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稳站20万/㎡？高分必争之地，“壕无天理”！

发布时间： 2023-05-20 点击次数： 271次来源：上海购房通作者：陆壹

楼市更迭，上海的热门区域，早已换了一批又一批。

而近期上海的大热门选手，莫过于——徐汇滨江。

刚刚结束认购的云锦东方三期，最后105套房源，引来无数富豪争相抢购，创造了上海楼市现象级认购盛况：认购约950组，认购率高超900%！

项目热度居高不下，“上海云锦东方爆火”、“上海热门楼盘现一日夫妻买房”、“亿万富豪烈日排队”、“上海云锦东方中一套暴赚千万”等相关话题，更是频频登上热搜榜。

承载优质资源，区域价值稳步上升

徐汇滨江（内中环）发展至今不过10余年时间，目前，无论是景观大道还是亲水平台亦或者滨江资源均已落成，居住、景观、城市价值稳步上升。

江岸线长达11.4公里，在上海2035城市总体规划中承载全球城市核心功能的高品质中央活动区，因此这里的项目，也自带有非常高的热度。

目前，龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆、油罐艺术中心、星美术馆、西岸梦中心等形成独特“西岸文化走廊”，艺术的聚集也使得徐汇滨江的城市价值更上一层楼。

地铁7、11、12以及在建的23号线从片区穿过，使徐汇滨江除坐拥自身配套，内环、浦东的优质场景都能享受到；龙腾大道、内环高架、龙吴路、打浦路隧道、龙耀路隧道、上中路隧道贯穿整个片区，串联起通畅的立体交通。

此前，浦东规自局公示《东安路越江通道浦东接线专项规划》（草案），明确浦西段接东安路，浦东段接济明路，主要服务徐汇滨江和浦东近滨江地区的越江需求，将为徐汇滨江的建设“再添一把火”。

作为沪上教育最强区，突出的教育优势也是家长们的关注重点。

民办盛大花园小学、高安路一小、汇师小学、向阳小学、建襄小学等一梯队小学等均在项目周围，稍远处还有世界外国语小学分布；整个资源丰富且优质。

除此之外，云锦天地、保利时光里、绿地缤纷城购物广场、正大乐城、海外滩·名品汇以及便利店、购物超市等商业配套等满足日常所需；同时得益于优越的地理位置，内环内市级商圈红利亦能便捷享受。

第八人民医院、复旦大学附属中山医院、复旦大学附属肿瘤医院、上海中医药大学附属龙华医院、瑞金医院等TOP级医院均在片区内，公立5大系统就占3个。

可以说，徐汇滨江承载着城市的大多数优势资源，这也间接解释了为何徐汇滨江这么“热门”。

二手站稳20万，积分门槛拔高

同一环线，徐汇滨江以10.3万元/㎡的挂牌均价，同龙华、古北、碧云、世博滨江等板块率先突破10万元/㎡大关，领衔内中环。

而整个沿江地带，目前仅尚海湾豪庭、百汇园等次新小区二手在售，挂牌均价在12-20万元/㎡，和目前13.1万元/㎡的新房单价价差不大，算上持有和时间成本，可投资属性并不明显。

其余便是如盛大花园、龙华新苑、金龙花苑等90年代老旧小区。

此外我们还发现，如中信君廷、云锦东方锦园等品质较高的次新小区，最近的成交已突破20万+/㎡。徐汇滨江二手房价格站稳20万/㎡，已经不远了！

积分方面，除了云锦东方，徐汇滨江此前每一次的新房开盘，都是“高分”必争。

一直存在价格争议的百汇园，从一期首开到三期收官，单价差巨大也阻挡不了其“爆红”的结局，220套收官房源入围分高达106.64分。

去年底，复星御江廷323套房源首开，认购组数高达1069组，最终拿到92.75的高分。

高分，是徐汇滨江新房市场的“常态”。

库存告急，新房供不应求

供应稀缺，是“高分”频发的主要原因之一。

随着百汇园、云锦东方等收官房源入市，目前整个徐滨区域待售的新房仅剩3个，为：汇元玺、香港置地启元和珺汇名邸。

启元与汇元玺均位于徐汇滨江北段的西岸金融城核心区，二者中间仅隔了一个小米总部，配套基本共享。

香港置地启元为21年拿地额高达310.5亿的“全国地王”，去年频繁传出即将入市的消息，有“2022年度鸽王”之称。项目地块非常大，占地约180万㎡，包含了写字楼、商业、高端住宅、五星级酒店、会展中心和体育设施等物业形态。

可售住宅体量仅约2.8万㎡，合计约80套房源，规划为建面约278-490㎡的大平层，单价预估不会低，届时依旧会是“一票难求”。

汇元玺为去年一批次土拍香港置地&招商&徐汇城投联合竞得地块，房地联动价13.1万/㎡，可售住宅约526套，户型设计为建面约95-195㎡3-4房，或将在三季度入市。

珺汇名邸南侧紧邻融创徐汇滨江壹号，北侧一路之隔为近期大热门云锦东方三期，将修建5幢16-26F可售高层住宅，总户数474户，主力户型为建面约99㎡3房，房地联动价12.3万/㎡。

此外，还有一个综合表现绝佳，奈何“风险过高”而导致去化困难的宝能公馆1288。

总的来看，徐汇滨江的新房尤其是“一线”住宅实乃“可遇而不可求”系列，在几年的时间里也“水涨船高”，基本属于“非高分高预算不可入”。

手握超高分，又有充足资金储备的朋友，买不上云锦东方，可将目光转至这3个项目。