换乘、结构转换、抗震、隔振、降噪盾构、支护、海绵城市等专业技术不断总结，已形成一套成熟的精工技术解决方案，由于车辆段功能不同、结构复杂高度不一，导致上盖部分标高变化较多，需对标高系统进行系统性梳理，并根据不同功能要求进行高差的合理利用。
同时，在消防上，上盖物业属于民用建筑，适用规范为建筑设计规范；车辆段部分适用规范为工业建筑防火设计。两者规范不同，需在消防上进行区分，依托标高专题研究设置防火阻隔带。同时，车辆段上盖会有一部分的轨道交通噪声与震动，需要从传导路径上控制噪声强度，对建筑单元进行噪声和振动强度分区。
徐汇万科广场POD理念示意图
在完成了上海天空之城开发后，上海万科将在徐汇万科中心带来TOD开发的进阶版本——都市创意绿谷 POD 共生体，在其中，商业面积达10万平方米的徐汇万科广场将通过其独特的开发战略，来展现万科对于TOD开发未来远景理念。
✦ 03
POD为何是TOD的升级版？
TOD开发往往坐落于一个区域乃至于城市的中心，对这样寸土寸金的土地来说，能够划出一片区域来打造公园绿化广场等公共空间，是难能可贵的。Park与TOD开发两者的结合理念——POD也随之产生，TOD开发可能有许许多多，但能够满足POD开发条件的土地却更加稀缺。在后开放时代，相比于都市的繁华，上海市民也同样追求更大的公共绿色空间，这是POD开发的产品迭代逻辑。
以世界土地资源最紧缺的东京来说，其最代表性的都心城市综合体之一——东京中城，就是POD开发的最初实践，在10万㎡的项目规划中，仅公园占地就有4万㎡，其设计的开放空间和绿色空间面积占总面积的比重达50%以上，实现了外部坏境和内部设计的连贯过渡。开发商利用基地内原有超过十四五年的樟树、银杏、樱花树等约140株原木体现地段历史及“与自然共生”的规划理念，形成了一条绿色廊道，通过与广场等开放空间的交织，让人们欣赏了日本四季不同的自然美。
同样，森大厦在六本木投资5800亿日元打造的虎之门麻布台综合体项目，也是POD开发的最新世界级实践，通过绿色空间交织连接商业办公楼宇、顶级豪宅、文化中心，将整片区域打造成人与自然和谐共存的商业居住混合区，极大的促进了区域的活力可能性。
在国内，香港作为城市TOD开发的鼻祖，也在逐渐革新其开发理念。开发体量超过200万平方米的日出康城项目是其最新的POD开发实践，日出康城由港铁公司领衔开发，共分13期发展，是一个包含住宅、商场、公园、海滨长廊的铁路上盖综合发展项目。整个区域背山面海，西面及南面均为大海，东面及北面则为山。在大平台之上，日出康城规划了动感公园、车站广场、日出公园三大公共绿色空间，为周边2.5万户居民，提供了一个都市峡谷绿洲，从无到有塑造了一个活力社区。
徐汇万科中心项目与轨交1、3、15号线无缝连接，一站轻松换乘12号线，交通管网错综交织，其中地铁15号线上海南站站与项目结合建设，通过下沉广场无缝衔接。徐汇万科广场将通过空中花园、下沉广场、地面广场，以“海陆空”的立体构建思维，围绕绿色生态公园，打造亲子乐园、运动公园、全民健身休憩的公共空间，将交通枢纽、自然、城市生活与人紧密连接在一起。
徐汇万科中心项目凭借徐汇中城强大的内生产业资源以及漕河泾、徐家汇的产业溢出，在徐汇万科广场商业2024年开业前，就完成了前期办公人群的导入，目前一二期已经入驻的办公人群超过1.5万人，待商业开业时，能到约3万人，而到了成熟期，整个区域的办公人群将达到约4万人的规模。
作为整个中城项目的重磅增量商业，引领上海POD开发理念的徐汇万科广场近10万平方米的商业究竟会如何定位？
未来，依托40万方的办公体量及徐汇中部融合区的产业导入优势，徐汇万科中心将聚集以TMT、批零贸易、高端现代服务业等产业为核心的优质产业，吸引一批产业上下游生态企业和员工。大量的年轻群体与随之而来的年轻家庭会汇聚在徐汇中城，而徐汇万科广场的规划理念就是面向年轻人与年轻家庭的消费新场景，将有机会成为年轻活力聚集的新地标。
徐汇万科广场商业街区效果图
✦ 04
POD规划
将新的生活方式
带入徐汇中城？
徐汇万科广场的一大优势，便是其多元的商业形态，它包含了与地铁直接联通购物中心大盒子、下沉式广场、7栋办公塔楼底层的商业街区以及Village独栋商业。
徐汇万科广场POD理念示意图
凭借多元的商业形态与绿轴资源，徐汇万科广场在此基础上演绎了多重的场景构想，完整利用了项目独特的规划与业态优势。
通过大量的文化艺术设施与公共户外空间交织，徐汇万科广场可以迸发出饶有情趣的城市生活方式的想像，身在市中心，却能体验到一片开阔的户外桃源。徐汇万科广场通过对7万平方米的中央绿轴资源、及独特Village形态商业空间的改造和利用，融合了适宜于上海的全天候、全年龄段的消费新场景，扩大了约10万平方米商业的业态局限性：
突破传统的业态规划
综合多方信息来看，徐汇万科广场将围绕「运动、亲子、商务」三大关键词，布局「CHIC、COZY、CHILL」三大亮点业态，打造约250个品牌的“URBAN PLAYGROUND都心玩乐聚落”。
CHIC-兴趣集中营：营造运动社交、潮流格调的CHIC的氛围感。基于此，可以考虑引进：运动户外城市旗舰店、社交型潮流休闲品牌、设计师买手集合店、品牌秀场空间等。
COZY-自然陪伴所：营造亲子陪伴、朋友聚会、宠物社交的COZY的氛围感。基于此，可以考虑打造：室内室外的溜娃空间、面向景观外摆的西餐轻餐、结合绿轴的宠物公园和球场跑道、城市露营营地等。
CHILL-精神治愈场：营造泛娱乐化的CHILL的氛围感。围绕休闲放松的诉求，LiveHouse、潮流文化展、各类主题市集、沉浸式密室、电玩电竞、品质KTV等。
如此多元的生活场景集中在一起，让徐汇万科广场成为了2024年值得期待的好玩又好逛商业，无论是工作日还是休息日，无论是白天还是夜间，都会有适合你的玩乐消费场景。
近10万平方米的商业将会为徐汇中城在为周边职住人群及TOD枢纽客流带来多样化生活方式，打造一座15分钟的生活圈。办公、商业、文化、户外运动都能在此完成，不同人群之间的社交活动，将会为区域带来不可思议的生命力。
上海天空万科广场是万科上海商置在上海第一个操盘的商业项目，为区域引入了一系列首店品牌。徐汇万科广场将结合独特的POD开发理念，把徐汇各个方面的优质资源融合，为已经入驻，以及未来将会入驻的优质企业、周边居民以及枢纽换乘客流打造一座充满生活情趣与丰富场景的未来商业引擎，创造一个属于徐汇中城的POD生活方式。
徐汇万科中心