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上海官宣放松限购，这还只是个开始

发布时间： 2024-01-14   点击次数： 276次   来源：新房指南报告   作者：邱晨工作室团队

继去年10月金山区放松限购之后

今天上海又有两个区（青浦、奉贤）重磅官宣跟进

只要社保满3年且无房，并与青浦、奉贤用人单位签约2年以上、工作满1年

便可在两个新城范围内（非两个行政区全域）购买1套住房

这意味着，外地单身的限购终于被打开

毫无疑问，这又是一项上海憋了很多年都没用上的大招

从去年9月的“认房不认贷”，再到12月的“普宅标准调整”、“首付比、利率下调”，再到今天的放松限购

一轮又一轮真正意义上的重磅新政，似乎不断加速而来

有人说这次放松限购，上海已经把“底裤”都脱了

因为对比不久前国际统计局上海调查总局发布的《上海房地产市场活跃度情况调研》

似乎几乎所有的选项，都已经被更新了一轮

但我的观点却恰恰相反

我认为，这只是上海楼市风向转变的一个新起点

因为上海的政策工具箱，还有着不小的空间

光就限购这一项，还能在范围、年限上大做文章

比如范围方面，“5变3”的范围还可以扩充至嘉定新城、松江新城，乃至“南北转型地区”，以及崇明等其它远郊

比如年限方面，政策地位“高人一等”的临港新城进一步放松，然后其它板块再进一步跟进

换句话讲，只要有意愿、时机好，办法其实还多得是

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不得不说

当下维稳楼市的意愿相当强烈

几个维度都可以说明这一点

首先，是几轮新政的效果不够明显

无论是去年9月的“认房不认贷”，还是12月的“普宅标准调整”、“首付比、利率下调”

对于成交量的加持，似乎都不够有持续性

特别元旦过后，二手房成交量的增加似乎又逐渐展现出颓势

来源小程序——新房榜单

更重要的是，随着房子不好卖了，连带着土地也难卖了

2020-2022年3年间，哪怕楼市的下行是从2021年下半年就开始的

上海的土地出让还都是超额完成，每年都能卖掉550万m²左右的土地面积

这是上海非常重要的一部分财政收入

而2023年，上海的宅地出让仅仅完成了计划的7成左右，这其实是非常“痛”的

有人或许会说，几个批次出让的宅地不都卖掉了吗？

但实际上，土地正式公告出让之前，就会进行摸底

假如卖不掉，还会进行公告吗？

越来越多的国企“托底”，以及持续降低的溢价率已经很能说明问题了

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另一方面

当前是一个难得的时间点

为什么说时间点重要？

因为楼市占据了中国人太多的财富，牵一发而动全身

这就意味着过快的上涨和猛烈的下跌，都是极度危险的

在一个时机未到的时刻，过度加码政策，很容易导致矫枉过正

因为在下行的动能未有所减缓之前，想要靠政策强行拉回来，一定需要比市场平衡时推一把，用上猛烈的多的猛药

而一旦当市场本身来到平衡点，马上会被此前过猛的药效给带偏，为未来埋下更大隐患

所以即便要下药，也要等一个恰当的时机

而这个时机，一直到去年Q4才真正到来

这也是为什么楼市从2021年7月就进入下行通道，而一直到去年上半年，也只出台了一些不痛不痒的政策

而进入去年Q4，你会明显感到政策开始上力度了

几轮大招也是从那个时候开始陆续出台的

去年Q4开始的好时机，我认为主要表现在几个方面

1、美联储确定结束加息

从2022年初开始，美元潮汐又开启了“收割”模式

利用结算货币的的霸权，通过加息回收全球过剩的流动性，妄图打爆他国金融和地产后捡便宜

在这个阶段中，虽然我国整体上还是宽松模式，但也必须谨小慎微

假如此时去拉楼市，事倍功半不说，埋下隐患才是真要命

而随着9月底美联储结束加息，甚至市场普遍预测其将进入降息周期

拉齐中国楼市的压力，也随之明显减缓

2、市场本身也进入一个阶段性横盘期

而另一方面，房价的下行已经来到一个密集成交的平台区

一个简单的大众心理：可以少赚，但绝对不能亏

很多板块的房价，已经回到2020-2021年的水平

这两年是楼市大年，很多房东的成本线就在这里

这就意味着，如果要继续降价才能卖掉，很多房东会直接选择不卖了

这就使得市场自然而然，会进入一个“跌不动”的阶段

这个时候去托一把，就能得到事半功倍的效果

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那么为什么这一次

先瞄准了五大新城？

其实原因很简单：形成人、钱、地的合力最大化

如今的上海已经不是10年、20年前，处处有着数不尽的需求和红利

1）人不到位，空有钱和地

只会形成一座座“鬼城”、“空城”，虽然救了一时却给未来埋下隐患，完全是饮鸩止渴

2）人和钱到位，却没了地的支持

就比如高密度的城市更新，让更多人往市区挤，只会加速推高房价，令金融体系更加脆弱

3）人和地有了，却缺少钱的支持

比如几个郊区的非五大新城板块，由于缺少集中力量办大事的规划和资金支持，生活配套、产业导入都会滞后

这种地方导入大量人和住宅，就是再重蹈很多“睡城”的老问题，造成交通拥堵、资源不平衡导致的高价

那么最后，你会发现三者最容易形成合力的，还得是五大新城

人才政策、以轨交为代表的重磅规划、各式各样的高能级产业集群都在向五大新城靠拢

而且由供需矛盾较突出的青浦、奉贤新城率先投入政策

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写在最后

就事论事来说，还是那句话

我认为上海楼市最难的时刻，应该已经过去了

今年虽然不太可能一蹴而就，但应该不会更差了

而如果看得宏观一点，我真的会对未来很有信心

因为中国人很善于在危机中寻找机会

借着2008年的危机，我们打造出了全球独一档的高铁体系，为后来的进一步发展奠定了坚实的阶梯

而在如今的这一轮“危机”中，或许会造就一种全新的城市发展模式，为未来10年、20年带来新的发展

注：以上文章由新茂大厦官网小编整理