当前位置：主页 > 新闻资讯 > 瑞安虹桥天地 | 确实是枢纽商业的代表
发布时间： 2023-04-29 点击次数： 1957次 来源：顺瓜摸藤 作者：glory1
一
项目介绍
虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，融办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体。
1.发展历程
►首个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心
2010年10月16日，虹桥商务区核心区一期出让的首幅地块（06地块）被香港瑞安房产以31.88亿竞得，地价款已经付清，与旁边8号地块不同的是，虹桥天地是所有地块一起动；
2011年3月26日，该项目举行建设项目奠基仪式；
2014年7月，2号、3号办公楼投入运营；
2015年12月，虹桥天地商业广场正式开业，一个集休闲、购物、餐饮的崭新商圈全面启动。
作为“十一五”重点规划项目，现代服务业和总部经济是“大虹桥”商务聚集的主导方向，依托现有的国际文化元素，积极注入商务文化、商业文化、休闲文化、时尚文化、会展文化的品质概念，打造高品质的人文商务圈。
“大虹桥”是上海西部结构重心与转换节点，长三角廊道辐射的中枢区域，“后世博”阶段重要的经济亮点。2020年，大虹桥商务功能核心区年生产总值将超过150亿元。
2012年6月份，瑞房完成约19亿元等值之瑞虹新城项目银团贷款再融资，其中12亿元的银团贷款为境内贷款，其余8.5亿港元为境外港币贷款。随后瑞安房地产宣布，集团及旗下公司已与德意志银行、渣打银行、瑞银已订立一笔总额4亿美元的优先票据协议，2015年到期，年息9.75%。
瑞安一系列融资举动指向上海区域项目，以2011年3月动工、总投资80亿元打造虹桥天地项目为主，作为虹桥商务区核心区首批动工项目，虹桥天地2014年面市。
2013年，管委会大楼北侧是瑞安集团打造的虹桥天地，一座商用综合体，包括新天地远景复制、购物中心和五星级酒店等。延续上海新天地理念，打造成为西上海与长三角都市圈的中央购物公园。与购物中心连接的文化演艺中心，建成后将成为西上海的文娱活动新地标。采用太阳能光伏发电、雨水收集、导入自然光、屋顶绿化等多项低碳节能措施，建成后将成为国内最大的绿色建筑综合体。
2013年，虹桥天地与世界500强企业罗氏诊断签约，谈判周期持续一年左右。当时，罗氏诊断内部对于搬到虹桥的意见比较两极分化，一方面高层领导对于区域发展的远景、能够在这里达成的目标以及整个区域的专业程度都非常认可，但另一方面，从市中心搬迁到这里，也考虑到许多客观存在的问题，比如迁址后的人员流失率等。原本罗氏诊断员工多居住于淮海路市区附近，如今公司搬到虹桥商务区，需要承受一些内部压力。
为了扩大知名度，虹桥天地组织一场专业论坛，请世界知名组织——ULI城市土地学会来开办。论坛汇聚学术、政府、商业、交通等多个层面的专家，坐下来讨论‘交通枢纽的商业发展’这一命题的前景，引发持续达半年左右的围绕虹桥商务区的讨论。使虹桥天地办公楼在很短的时间就达到60%的出租率，第一家客户搬进来之后没多久就达到了80%的出租率；现在出租率一直保持在98%左右。
办公楼层面的成功，让商业层面的潜在租户了解到五百强企业的情况，以及未来人群的人气聚集迹象。离虹桥天地一公里远的国家会展中心，也将会展经济的红利输送过来，加上交通枢纽的便利，能够带动的一百万人次日均人流量。开业三年的营业额增长和人流增长，虹桥天地每年基本上保持将近50%的增长。开业第一、第二年都是翻番的。
2.项目定位
虹桥天地共9层，其中商业地下2层，地上7层，虹桥新天地为办公楼集群，受机场控高限制，仅11层。项目中间通过绍虹路连接。新天地区域充分利用地下空间，打造小型儿童游乐园。
定位集生活、工作、娱乐休闲的中心
►原始规划
虹桥核心商务区紧邻虹桥交通枢纽的首个地块，占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约38万平。总体规划顾问为本杰明.伍德设计师事务所。
做为国内首个毗邻虹桥交通枢纽的商业综合体，西上海充满活力的社交微旅目的地。瑞安房地产的子公司——中国新天地旗下的高端商业地产项目，承袭“天地系列”“集生活、工作、娱乐休闲”于一体的人文理念，及锐意创新的品牌定位，构建集购物中心、新天地、办公楼、演艺中心、酒店为一体的综合商业体。 图片图片
地上地下空间统筹的全联通综合开发。地下空间设置多通道、多出入口，强化地下空间之间的全连通和有效利用。集中的商务、商业区域和轨交站点设置地下联通道，24小时全天候通行。建设二层连廊，与地面步行道和地下联通道串联，形成立体分层的步行网络。
3.客户属性
虹桥CBD区域目前最大的问题人口导入过慢以及周边居住人口不足。CBD核心区500万方的地上建筑面积，仅有不到20万是住宅，其余全是商办；目前周边5KM内12个居住区，人口仅有约6万人，这是无法支撑起几十万方的商业综合体的体量的（虹桥天地13万方+龙湖天街20万方）。
所以，虹桥天地的客群定位于出入附近虹桥商务区写字楼办公的人群，以及附近800米全世界最大的国家会展中心带来的参展旅游人群，高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口。
商务人群与旅客人群仅能作为补充客源锦上添花，主要客源还得靠周边居住人口与市区周末休闲人群；所以尽管业态大的范畴是休闲娱乐，但应更加主题化、体验化、差异化，把市区休闲人群吸引过来。
目前看项目平日70%的客流来自于虹桥西边区域，而做大型活动时（例如米其林大厨美食节），40%-50%则来自于市区。
二
区域价值
1.商圈价值
虹桥商务区规划：
上海十二五期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重大功能性项目，进而聚集起“大商务”的氛围，在上海形成一支“新引擎”的国际开放商业枢纽。带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设，更好的服务于国家长三角一体化发展战略。
占地面积86.6平方公里，涉及上海闵行、长宁、青浦和嘉定四区，已成为上海区域板块中的新增长极，集中式商业区规模过大，会引起人流拥挤、交通阻塞、环境恶化等问题，为解决这类问题，虹桥商业实现地下连通，提高利用效率。按照地下与地上同质化开发的原则，配套建设21条地下通道和6条空中连廊，确保整个核心区“大联通、大开发”。
2.竞争对手
虹桥商务区目前已开业的零售商业项目6个，共70.7万平，包括虹桥天地、龙湖天街、新华联购物中心、虹桥万科中心、虹桥丽宝乐园以及国家会展中心（四叶草）。
预计未来3年待开业项目共7个，约50万平方米，包括虹桥绿谷、虹桥·协信中心、虹桥世界中心等。
主要竞争对手：龙湖虹桥天街、虹桥车站和机场内部商业。
3.区域交通
►外部交通
虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，最大限度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群，集合虹桥机场、虹桥高铁站、地铁17号线，地铁2号线、地铁10号线，虹桥客运西站等，项目步行距离机场9分钟，距离国家会展中心8分钟，距离虹桥高铁站2分钟，享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群。图片
地铁
地铁2号线、10号线、17号线虹桥火车站C/D口直达，C出口通往虹桥天地·新天地，D出口通往虹桥天地·购物中心。
驾车
导航至： 虹桥天地·购物中心
线路1：靠近市中心，延安路高架(虹桥枢纽方向)→沪渝高速→嘉闵高架路→华翔路→右转进入苏虹路→右转进入申长路→行驶500米即可到达
线路2：靠近中环，中环路(虹桥枢纽方向)→延安路高架(虹桥枢纽方向)→沪渝高速→嘉闵高架路→华翔路→右转进入苏虹路→右转进入申长路→行驶500米即可到达
线路3：靠近外环路，外环高速路(虹桥枢纽方向)→北瞿路高架→虹瞿路高架→扬虹路高架→申虹路→右转进入申长路→行驶50米即可到达
►内部交通
项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便，与火车站、相邻项目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点。
实测从虹桥机场国内达到步行至虹桥天地项目步行距离1.6公里，对于非轻车熟路的人，可能得花上近半个小时才能到达，因虹桥高铁站楼层众多，并非所有楼层可以连接，连接处需要走地面层，高铁站则需要转入地下层，比较麻烦。
除非专门前往该项目，且火车站下方有近400米长的商业街，基本可以满足旅游的基本车站消费需求，而机场客群前往项目路途较长，但适合候机时间充足，先前往项目，在本项目值机后前往的机场的客群。
三
项目规划
1.项目布局
虹桥天地·购物中心
集美食、购物、亲子、IMAX电影院、值机等业态于一体，致力打造西上海的一站式消费目的地。特设的1万平方米亲子专属楼层，为顾客带来乐享亲子欢享时光。一层设有中国内地首个远程值机大厅，极大提升商务人士及旅客的便捷度。
虹桥天地·新天地
延续上海新天地时尚休闲国际化的氛围，以开放式的街区环境，成为商务聚餐、时尚餐饮、休闲娱乐的首选。儿童国际托管服务以及宠物业态，与周边的国际生活社区相匹配，体现了新天地更加多元与丰富的生活方式。
虹桥天地·办公楼
首创“展示办公”概念，兼具品牌展示厅及企业总部功能。4栋甲A办公楼，按照美国绿色建筑委员会LEED认证标准建造，紧邻虹桥天地·新天地，轻松的商务环境，优享虹桥交通枢纽的便利，办公休闲娱乐两相宜。
演艺中心
上海首个设在商业综合体内的独立演艺建筑，集演出、会议、活动于一体的多功能平台，成为西上海文娱新平台。作为差异化亮点，根据拿地时政府要求，当时团队有两种选择，一是把购物中心里的某一层用来做这个事情，第二种，就是单独建造一栋，瑞安选择了后者。将文化与商业的结合作为差异化竞争的亮点。演绎中心的建筑面积约1.3万平，含有可容纳1000余人的多功能演出大厅。设计可谓一波九折，经过一年半的时间，到了第九稿才定下。仿照中国传统的财富象征——元宝的外形而进行的现代化演绎。
项目分为南区和北区，中间实则市政道路与中央景观带（可通车）由于地下有地铁通过，只能分割借位排布，再利用中央景观带来点缀，缩小项目被分割的感觉。
北区为3栋总部写字楼汇集世界500强企业总部，以及以“城市绿洲”为概念的五星级豪华上海虹桥康得思酒店（为中国大陆首家康得思品牌酒店），和1.5万㎡退台式设计错落有致虹桥新天地。
南区为11万㎡国内首个直连综合交通枢纽的大型购物中心——虹桥天地购物中心，以及1.3万㎡专业的演艺中心。
项目南区、北区均有天桥直连虹桥火车站，地下与400米长的火车站地下商业街相连接，共享枢纽客群，也是便捷的城市候车室。
以下内容借鉴：【发誓！这真不是吐槽】虹桥天地真的是瑞安做的吗？
2.建筑规划特色分析
►建筑风格
主打休闲体验功能，以退台和骑楼设计为主，给人以跟更多与外界环境接触空间。
►总体布局
1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹路、绍虹路和一条绿化带隔开；
南北区分隔开不利于整个项目的人流导入，政府作城市规划时将该地块分隔开，利于交通线路布置，二是地下有地铁通过，须与其错位排布。
2、南北区均四面临街，展示型强，地面交通反驳。图片
北区以办公为主，南区以商业为主，动静区分明显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心排布在交通枢纽一侧。
功能性布局：
1、不同功能区聚集不同的客群
南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团，以商业为主，客群流动性大
北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街组团，以办公为主，客群流动性较南区小。
2、巧妙利用不同临街面的昭示性
酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一侧；演艺中心建筑形式新颖，排布在临火车站一侧，为项目吸引人气。
休闲街区与演艺中心、购物中心沿绍虹路相对排布，有利于聚集客流。
写字楼偏西侧沿街分布。
区分为三大功能块：商场、演艺中心、办公楼。北侧隔城市绿化带与北区相望；东侧跨越交通干道与枢纽连接；南面是纯办公用地；西面是另一个大型商业地块龙湖天街。
虹桥天地