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发布时间： 2024-02-04 点击次数： 409次 来源：高力国际 作者：港泰广场官网小编整理
2024年，西安城市区域发展格局正悄然生变。浐灞国际港在多轴线、多中心与多组团的发展环境下，已成为西安城市发展中不可忽视的重要节点。
2023年西安市楼宇经济格局概览
震荡中前行，承压下复苏
2023年，西安市累计净吸纳量10.3万平方米，同比去年增长94.3%。四季度全市平均净有效租金下滑至86.9元每平方米每月，环比下降0.8%，同比下降2.0%，空置率方面环比上升0.8个百分点至24.4%，同比下降0.8个百分点。
整体来看，市场活跃度有所提升，供需关系逐步恢复平衡状态。由于2022年吸纳量基数较低，2023年出现显著反弹，但整体相比前期市场仍有回升空间。
*西安甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率
2018Q1-2023Q4
结构再分化，需求侧降级
从行业类型来看，建筑和房地产、专业服务（联合办公）、金融（证券）行业为本季度需求的主要来源。主力行业需求整体较为稳定，侧向反映当前市场多数企业逐步走向经营复苏阶段。
企业向下置换的现象有所增加，使得各区域新装修、配套升级的乙级产品吸纳了市场内的大量租户。市场内空置房源相对较多，预计短期内租金价格难以实现突破反弹。企业在预算有限的情况下，对产品的选择范围不再局限于核心地段高价格、高品质的楼宇。
*2023 Q4 西安甲级写字楼各核心子市场净吸纳量
*2023 Q4西安甲级写字楼租赁成交行业TOP8占比
浐灞国际港楼宇经济发展趋势展望
01 区域功能融合，产业体系优化
“浐灞国际港”于2024年开年正式官宣。随着西安城市功能的不断完善，以及国家“一带一路”倡议带来的发展机遇，越来越多的企业纷纷将目光投向西安。
据悉，浐灞国际港将定位为东部双向开放引领区，新合并之后的浐灞国际港，将在管理、机构、规划等多方面深度融合。浐灞国际港的面世，也意味着西安“开发区营城”模式进一步深化，推动改革、精简机构的同时，力争发挥两大区域的协同优势，实现“1+1>2”的效果。
02 质价比先行，楼宇聚集性初显
得益2021年全运会于西安奥体中心盛大举行，浐灞国际港区域内诸多基础设施及公共配套快速成型，其中包括人流导入的大量住宅项目及培育区域产业基底的商务办公载体。
目前浐灞国际港区域录得甲级楼宇总量达19.9万平方米，占全市总量8%。全年累计净吸纳量约1.77万平方米，区域成交主要集中在高性价比的联合办公，业主方简装产品整体去化周期略长于精装产品。
从分布结构上看，浐灞国际港区域楼宇载体主要聚集于奥体板块、世园会板块中地铁3号线、14号线途经沿线，楼宇聚集性及产业丰富度初步显现。区域租金保持相对稳定状态，为62.7元每月每平方米，低于全市整体水平27%；而从载体条件来看，浐灞国际港区域写字楼整体楼龄较低，楼宇配套设施相对完善，显现出明显的“质价比”优势。
03 未来供应攀升，把控去化风险
据不完全统计，西安市场未来三年内甲级写字楼新增供应量主要集中在高新、曲江和浐灞国际港区域，其中浐灞国际港占比约18%。
受供应端中期放量影响，预计未来一定时间阶段浐灞国际港租金水平仍有一定幅度下探趋势，利好租户产品选择。对区域业主而言，未来仍需进一步强化楼宇品质特色，与区域内竞品形成差异化特质，优化租售结构策略，防范供应攀升时期区域产品去化风险。
李静 Lily Li
高力国际
董事总经理 | 西北区
浐灞国际港的发展成型将对西安办公楼市场产生深远影响。其“质价比”先行的定位在市场下行区间对价格敏感型客户有较强吸引力。得益于“一带一路”倡议下的对外开放格局以及未来区域合并后产业结构优化升级，浐灞国际港在未来一阶段仍将展现较强劲的市场吸引力，加速企业入驻及区域结构成型，促进西安“北跨”战略进一步落地。
从另一方面来看，区域内部分配套短期内仍然存在一定不足之处，叠加中短期放量趋势，需要灵活调整市场策略以降低结构性的去化风险。
高力国际深耕西安市场十六载，以全球化的资源平台，联合经验丰富、深谙本地市场的专业顾问服务团队，对办公楼领域有深入的洞察与前瞻的视角，对市场变化具有极高敏锐度。
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