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投资看点 | 北京商业地产市场投资指南

发布时间： 2023-09-21   点击次数： 391次   来源：高力国际   作者： 21世纪大厦官网小编整理

高力国际研究发布针对一线城市大宗交易市场的投资指南。从区域宏观经济、产业发展概况出发，看当地商业地产市场投资及交易机会。

1.

北京

经济结构优化，量质齐升

经济保持增长，投资规模继续扩大

2022年，北京实现地区生产总值41,610.9亿元，人均地区生产总值超过18万元，居各省区市首位。其中，固定资产投资增长3.6%，对稳增长优结构发挥重要作用。全市高技术产业投资增长35.3%，占全市固定资产投资的比重为15.7%，比上年提高3.7个百分点。其中，高技术制造业投资在集成电路制造、医药制造项目带动下增长28.3%，高技术服务业投资在互联网相关服务领域带动下增长41.3%。

数字经济标杆城市建设加速启航

北京数字经济规模领跑全国。新型数字产业规模均居全国之首，人工智能产业规模超千亿元，企业数量超千家，占国内企业总量的29%，位列全国首位。区块链产业发展位居全国第一。

工业数字化持续提速，数字基础设施不断完善。建成国家工业互联网大数据中心、国家顶级节点指挥运营中心，工业互联网互信产业规模超千亿元，平台数量、接入资源量全国第一。

总部经济发挥支撑作用

总部经济是首都经济的重要特征，目前北京已聚集4,100多家总部企业。根据北京总部企业协会数据，北京总部企业拥有的资产超过105万亿，占全市的比重72%，实现营业收入9万亿元，占比重近70%，实现利润2.4万亿元，占比88.5%。2022年，北京入围《财富》世界500 强企业54家，连续第10年位居全球城市榜首。

2.

北京

重点产业聚集，新兴产业引领

高精尖产业

北京高精尖产业发展水平居全国第一梯队，已培育形成新一代信息技术（含软件和信息服务业）、科技服务业两个万亿级产业集群以及智能装备、医药健康、节能环保、人工智能四个千亿级产业集群， 成为全国半导体领域最重要的科技创新和产业集聚区，涌现出一大批行业标杆企业。

2023年，北京计划重点加强集成电路系列重要研发产业项目建设，聚焦新型抗体、细胞和基因治疗等前沿领域，做强医药健康产业，高标准建设国家网络安全产业园区等信息科技标杆项目，在卫星互联网、氢能等新兴领域拓展布局，加快新能源汽车优质项目建设。

金融业

金融业是北京市的第一支柱产业。2022年北京金融业占同期GDP比重达19.7%，金融业固定资产投资增长41.3%，已成为全国金融科技投资最为活跃的地区之一。依托中关村国家自主创新示范区的创新优势，以及金融街的金融机构优势，北京吸引总部级法人金融机构超过900 家，各类持牌法人金融机构超过800 家，外资金融机构超过300 家。

专业服务业

北京同时拥有“国家服务业扩大开放综合示范区”和“自贸试验区”，在全国具有独特优势。以法律行业为例，北京律师事务所数量及非诉讼业务办案能力居全国榜首，涉外法律服务能力领跑全国。在“两区”建设专业服务领域，北京将高度集聚国内外知名的会计审计、资产评估、管理咨询、法律服务、人力资源、建筑设计等专业服务机构，提升北京对外资专业服务要素吸引力度及国际影响力。

文化产业

北京文化产业在总体规模、企业综合实力、居民文化消费、国际文化贸易等多项指标上继续领先全国，发挥全国文化中心的示范引领作用。“十四五”时期，北京将持续提升文化产业发展实力，促进演艺、音乐、影视、视听和创意设计、动漫游戏、艺术品交易等重点领域文化产业提质升级；推动文化与科技、金融、旅游等领域融合发展，实施文化产业数字化战略，开展5G+8K人工智能、虚拟现实等技术在文化领域应用场景示范。

3.

北京核心商务区

发展现状和产业特色

北京商务中心区（CBD）

首都六大高端产业功能区之一，位于北京市朝阳区中部，是北京国际金融与商务功能集聚地，招商吸引力位列全球第7位。

目前，CBD板块是北京数字经济、国际消费中心城市建设主承载地，发展优势明显。区域内集合了全市60%的跨国公司地区总部、70%的国际金融机构、80%的国际组织和国际商协会、90%的国际传媒机构。

区域内甲级写字楼总体量楼超过350万平方米，占全市甲级写字楼总体量近三成。目前已经形成了国贸三期、银泰中心、环球金融中心、国寿金融中心等一批标志性建筑。预计2025-2026年，CBD区域将有近50万优质写字楼进入市场，为高端产业的有序集聚和辐射发展提供空间载体。

东城商务区

东城区是北京市中心城区、首都功能核心区之一。以文化及相关产业、金融业和信息服务业为三大主导产业，推动“文化+”产业融合体系的发展。

东城区甲级写字楼总体量楼超过124万平方米，是仅次于CBD的北京第二大甲级写字楼子市场。2022年东城商务区甲级写字楼净吸纳量超过35,000平方米，在北京市所有成熟甲级写字楼市场中排名第一。

东城区以成为北京经济发展增长极和现代金融新高地位为目标，区域三大主导产业未来发展规划：

☑ 依托金宝街及延长线和周边区域，打造金融功能集聚区；

☑ 依托东二环，布局金融业区域总部集聚区；

☑ 依托东直门信达中心，打造新兴金融集聚区；

☑统筹利用平房院落等腾退空间，在玉河、鼓楼等区域，打造独具文化特色的“银巷”

丽泽金融商务区

丽泽金融商务区地处北京西二、三环之间，地上新建建筑规模540万平方米，是新兴金融产业聚集区、首都金融改革实验区，也是北京市二环与三环之间唯—一个仍有增量土地释放的地区。

依托金融街产业资源，丽泽重点发展数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态。按照 “丽泽要成为第二金融街”的规划，将建设丽泽城市航站楼、现代文化艺术中心等重点设施，完善居住、教育、医疗、商务、休闲、文化等功能配套，建设具有全球影响力的金融发展新区。

丽泽写字楼市场具备区位优势和超高的租金性价比优势。目前租金水平是全市甲级写字楼租金的一半、金融街租金的三分之一，是唯一一个低于200元每月每平米的甲级写字楼市场。截至2023年3月底，丽泽金融商务区入驻企业共计1,013家，其中，金融企业464家。预计未来两年，丽泽还将有近20万方甲级写字楼进入市场。

4.

自用买家

积极参与北京商办市场交易

受疫情和国际环境不确定因素的冲击，一线城市大宗市场的总体成交量在2020年、2021年及2022年分别只有2019年的约57%、83%和76%。但是其中，商办类物业对投资者以及自用买家均显示出了更大的吸引力，每年其成交金额均占总成交金额的六成以上。

北京作为全国的“中心”城市，汇聚丰富的科技、金融、文化、人才和国际要素资源。尽管市场交易量近两年有所震荡，但平均来看，北京商办项目的成交金额仍占到一线城市的近三成。

北京自用买家需求有一定震荡波动。据统计，2019-2020年期间，北京自用客户大宗成交金额分别达到165亿和171亿元人民币，出现成交高峰；2021-2022年，自用客户的成交金额分别回落至62亿和69亿元人民币；2023年上半年，录得北京自用客户成交金额约为30亿，在LPR下降的情况下，预计2023年全年自用成交金额将与前两年持平。

从商圈区块来看，海淀、通州及丰台区的商用项目更受自用买家青睐。2018-2023上半年，此三区项目成交金额占北京总成交额的83%。

☑ 海淀区中关村有北大、清华、北航等优秀高校聚集，是大部分自用客户的优选位置；

☑ 通州区作为现在北京市政府办公所在地，近几年逐渐的吸引了自用客户对该区域的投资热忱，特别是金融机构购置自用办公大楼；

☑ 丰台区由于丽泽商务区的逐步建立，自用买家大宗成交的金额在也逐年增加；

☑ 朝阳CBD和西城金融街最为北京传统的商务区，虽一直都是自用和投资者的选择，但受供应量等问题，成交量不多，但是更凸显该区域物业的价值。

从具体成交项目看，2018-2023年上半年商办项目大宗成交，主要以邮储银行、工商银行、农业银行等传统金融保险业为主，其次是字节跳动、快手、竞技世界等互联网新贵积极购置商办物业作为自用总部，其中字节跳动在2019年购置中坤广场金额高达90个亿，为近几年单笔最大交易；同时如能源行业、制造业、医药健康行业、建筑业也有参与大宗交易购置商办项目。

而近期北京商办市场交易活跃，自用买家积极参与交易，包括某TMT行业头部45亿在海淀区购置办公大楼，丰台区大悦时代广场办公项目出售给自用买家，某险资也将完成一大型办公项目的交易，该项目预计在今年10月完成。

5.

总结与建议

经过一段时间的价格调整，目前商办项目相较于其他投资级资产展现出一定优势，一些自用客户已开始把握机会，随着基本面复苏开始提前布局。而近期LPR又迎来了下降，预计2023年继续会保持相对宽松的货币政策，无论对于投资或者自用客户均为利好信息，同时政府对C-REIT扩大产品类型，已将商业项目纳入REIT的底层项目，预计未来办公类型产品也可作为REIT产品推出市场，由此可见稀缺且优质的商办项目会越来越引起关注。

6.

北京商办

出售项目推荐

高力国际根据自用客户需求特点，与资产所在区块、环境、商圈等综合因素的匹配程度，综合筛选出适合自用购买的优质商办项目，推荐如下：

奥林NEO

项目位于北京亚奥成熟商务区东侧，毗邻中关村、上地、望京高科技企业园区。项目地上5层，地下1层，总建筑面积为28,505平方米。

投资亮点

☑  地理位置优越：位于亚奥板块，区域周边云集知名国企及高科技企业；

☑  交通便利：地铁5号线及15号线交汇，步行5分钟至大屯路东站，距离首都机场仅25分钟车程，距离CBD仅30分钟车程；

☑  拥有独立院落，配备153个车位，拥有三处企业标识权，彰显企业形象；

☑  坐拥国家级园林资源，三面环绿，办公环境自然舒适；

☑  项目获得LEED金级认证；

☑  交易结构清晰，交易方式灵活。

华樾中心A座

项目位于朝阳区望京朝阳园北区，涵盖写字楼与商业功能。项目总建筑面积约18,504平方米，地上12层，办公面积16,878平米；地下1层，商业面积1,626平米。

投资亮点

☑  地理位置优越：位于朝阳区望京-酒仙桥市场板块，邻近阿里巴巴总部项目；

☑  交通便利：地铁14号线善各庄站上盖；驾车10分钟至望京核心区，30分钟至首都国际机场；

☑  集写字楼、商场、娱乐于一体，功能丰富；

☑  纯商业用地,临街建设，展示性好;

☑  已获得写字楼绿色建筑三星技术认证

大悦时代广场

项目位于北京丰台区槐新板块，是北京城南中轴价值新区，是集高端办公、品牌商业及星级商务酒店于一身的生态型总部商务集群项目。其中，2号办公楼及4号办公楼目前在售。

投资亮点

☑  北京南中轴核心位置，首都六大商务合围核心区，尽享金融、科技、航空、商贸等全行业优质核心资源；

☑  交通便利：地铁4/19号线地铁新宫站；驾车15分钟速通丽泽金融商务区，20分钟直达北京南站、北京西站、新丰台站，30分钟至大兴国际机场；

☑  毗邻南苑森林湿地公园（建设占地面积约16,000亩），整个项目被植被环抱；

☑  周边多个高端项目落位，带来高净值人群的聚集；

☑  写字楼集群获得LEED金级认证。

启辰中心2#3#

项目地处海淀区中关村科学城北区，位于中关村软件园和北京自由贸易区科技创新板块，是北京科创轴心黄金C位。整体规划建设用地面积约7.1万方，建筑面积约35.3万方，以“地铁+城市综合体”TOD模式打造。是聚集高新科创企业与高品质商业的商务综合体。其中，2号楼及3号楼目前在售。

投资亮点

☑  地理位置优越：海淀区中关村科学城北区，位于永丰路和后厂村路交汇处；

☑  交通便利：地铁16号线西北旺站上盖；

☑  项目规划与设计阶段就获得LEED金级认证

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