当前位置：主页 > 新闻资讯 > 中环广场优秀历史建筑的精细化管理
发布时间： 2023-06-11 点击次数： 924次 来源：胜物业管理服务 作者：丹丹整理
上海中环广场位于上海市黄浦区淮海中路 381 号（历史建筑即裙房为 375 号），历史建筑初建于 1909 年，为法国工学学校，1994 年上海市人民政府将此建筑公布为第二批优秀历史建筑；办公楼建成于 1999 年，是由香港新鸿基地产集团精心打造而成的高端综合商业项目。
项目基本信息(准海中路381号)
开业时间：1999年
占地面积：7.800平方米
商场：1楼-4楼(11600平方米)
办公楼：6楼-38楼(43.000平方米)
建筑高度：150米
沿准海中路红砖墙面积：2000平方米
一、项目概况
淮海中路 375 号历史建筑（中环广场裙房）位于黄陂南路地铁站上方，距离中共一大会址黄陂南路 374 号仅 350 米距离，距离旧法租界仅 1.7 公里。裙房先后用于法国工学学校及法租界公董局办公场所，见证了上海法租界的兴衰，也见证了今日淮海路的百年沧桑，其历史价值不言而喻。正因中环广场裙房的重要历史地位和意义，它的保护管理工作才显得尤为重要。
中环广场裙房墙体为红砖镶砌的清水外墙面，立面为带有早期现代派倾向的新古典主义艺术风格的构图。裙房内部则将复古与现代完美融合，砖墙与金属、镜面元素混搭，甚至柱面的装饰，在确保保护建筑完整的前提下，依旧展示着极致现代感。该建筑 1990 年初由香港新鸿基地产所租用， 1997 年至 1999 年期间对其进行修缮后作为中环广场裙房使用至今。自 2016 年起，中环广场进入了新一轮翻新期。商场部分已于 2018 年完成竣工验收。此次修缮的重点为裙房部分外立面，充分尊重保护建筑的历史，更换后轻盈通透的玻璃幕墙，既摆脱了原先的沉闷，也为商场带来更多的展示空间。通过此次翻新修缮，能够带给人们一个轻快明亮、时尚优雅的新形象的同时，再铸优秀历史建筑的辉煌。
该历史建筑经百年使用，存在一定的自然老化现象，经上海市房地产科学研究院专业技术人员在本世纪初的现场检查，具体情况如下：建筑外墙基本完好，红砖风化较为普遍，风化面积约 15%，二层东南侧红砖线脚风化面积约为 30%，内墙基本完好，未发现明显损坏；室内外地坪基本完好，无破损、无开裂现象。洋松方木屋架及面板基本完好，榫头牢固，无断裂现象，屋面板无蚀烂现象；屋面瓦片搭接紧密，无缺角、无碎瓦，无渗漏现象。建筑整体属基本完好房。使用功能基本正常。该建筑自建造办公楼至今，新鸿基地产集团及上海启胜物业管理服务有限公司贯彻抢救第一，保护为主的原则，保护为了使用，使用服从保护，在历史建筑的保护与利用方面积极探索，获得各界好评。
二、历史建筑精细化管理
物业管理系历史建筑日常专业化管理的直接抓手，上海启胜物业管理服务有限公司在市、区历保中心的指导下，配合有关方面对中环广场裙房历史建筑采取“保护、改善、整治、拆除、更新、保留”的保护方法，将历史建筑的保护与有机更新分成多层级进行保护管理修缮。上海启胜物业管理服务有限公司的管理方案包括保护建筑管理区域内施工管理、保护建筑管理重大事件报告、保护建筑的资料管理、保护建筑综合管理、日常巡视和定期检测及修缮维护的依据等内容。结合物业管理，组织开展责任书签订、标志牌挂牌、日常维护管理巡查等基础性工作，定期查勘与检测，确保建筑的合理利用和日常使用安全。
日常保护管理。上海中环广场裙房的日常养护是一个较为复杂而又繁琐的过程，由于历史建筑一般都是砖石结构或砖木结构，其主体砖石多为手工制作，强度较低且空隙较大，且年代久远，加之酸雨腐蚀，建筑墙砖表面易转体疏松，轻则影响美观，重则影响历史建筑安全；而其木结构又经长时间的炭化，易出现腐朽，白蚁侵害等现象。日常妥善的维护管理，可使以上问题及时发现加以根治，防患于未然，使历史建筑得以安康长久。
思想上加强历史建筑保护意识。习近平总书记指出，坚持和发展中国特色社会主义是一篇大文章，我们这一代共产党人的任务，就是继续把这篇大文章写下去。在这个承前启后、继往开来、爬坡过坎的关键时期，迫切需要以把握历史规律和历史趋势的高度自觉、高度自信，对党史、新中国史、改革开放史和社会主义发展史进行全方位的实践反思与规律总结。紧扣这一点，对抓住主流与本质有着深远意义。迈入 2021，我们喜迎建党 100 周年，通过学习“四史”，也可以更好地领悟到中国共产党的伟大历史贡献和革命精神。历史建筑承载历史记忆，彰显城市底蕴。中环广场毗邻党一大会址，历史底蕴更为深厚，物业管理队伍在日常工作中，也秉持着向历史学习的宗旨，精益求精地追求着历史建筑的日常保护，期望让其焕发新生。
重走中环历史建筑，学习“四史”活动
组织上夯实与保护相关的基础工作。组织层面，党员起到核心堡垒作用；在上级党委的关怀和公司的支持下，上海启胜物业管理服务有限公司党支部的党员们带领群众学习中环广场的历史，从历史建筑的保护中汲取智慧，总结历史经验和历史规律，增强物业管理队伍的凝聚力。同时，市、区房管局、区物业管理行业协会工作委员会，对中环广场历史建筑保护工作给予了大力支持和专业指导，与物业管理团队确认历史建筑保护范围、保护部位、保护等级。在行政主管部门的指导监管下，中环广场物业管理团队建立了健全管理服务区域内日常巡视、养护、维修、装修、改建、扩建和新建管理程序。
中环广场物业管理团队
技术上以相关法规和技术规程为执行标准。《文物保护法》和《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》等一系列法规提倡保护为主、抢救第一的原则。历史保护建筑的相关项目有其特殊性，不容许试错。区委、区政府非常重视保护工作，出台了《黄浦区加强历史文化街区、历史文化风貌区、优秀历史建筑和不可移动文物保护工作的实施办法》；区文化和房管部门还出台了具体措施。上海市建设系统编制的《上海市工程建设规范 - 房屋修缮工程技术规程》和黄浦区房管局公布的《黄浦区优秀历史建筑管理导则》亦作为物业管理工作人员的技术规范指导。
日常养护主要依赖以下几种技术：
清水砖墙养护：由于长期雨水冲刷等因素影响，表面遭受侵蚀，影响外观。日常保洁应该以最低强度的方式清洗，应使用清水及软刷清洗。
清除生物沉积层：历史建筑外立面受原抹灰层的侵蚀到墙面，可用生物酸性溶液刷在墙面 24 小时后，用软刷清水清洗，施工时不能破坏墙砖表面。
虫害防治：发现白蚁或其他虫害，立即请专业机构处理，采用诱饵技术，不得私自使用化学药剂污染环境；将整个建筑及周边的绿地树木列为防治控制范围，对不同的危害采取不同的防治方法（物理法、化学法、生态法）实施综合治理；防止在历史建筑范围内堆积物料、挖坑取土、动用明火、倾倒有害污水污物。
清水砖墙养护、虫害防治
加强员工培训。历史建筑的保护不容许试错，从事保护建筑工作的企业和人员应经过相关知识的培训，凡规定持证上岗的人员需严格遵守相关规定。上海启胜物业管理服务有限公司定期安排员工参加历史建筑相关法律法规及管理操作培训，同时多次邀请历保的领导及专家们就保护建筑与物业管理模式研讨交流。在给新员工普法的同时，普及历史建筑修缮工程的技术规章，确保员工操作得当，遵循技术规范。
风险控制管理。保护建筑物业管理对房屋及设备设施的修缮管理主要是程序管理，即对外来作业和施工的管理，其中最重要的是风险管理。作为优秀历史建筑，地铁一号线就在中环广场裙房下方通过，作为商场，每天有大量客流经过中环广场，因此，有效的定期的安全检测，加强对保护建筑的风险予以管控，显得尤为重要。
购置保险。在应对风险时，除了通过日常保护管理可以有效地规避风险和减轻风险，还可以通过购买保险转移风险。中环广场每年都会根据知名保险公司给予的保险方案及报价，选出最合适的一家保险公司，为项目投保公众责任险和财产一切险等保险。保险的内容主要是常见的自然灾害或者意外事故造成的损失；投保价值不考虑保护建筑的附加价值，按照损毁后重建成本（包含材料及人工）约定价值投保；理赔金额按照损失发生后，实际维修、重建所涉及的成本（包括材料及人工费用），在投保价值的限额内计算。
依靠科技。国际上通行的保护建筑做法是加强对保护建筑的安全风险予以管控，而保护建筑安全风险管控的有效手段是安装传感器和定期进行建筑检查。2020 年 9 月上海市房管局发文推进优秀历史建筑安装监控装置，上海启胜物业管理服务有限公司积极响应，为中环广场裙房安装了震动监测设备，管理人员可以通过手机或电脑客户端实时监测裙房的震动情况，及时发现问题，监视并报告问题的发展。让专业机构通过监测手段，判断建筑的现阶段状况，作出安全和质量的综合性评估，保证历史保护建筑的长期和良好的运行状态，为历史建筑提供安全保障，并出具全面的房屋检测报告和加固建议及方案。
传感器技术用于震动检测
历史建筑修缮管理。优秀历史建筑的修缮应遵循一定原则，上海中环广场裙房的修缮严格遵循《优秀历史建筑修缮规程》等相关规范要求，尊重优秀历史建筑的历史、艺术、科学价值，本着真实性、可识别性、最小干预性原则作修缮设计，再现优秀历史建筑的风貌。
历史建筑不仅承载着一座城市悠久的历史文化，更是全人类璀璨文明中不可多得的财富。上海是党的诞生地，不忘初心，牢记使命，物业管理人应重视“四史”学习，从历史建筑中吸取经验和智慧。上海启胜物业管理服务有限公司致力于历史建筑保护工作，自接手中环广场历史裙房管理工作至今，保持着“零事故”的记录。精细化管理以基础管理、建筑修缮、保护利用为重点，覆盖历史建筑保护管理各个环节，通过建立各环节的标准规范，实现保护管理工作由粗放型变精细型，提高保护管理质量和效率。做好历史建筑保护在风貌延续、文化传承、建筑安全、合理利用等方面内容，实现着城市记忆的承载与存留、拯救与更新、追溯与见证。
中环广场