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买房哪里潜力更大？写字楼整体格局和未来规划告诉你答案！

发布时间： 2023-06-27   点击次数： 951次   来源：小胖看房   作者：金石

买房一定要看产业。

那么，我们该如何寻找优质的产业板块呢？

一般来说，我们会参考GDP或者财政情况（标准的说法是一般公共预算收入）。

但上述方法还是不够准确，一是GDP会放大工业的影响，但工业发达的地方（比如金山石化等）并不会对住房市场有强烈的需求，二是统计数据会受到行政区划的限制，导致分析的结果不够精确，只能停留在区级层面。

而商务办公，也就是俗称的写字楼，作为市中心最主要的就业场所，无疑是一个很好的参考。

今天，我们我们就为大家分析一下上海市写字楼的整体格局和未来规划，帮助大家看清上海市的产业发展布局。

我们将回答下列三个问题：

1、上海写字楼的入驻率是多少？

2、上海哪些板块的写字楼能级较高？

3、上海哪些板块的写字楼规划增长空间最大？

接下来我们进入正文：

01

上海市写字楼整体规模

根据高力国际2023年一季度的统计数据，上海市商务办公的入驻率大概是约82%。

这个水平放在全国来看，是相对健康的状态。

其他GDP“万亿城市”广州、杭州的入驻率为约75%左右，深圳、南京近70%。

另外还有2点需要注意：

一是近3年是上海写字楼的供应大年。

高力国际预测，2023年上海市写字楼将供应220万平方米，明年的供应量可能会更高，大概达到240万平方米。

从历年的供应角度来看，2023年和2024年可以说是上海市写字楼集中供应的时期，供应量大概能达到一般时期的3倍左右。

但这种大规模供应将会在2025年结束，预计的供应量大概只有30万方不到，只有今年的1/7。

二是区域间写字楼的入驻率差异较大。

从数据来看，上海市核心地区的商务办公入驻率大概在88%-92%左右！

非核心区的商务办公入驻率略有下降，浦东的中环附近大概在81%左右，而浦西的中环一线约72%。

因此，在写字楼市场分化的情况下，我们必须要深入了解一下上海市商写字楼市场格局，帮助我们找准上海产业发展的趋势。

02

上海市商务办公板块格局

想要判断上海哪些板块的写字楼能级较高，我们可以从各个商圈的现状经营情况入手，（包括总规模、入驻率、租金3个角度），就可以得到一个较为准确的结果。

评价的方式非常简单，就是用总租金来间接反映板块的能级（虽然这个方式不完全准确，但毕竟租金的支付力与产业的盈利能力还是有比较强的关系的，具有一定的参考价值）。

板块总租金=总规模×入驻率×单位租金

②总规模就是板块内商务办公总的建筑面积

③总规模×入驻率，就等于板块内实际出租的商务办公建筑面积

④总规模×入驻率×单位租金就是板块内商务办公每天能产出的租金，间接反应总的经济体量。

1、总规模

上海市传统的主城区商务办公的商务办公总量大概在1600万平方米左右，传统意义的核心区大概有750万平方米，浦东浦西各半，核心区外到中外环一带大概是850万平方米，主要集中在浦西，面积大约是浦东的3倍。

一是核心地区浦西分布较为分散，浦东高度集中。陆家嘴规模体量绝对傲视群雄，浦西的中心不是新天地，而是南京西路。

二是旧黄金三角将依然是上海不可撼动的核心。新黄金三角与旧黄金三角体量上还是有不小的差距，徐汇滨江、前滩的规模远远小于陆家嘴和外滩，尤其是后滩地区不足外滩的10%。

三是出了内环商务办公规模南强北弱的态势非常明显。虽然在内环内，南北规模体量相近。但内环外漕河泾、张江的规模体量要远远高于普陀的长风和大宁北部的市北高新，所带动产业能级也有很大的差距。

四是四个副中心体量规模最大的是五角场。徐家汇、花木、真如的体量实际相对接近。撑起西南角就业大旗的是漕河泾而非徐家汇。

2、入驻率

就像前文所说的，上海的整体入驻率分布不均衡，核心地区基本控制在88%-92%左右，其中浦东略高。

而非核心地区基本要达到82%，浦东浦西的差异也非常明显，浦西中环一带要比浦东高将近7个百分点。

一是新建的商务办公普遍入驻率偏低。但随着商圈逐步成熟，企业入驻的速度也是非常快的，入驻率会很快上升。比如徐汇滨江、北外滩、前滩、真如等，都是新型商务办公较多的地区。例如徐汇滨江，去年三季度的入驻率大概在38%左右，今年一季度已经上升到了67%，去化速度非常快。

二是传统商务区分化显著。比如大家普遍认为已经没落的中山公园，在入驻率上竟然是上海市最高的，看来2号线的带动作用依然存在。但同样为相对老旧的商务区，长宁的老虹桥、普陀的长寿路、静安的苏河湾一带入驻率普遍较低。

三是外围地区重在实惠，颜值不重要。出了中环，表现最好的是莘庄、五角场、市北高新，这三个区域都是走朴素实用路线的商务区。而大虹桥虽然颜值高，但还需要进一步的招商带动。

3、单位租金

板块的租金水平代表了板块内企业的质量，根据高力国际的数据，全市主城区整体的写字楼租金大概在7.6（元/平米/天）左右。核心地区大概在9元左右，非核心地区大约是6元左右。

一是租金的高点是南京西路，其次才是陆家嘴、淮海路、新天地。南京西路的甲级写字楼平均租金竟然高达12元，陆家嘴、淮海路、新天地大概在9元左右。其余看似更加“市中心”的苏河湾、人民广场实际上只有6-7元的租金水平。

二是副中心租金的水平分化高度显著。前文说过五角场的体量规模远远大于徐家汇，但说到租金，徐家汇的水平就大幅反超五角场了，大概有8元左右，而五角场只有5元左右。新建的真如、花木也只有5-6元，与徐家汇还是有比较大的差距的。

三是商务办公的“楼龄”对租金水平的影响至关重要。老旧商务办公的租金衰退非常显著，即便是核心地段的苏河湾、长寿路等地区，依然没有办法获取较高的租金，与一河之隔的南京西路等有着巨大的差距。

综合上述3个要素，我们可以总结出上海商务办公现状能级，如下图：

上海市商务办公规划

除了现状之外，规划也是非常重要的，尤其是在当下2023年和2024年将成为上海市商务办公供应的主力，合计规模可能要达到500万方，几乎占到了上海现存商务办公的1/3。随着传统商务办公的老化，新建商务办公将成为未来就业的主要增长地区。

我们为大家梳理了2023-2026这4年的商务办公增量规模，结果如下：

从供应规模上来看，未来上海的商务办公增量的主要看点有2个方面：

浦西重点关注“一江一河”，具体包括黄浦江南侧的黄浦世博滨江和徐汇滨江，北侧的东外滩，全部集中在CAZ内（浦西置业一定要看环线）。

浦东则重点关注“金色中环”，最具看点的还数金桥副中心、新杨思和三林，全部分布在CAZ外（浦东置业一定要看发展）。

此外，还有一些增量较大的区域，但后续的发展尚不明确，例如真如、苏河湾、龙阳路等，各有优势和隐患。

我们结合这些地区的规划，为大家注意逐一解读：

1、浦西滨江（黄浦世博滨江和徐汇滨江）

近年来，浦东的世博、前滩、三林建设如火如荼，浦西的滨江建设似乎稍显逊色。但实际上，在不远的几年内，浦西的滨江地区很有可能超越浦东的滨江地区，成为产业发展的高地。

黄浦世博滨江（也称里滩）和徐汇滨江已经是浦西CAZ滨江最后两块待开发区。

徐汇滨江的西岸金融城早已盛名在外。未来预计的商业办公供应规模达到了123万平方米，占到未来4年上海商务办公供应量的近1/5%。

产业方面，徐汇滨江主要布局了西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城，构建文化创意、科技创新、创新金融三大产业互为支撑的国际创新创意产业群。

而在未来新十年，上海西岸将加快建设人工智能产业新高地（AI），集聚微软亚洲研究院、亚马逊、央视、腾讯、阿里、网易、小米、联影等行业巨头，预计未来将有超过20000个企业汇聚，超千亿产能输出。

而黄浦世博滨江（里滩），作为工业改造地块，后续的商办供应规模也将达到44万方。除此以外，黄浦世博滨江还将建设高等级文化展览公共开放功能虽然不直接作为商务办公进入市场，但也将起到类似的作用，促进滨江地区的产业发展。

2、东外滩（杨浦滨江南段）

杨浦滨江南段是杨浦区唯一位于CAZ的地区，也是滨江+中央活动区最后一片释放大量可开发空间区域。

2018年10月，绿城&中交&杨浦滨江投资联合体斥资41.88亿元，摘得杨浦区平凉社区03G3-01地块（平凉街道1街坊北块），也就是正在建设中的中交总部大楼。

2020年11月，美团以 65.41亿拿下杨浦滨江一块地块，作为美团上海科技中心。

两个月后，哔哩哔哩以 81.18亿拿下距美团地块一条马路的地块，作为哔哩哔哩新世代产业园。

2021年9月，字节跳动以20.4亿拿下上海船厂地块，作为抖音集团上海滨江中心。中节能·上海首座项目也选中上海市中心城区杨浦区滨江板块。

在此基础上，我们结合最新公布的控规计算了一下，杨树浦路以南的滨江一线区域提供出约217万方商业办公建筑增量（包含前文所提及的美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园等大厂地块），而平凉路和杨树浦路之间将提供出147万方的商办建筑增量，合计364万方商办建筑规模用以发展科创中心。

3、浦东金色中环

浦东金色中环是浦东新区“十四五”规划的重点项目，主要聚焦“3+5”重点地区，具体包括3个核心地区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心以及5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和筠溪小镇（三林区域）。

其中，除了传统强势的前滩和张江外，下一步进入开发周期的当属金桥副中心。

根据最新公示的金桥副中心核心区控制性详细规划局部调整，我们可以看到有大量的更新商办量，根据笔者的简单计算：

商办的实际占地面积达到了12.56公顷，对比前滩的商办占地面积是16.54公顷，可以说也是配置很高了的，相应的商务办公功能也同时会具有相应的能级，最高的建筑高度要求高达330米（比北外滩规划中的第二高建筑300米还高一些）。

从这两个数字我们就能遇见金桥副中心未来的商业商务能级从规模上不逊于前滩。

未来，金桥将从出口加工区转型为经济技术开发区，将以新能源汽车、智能装备、移动视讯、金融科技四大支柱产业为主导。

此外，金桥的轨道交通建设也将是整个浦东新区最亮眼的区域，现状金桥副中心的北侧紧邻9号线，台儿庄站点就落位在副中心之内，向北约1.4公里就是6号线金桥站，金桥经开区内还有12号线。

在2035上海轨道交通规划中21号线一期，作为一条串联金桥、张江、紫竹的“科技线”，也落位站点在金桥副中心，完善南北向的轨交网络。

除了上述3个强势地区，真如、苏河湾、龙阳路后续供应也颇有看点。

这些地区规划起步还是较早的，但主要是由于各方面原因，推进遇到了障碍。近期障碍扫除之后，开始了大规模建设，至于是否能够达到预期，还要继续观察。

4、真如

真如除了被李嘉诚的高尚领域耽搁外，自身的动拆迁腾地速度也相对较慢，耽误了整体的建设进程。2015年，红旗村的拆迁才算真正结束。

2018年和2020年，中海联合体先后两批次竞得红旗村7幅旧改地块，耗资百亿，总开发体量超100万平方米。成为了整个浦西最主要的商务办公增量。

今年中海和高尚领域项目已经基本落地。后续还有光明地块和金盛地块两大板块有待继续开发。规模与中海地块体量相近。

目前，真如副中心的建设也已经纳入了普陀区的“十四五”规划，将新增优质办公楼宇71万方，形成优质办公111万方，商业60万方、酒店8万方。后续产业发展究竟能到达什么样的水平还有待于进一步的招商。

5、苏河湾

苏河湾地区的发展是非常早的，曾经是上海市最早的小企业聚集地。

目前，困扰苏河湾最大的问题就是“老”。商务办公整体老化，改造的地点也相对分散。目前的写字楼虽然入驻率不低，但租金水平长期处于较低的位置。

好在静安区已经启动了苏河湾地区一体化的规划行动已经有了多个开发商进入，预计2025年左右将进入集中供应的阶段。

加上板块本身处于市中心核心地段，苏州河两岸贯通工程也大幅提升了周边环境，未来产业的导入也是颇具看点的。

6、龙阳路

龙阳路可以说是浦东地区最大的轨道交通枢纽，花木副中心的规划也已经是2001年就已经确定的。

但是后续的开发进程受到各种原因阻碍，落地相对缓慢。

终于在2018年，上海地产集团联合上海浦东轨道交通、上海申通地铁，以总价137.7亿元拿下龙阳路枢纽中片区25.4万㎡巨无霸地块。

从体量上看，办公方面，项目规划写字楼总建筑面积近104万㎡，超过“陆家嘴三件套”上海中心、上海环球金融中心、金茂大厦写字楼规模之和。

但具体的推进进度，还需要进一步观察。

地价和小结

在板块写字楼经营现状和规划的基础上，我们再结合上海市基准地价，检验上述分析的准确性

上次为大家分析了上海市住宅的基准地价，此外，上海市官方也发布了办公楼的基准地价，代表了上海市相对官方的商务办公现状市场和规划前景的判断。如下图：

板块方面，市场一般会将上海的中心城区的写字楼划分为核心区和非核心区，结合基准地价图，我们可以将这些板块的分类布局梳理出来，大致的分类和布局如下：

基本上可以分为3个圈层：核心商务区、次级核心商务区、产业园区。其中最具潜力的板块如下，供大家参考：

传统强势板块：陆家嘴、南京西路、淮海路、新天地、徐家汇、漕河泾、张江等

重点来看，后续增长强势板块：

一梯队：徐汇滨江、黄浦世博滨江、东外滩、金桥副中心。

对应新房供应如下：

二梯队：苏河湾（区位条件好）、真如（增量规模大）、龙阳路（交通优势明显、条件成熟）。

对应新房供应如下：

三梯队：新杨思、三林、后滩、吴中路、长风等（现状资源较好，增量空间不大的地区）。