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大宗季报 | 三季度32城大宗交易回暖，上海成交重新领跑全国

发布时间： 2023-10-25   点击次数： 301次   来源：克而瑞资管   作者：

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年三季度，中国内地大宗物业成交总额331亿元，较22年同期下降13.1%，较二季度增加136.4%，交易意愿有所恢复；与此同时，总成交单数60笔，相较于去年同期减少6.25%，环比增加15.4%；单笔成交金额同比下降6.4%、环比上升105.2%至5.52亿元，虽较二季度有明显回升，但处于近几年的低位水平。伴随三季度房地产市场相关政策密集出台，市场信心得到提振，供求关系持续改善，在二季度基数较低的情况下三季度大宗市场冷淡态势有所缓解，观望情绪得到释放，但整体来看，交易市场还处于较为疲弱的状态。

长三角城市群大宗市场成交规模依旧领先，三季度成交额达155.66亿元。其中上海总成交额84.4亿元，为单城市最高。京津冀城市群超越成渝及珠三角位居第二，三季度总成交规模达到87.62亿元。成渝表现依旧亮眼，季内成交规模较去年同期增长三倍多，远高于长江中游城市群交易规模。与此同时关中平原及海峡西岸城市群三季度依旧无成交记录，市场整体表现较为低迷。9月上海大宗市场热度提升，单月就成交了76.1亿元，将三季度整体交易规模拉升较多，过往两年内被抑制的投资需求被逐步释放。除一线城市外，珠海、杭州、成都、合肥等城市也表现相对活跃。

内资机构投资者为大宗市场主力收购方行业，成交金额达到102.5亿元元，占总成交规模的31%。此外，酒店/公寓资产超越办公/研发为三季度主力成交业态，占总交易规模的29.5%。办公/研发占比为24%。

32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。

据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年三季度，中国内地大宗物业成交总额331亿元，较22年同期下降13.1%，较二季度增加136.4%，交易意愿有所恢复；与此同时，总成交单数60笔，相较于去年同期减少6.25%，环比增加15.4%；单笔成交金额同比下降6.4%、环比上升105.2%至5.52亿元，虽较二季度有明显回升，但处于近几年的低位水平。

据国家统计局公布的数据显示，三季度GDP同比增长4.9%，经济持续恢复向好，但基于严峻复杂的外部环境以及需求不足的内部环境，当前我国经济在增长的同时仍面临一定压力。伴随三季度房地产市场相关政策密集出台，市场信心得到提振，供求关系持续改善，在二季度基数较低的情况下三季度大宗市场冷淡态势有所缓解，观望情绪得到释放，但整体来看，交易市场还处于较为疲弱的状态。

从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以151.66亿元的成交金额居首位，其中上海总成交额84.4亿元，为单城市最高，显示出上海仍旧是内地大宗流动性最好的城市。京津冀城市群超越成渝及珠三角位居第二，三季度总成交规模达到87.62亿元。成渝表现依旧亮眼，季内成交规模较去年同期增长三倍多，远高于长江中游城市群交易规模。与此同时关中平原及海峡西岸城市群三季度依旧无成交记录，市场整体表现较为低迷。

从一线城市成交情况来看，三季度上海和广州大宗市场交易活跃度较去年同期有所提升，北京和深圳则有所下降，其中深圳三季度仅在9月有1.4亿的交易规模，季度成交量远低于去年同期。上海作为一直以来的大宗成交热门城市，近些年逐月都保有一定量的大宗成交，但从23年起，上海的成交规模就维持低位，5月甚至0成交，7、8月成交规模也较小，9月上海大宗市场热度提升，单月就成交了76.1亿元，将三季度整体交易规模拉升较多，过往两年内被抑制的投资需求在今年9月起被逐步释放。除一线城市外，珠海、杭州、成都、合肥等城市也表现相对活跃。

2023年三季度，内资机构投资者为大宗市场主力收购方行业，成交金额达到102.5亿元，占总成交规模的31%。其次为批发业，三季度成交金额为47.5亿元，占总成交规模的14.4%。房地产业三季度成交规模仅有31.4亿元，虽高于二季度，但也处较低水平，同时远低于一季度成交规模。近些年房地产行业持续受到政策调整，同时伴随大量开发商暴雷，房企普遍存在现金流紧张的困境，三季度以来，虽行业宽松政策虽陆续落地，但原本低迷的市场还需时间回暖。

值得一提的是，三季度内资机构投资者中险资市场参与度较高。9月28日，世茂集团、世茂股份通过股权转让的方式向中国人寿出售珠海世茂新领域综合体项目，交易对价合计39.1亿元。该项目占地面积约为225,563.9平方米，目前正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心，该资产交易有助于世茂解决相关债务偿还，缓解部分流动性问题。与此同时，大悦城控股也为盘活存量资产向中邮人寿出售了总价为42.56亿元的北京中粮·置地广场，该项目包括位于北京市东城区安定门外大街的三幢商务写字楼（总建筑面积约为81,454平方米）及377个停车位。

从投资业态偏好来看，2023年三季度32城统计口径内大宗交易物业类型一改以办公/研发为主的状态，本季度酒店/商业成为了其主力业态，占总交易规模的29.5%，主要是9月大悦城以41.4亿元的价格完成转让上海中粮海景壹号公寓项目以及中国太平以20.85亿收购世纪金源北京当代时光里养老社区公寓项目，将公寓的成交规模提升较多，其次为办公/研发，占比为24%，商业规模次之。相较于去年同期，除商业和酒店/公寓资产外，其余成交的物业类型规模均有大幅减少，尤其是大宗市场热度较高的办公/研发资产三季度仅有80亿元的成交。基于三季度大宗资产市场整体表现，非典型性成交特点依旧展现出以公寓为主的新经济资产受到资本加码。