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发布时间： 2024-01-26 点击次数： 258次 来源：魔都房房房 作者：晶耀前滩写字楼出租中心整理
整个世界就是一场游戏，大家都是NPC。
差不多的长相、差不多的学历、差不多的家庭、差不多的领导······仔细想想自己跟身边人都是相同的人设，每天签到完成每日任务，然后就进入休眠状态。
而且在这个巨大的游戏中，不仅是一样的NPC，就连场景的设定也都一样。
就像这对双胞胎：桃浦&南大。
这两个区域都位于北上海的中外环间，通过地铁15号线南北相连。一个叫智创城、另一个叫智慧城，这不就是邻居家的大毛和二毛吗？
大毛命运不济，关键时刻总是差点；二毛父母不给力，总是受连累。这哥俩什么时候可以腾飞啊？
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01
桃浦沉寂很多年了，时也，命也
桃浦第一次走进大众视野应该是2022年第二轮土拍，8.3万/平的价格着实让大家都震惊了一把。板块内已经很久没有新房，没有参考价格，一上来就8.3万，也不知道值不值。
桃浦的命运：
历史上的桃浦地区和全国农村一样，主要发展以棉纺织业为主的农业经济。随着新中国工业大发展，桃浦成为了有名的工业区，这里以化工、医药等产业为主，上世纪80年代工业达到鼎盛时期。
1954年的上海橡胶厂
英雄金笔厂
1955年和新化工厂并入泰山有机化工厂，次年改名第六制药厂
1966年的上海染料化工八厂
1980年的振华造漆厂总部
看着化工这两个字就应该知道了，几十年的工业建设对桃浦的生态环境造成了很大污染。
其实从上世纪90年代开始，对于重工业污染问题就也已经得到了重视，随后1997年，市区污染工厂开始搬迁、关闭，当然也包括桃浦。
但怎么说，搬迁工厂，治理污染也需要时间，所以在2000年划分上海第一批城市副中心时，普陀选了真如，规划包括资源都给了真如，桃浦的发展就暂时被搁置下来。
但随后桃浦也开始导入物流和印刷产业，向都市型工业园区转变。
但毕竟当时没有系统的规划和成规模的居住环境，所以即便2009年开通了地铁11号线，对桃浦带动也很有限，反倒是帮忙把市区的资源传输给了南翔和嘉定新城。
2012年桃浦再次提出科学智慧新城概念转型，经历了数年企业的腾退搬迁，这里终于迎来了新一轮的契机。这里之后应当就是大家熟悉的桃浦了。
2016年首发项目动工，17年更名为桃浦智创城，密集的规划落位，才让桃浦逐渐从工业印象中走出来，定位也开始清晰起来。
如果要从97年的整顿开始算起，已经过去26年了，即便是从2012年的科学智慧新城概念提出来，也已经过去了12年。
但桃浦的现在还是那样，看不出智慧科技的影子。
桃浦8.3万/平的价格好不容易不被市场抗拒，苏州毒地块事件又刮起了妖风。
算命的来都得说，桃浦命里有劫。
当下没得看就得看规划。
桃浦智创城位于普陀的北部，中外环之间，有11、15、20、26号线四条轨交在这里交汇，先天优势是有了。
其实在2017年，桃浦规划的重心就只有4.2平方公里，就是靠近外环线的那一部分，桃浦中央绿地的东西两侧：
桃浦智创城核心区 规划方案
在最新的规划中，桃浦智创城还有约3.7平方公里的东部拓展区，在21年5月，调整为智慧研发拓展区，至此，核心区+拓展区的总面积达到了7.9平方公里。
从定位上来说，桃浦智创城要打造的是中心城区转型升级的示范区与上海科创中心重要承载区，从形式上来说和张江科学城有点像，但是要更加细致、功能要全，内部有住宅，研发区、办公楼和商业：
就商办来说，体量就规划了207万方，已经超过197万㎡的前滩、126万㎡的新天地。
而且，规划里的内容其实有一部分已经兑现了。部分建成的体量最大的项目是智创TOP产城综合体，规划建筑面积有113万方，就在11号线祁连山路站，已经开始招商。
另外，周边几个商办地块也在推进进度：
南侧604地块有两栋超高层办公塔楼+三栋多层商业正在建设中，未来的效果图长这样：
再往北是603商办项目，这里曾是华谊集团下属的染料化工八厂所在地，如今由华谊集团和临港集团合作共建，将以别具一格的“像素城市”形象计划打造全方位花园办公+精品商业MALL。
未来长这样：
未来效果图
看了未来就觉得桃浦还是未来可期吧，哈哈哈。话又说回来，世界上有哪个规划不好呢？
02
南大本指望市区大哥帮忙，没想到大哥也······
说南大，就得先说“爸爸”宝山。
宝山区，算是上海最早的一批工业基地，也是全国的工业中心之一。
宝钢作为全国数一数二的央企，带动了整个工业、产业链在宝山落地。
所以当时，钢铁产业给宝山创造了一批就业人群和工人新村，也给宝山带来了一段光辉岁月。
不过，早开的花注定凋谢得也早，宝山错过了90年代的外资时代——腾飞的风口。
钢铁厂示意图 图源于网络
90年代上海产业进入外资时代后，上海西南面慢慢崛起。
长宁虹桥经开区、徐汇漕河泾、闵行经开区三大产业区先后启动，接着古北、徐家汇90年代也开始快速发展。
以至于后来上海有了“地倾西南”的说法，因为上海南北的发展确实一定程度上落后西南太多。
而且北上海宝山的邻居，这几个市区大哥也真没“魄力”带飞宝山。
像虹口、杨浦、闸北都缺乏整片开发的土地资源，也没法大面积拆迁，又是传统工业区所以转型比较慢。
普陀么，自己都因为真如副中心的失利错过了一些发展机遇，就更指望不上了。
大哥们指望不上，南大就只能靠自己努力了。
南大地区规划的编制范围大约是6.3平方公里，2018年，市委、市政府进一步将南大地区列为“3+5+x”重点转型地区之一，同时明确南大地区重点承担车联网、智能服务机器人等高端创新产业，并联动周边打造上海中心城西北部的科创引擎。
说白了就还是科创，跟桃浦没啥两样。
南大43万方的商业建筑量和126万方的商务办公建筑量。
针对这个产业组团的规划设计，明确每个组团内建筑空间种类多样，提供不同体量、形式、位置的多样化产业空间，适应不同类型、规模企业的需求。组团内考虑产业、服务配套、租赁住房三项基本功能，精准提供生产生活“双配套”。
这种组团式的布局也自然形成了小街区密路网的良好城市空间，南大地区的平均路网密度达到了10.6km/km²，直接达到了中心城区路网密度的建设标准。
换句话说就是在南大建一个“新城”，“新城”内自成一派，什么都有。不用去市中心也能享受到顶级配套，毕竟宝山最缺的就是顶级商圈。
而且，宝山明年有7个TOD项目，又是极大利好。
目前，南大整个智慧城中：南大数智中心已接近完工，科创之门结构封顶，上师大附属也基本封顶，一期组团已现雏形，二期组团正在完成桩基工程。
“数智南大”上海市数字经济特色产业园效果图
南大双子塔实景图 图源于网络
最后，说回房价，
桃浦智创城8.3万/平，南大智慧城6.9万/平，一条路分开两侧的两个板块，1.6万的价差，换了你会如何选择？
两个板块都是临港集团开发，单一规划能不能“出圈”得看命，
能拼的就是周边高质量“金主爸爸”了，看最后谁的配套更牛。
以上正文仅代表个人观点。
晶耀前滩