当前位置：主页 > 新闻资讯 > 仲量联行重磅发布《2023北京办公楼市场白皮书》
发布时间： 2023-10-10 点击次数： 240次 来源：仲量联行 作者：虹桥南丰城官网小编整理
作为首都，北京既是国家跨越式发展进程的缩影，也是观察中国式现代化未来方向的窗口。受宏观经济疲弱、商业活动放缓等多重因素影响，北京2023年市场表现远未达到各方的预期，传统的市场刺激手段似乎已经无法有效激发需求活力。
米阳
华北区研究部负责人
仲量联行
虽然北京办公楼市场复苏势头的放缓与疫情的延续性影响有一定关联，但当下的困境更多来源于市场所处发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟阶段。在这个关键的时间节点上，市场面临的挑战与此前已经截然不同――在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题，基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引。基于此，我们依托大量真实交易数据、深度探索当前经济与市场环境的根本逻辑，以期为迷雾中的市场指明发展方向。”
仲量联行重磅发布《流动中的新均衡:2023北京办公楼市场白皮书》 ，多维度部析北京办公楼市场流动秘密。与以往发布的白皮书不同，该报告100%由“数据驱动”：
梳理了从2017年到2023年超过8.400条真实租约，跨越北京办公楼市场完整的租金变化周期:
采集数据来源超过7.200个企业主体，涉及租赁面积超过1,900万平方米，全部依托真实成交勾勒当前图景和未来脉动。
通过对数据的深度挖掘与剖析，仲量联行给目前的北京办公楼市场做出“四大定性”结论：
金融和科技互联网行业是两大支柱
金融、科技互联网、专业服务业三大行业每年的办公楼租赁费用超过其他所有行业之和。金融与科技互联网行业更是遥遥领先。
2019年是租金由涨转跌的分水岭
2019年之前，北京办公楼租金持续爬升，并在2018年下半年达到顶峰。但此后，租金已连续下降近5年，降幅达到22%，逐渐转为租户方市场。
甲级与非甲级楼宇租金价格差距缩小
从2019年转入下行周期后，北京甲级办公楼市场租金降幅为75元/平方米/月，高于非甲级办公楼50元/平方米/月的降幅。不过，2023年上半年，甲级项目平均成交面积与疫情前相比降低了23%，而非甲级项目平均成交面积则下降了45%。
各行业租金承付能力梦回2017年
疫情前，大部分行业成交单价集中在305-395元/平方米/月的区间，而目前则回落至211-316元/平方米/月。即便是最不差钱的金融行业，当前的平均成交租金为355元/平方米/月，而疫情前则高达429元/平方米/月
此外，这份白皮书也从多个维度实现了多项重磅知识点的“行业首发”：
首发企业搬迁流动弦图
通过整理分析每一条租约所提供的信息，仲量联行将子市场之间企业搬迁流动由和弦相互连接，从而绘制出弦图，一目了然，易于理解。例如，“留存型子市场”的代表是CBD和望京——虽然企业搬迁流动活跃，但超过半数的最终选址仍在本区域内，说明租户对这两个子市场的“高度认可”。
首发北京办公楼子市场搬迁顺差指数
从成交面积来看，丽泽是近年北京最大的搬迁需求流入地区，2020年到2023年上半年净吸纳量达到近55万平方米，空置率从90%降至33%！
而从成交数量来看，CBD则位居第一，说明该区域活跃度高，进驻企业租户群体庞大多元，但“寸土寸金”属性也使得单笔成交面积较小。
首发不同面积段办公需求的租金指数
仲量联行按年为单位，以全市成交均价为基数，将不同面积段租金与全市均价之间的价差进行了指数化呈现。从行业来看，金融、房地产和专业服务是租金承付能力最高，常年位居三甲的行业。
首发企业搬迁vs续租决策的成本公式
将搬迁或续租时所面临的租金、装修改造、复原等多项成本摊在阳光下，并简化为一个公式来帮助企业理解如何以最小的代价获得最大的利益。
通过这一公式的计算，如果装修成本的摊销期为5年（60个月），由于北京甲级办公楼内租户的装修标准普遍在3,000-5,000元/平方米。因此业主在当前的市场环境中需要提供15.8%至26.4%的租金优惠才能“撬动”租户搬迁。
仲量联行全球主要城市
办公楼市场租金时钟
此外，仲量联行最新的全球主要城市办公楼市场租金时钟（Property Clock）显示：北京办公楼市场位于4点钟方向，意味着市场租金将持续处于下行通道，企业方在市场博弈中仍会拥有谈判优势，刺激降本搬迁型需求决策落地。
张莹
中国区首席战略官
仲量联行
尽管经济增长面临诸多不确定性，但首善之区北京对于优秀人才和产业资本依然有着强劲的吸引力。未来产业、新兴业态、总部经济和国际交往职能必将引领北京办公楼市场挥别当前的阴霾。在市场即将进入全新发展阶段的当下，从业主方，到企业租户，再到投资者，唯有基于数据洞悉现状，探索和尝试新的交易模式，方能在当前的关键时期驾驭市场。仲量联行深耕中国商业地产领域近50年，我们将持续赋能合作伙伴，准确捕获机遇，创造成功价值。”
今天下午4点，仲量联行视频号将同步直播《流动中的新均衡：2023北京办公楼市场白皮书》线下首发全过程。欢迎预约观看。
虹桥南丰城