当前位置：主页 > 新闻资讯 > 重磅！2023海南省物业服务力TOP20企业发布
发布时间： 2024-01-30 点击次数： 1463次 来源：克而瑞物管 作者：大物管研究平台
2024年1月30日，克而瑞物管与中物研协联合发布「2023年海南省物业服务力系列研究成果」。同期揭晓了“2023海南省物业服务力TOP20企业”，为海南省物业服务力树立了风向标。
【成果解读】
01
行业背景
近日，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，自2024年2月1日起施行。“物业服务”从“鼓励类-其他服务业”，调整至“鼓励类-商务服务业”。“物业服务”内容表述更为细化，具体包括住宅物业管理和非住宅物业管理，物业服务首次被正名，方向更加明确。物业管理行业告别高增长并向理性发展回归，高质量发展成为行业的共识，政府公共职能将越来越向社区延展，推动物业管理融入社区治理。
2023年11月国家发改委发布《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，该方案在城区人口超过100万的大城市优先推进，通过在城市社区、小区公共空间嵌入功能性设施和适配性服务，推动优质普惠公共服务下基层、进社区。推进城市治理体系和治理能力现代化，提高科学化、智能化、精细化水平的理念和手段。补齐社区设施短板，为民服务提供精准化服务。
资本市场方面，2023年上市物企PE跌至历史最低谷，全年均值在11左右，市值较2020年缩水超7成，股市成交量创新低。从整体来看，资本市场触底未反弹。2020-2022年物企营收虽持续增长，但增速出现较大幅度下滑。
行业现状方面，作为物企营收重要来源的普宅物业费，受政府指导价限制，且多数城市管控较为严格，因此提价承压。而物企物业费收缴率方面，则连续三年出现下降，年均下降约4%-5%，下滑态势明显。
物企经营方面，2022年上市物企净利润出现断崖式下滑，但2023年企稳且略有回升，较2022年增长0.6%。在目前市场增量有限的情况下，90%的五百强物企在企业年报提及品质提升，而“品质”所代表的相关内容已成为竞争重点。
行业发展方面，2023年上市物企已形成较为明显的马太效应，即企业分化加剧，头部企业稳定，并与腰部企业进一步拉大差距。无论是企业营收还是客户满意度，企业梯队格局已定，长尾持续。
02
「海南省」物业行业市场
1、海南因地制宜制定发展计划，服务标准愈发精细。
根据《海南省城乡社区服务体系建设规划（2022-2025年）》，要求社区服务手段更加智慧。海南省全力推进“互联网+社区服务”，整合城乡社区数据资源，完善基层数据共享交换机制，提升数字技术在政策宣传、民情沟通、便民服务、居民参与等场景运用，优化社区生活服务链，逐步构建起服务便捷、管理精细、环境宜居的智慧社区。海南省主要城市纷纷出台地方性政策予以响应。
2023年海口市发布《海口市住宅小区物业服务清单》，内容涵盖小区综合服务、共用部位及共用设施设备运行维修养护等六大方面。三亚市发改委调整了《三亚市政府定价（指导价）经营服务性收费目录清单》，调整了保障性住房物业服务费为1.2-2元/月/平米。儋州市住建局等11部门印发《儋州市2023年房地产市场专项整治工作方案》，以问题为导向，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。
2、海南商品房增速放缓，竣工承压致物企承接滞后。
2014-2023年海南省商品房销售面积在2017年达到峰值2292.6万平，随后断崖式下降，截至2023年末，海南省商品房销售面积较最高峰已下降66.44%。竣工面积同样持续萎缩，截至2023年末房地产竣工面积仅为309.4万平，项目竣工承压，物企直接承接的住宅业务将因竣工压力大而出现滞后。海南省近十年年均在建施工面积约为9000万平，相对稳定，其中非住宅类施工占比增大。
3、海南城镇人口比例稳步提升，但仍低于全国平均。
海南省城镇化水平相对较低，2018-2023年海南城镇人口比例虽稳步攀升，但增速及比例规模仍低于全国平均水平2-4个百分点。根据《海南省国土空间规划（2021-2035年）》，到2035年海南省城镇人口比例目标为75%。截至2022年末，海南城镇人口比例仅为61.5%，距2035年目标差距13.5%。目前海南省城市化处于稳步增长周期，城镇化的发展将带来更大的市场空间，规划目标也凸显海南加速城镇化增长的决心。
4、海南业委会有协会，住宅物业费标准低。
海南省于2018年成立了全国首家业委会协会，以省会海口市为例，“业协”成立之前，业委会组建率仅7.6%，而据海南省业主委员会协会最新统计公布的数据显示，截至2023年底，海口3131个小区中，组建业委会的小区468个，占总数的14.9%。虽然业委会组建率有所增长，但相比北京市的97.4%、上海市超95%仍有巨大差距。
海南省物业费标准确定，全省0.5-2元/月/平米，其中三亚市单独发布物业费标准为1.2-2元/月/平米。海南物业费定价标准较低，每平米3元以下占比高达84.08%，住宅物业费营收增长空间有限。
5、海南物企综合实力较弱，通过商办和多经业务扩大营收。
2023年仅四家海南本地物企进入全国物业企业综合实力500强，上榜物企也均集中于省会海口，海南本土物企的整体综合实力仍有较大的提升空间。2023年海南公开招投标项目中标单位均为全国百强头部物企，竞争较为集中，海南本土物企想要发展，需避其锋芒尝试多元业务，根据海南本土典型物企2019-2022年营收数据，住宅物业费占总营收下降5.7%，商办营收增长较快达7%、多经营收稳步增长。
03
「海南省」服务力发展情况
1、海南物企产品力探索
产品力是通过构建信任、精准服务，从而提升客户的容错率、满意度、收缴率、续约率，乃至物业费。从需求洞察、服务设计、标准体系构建、落地执行到检验迭代，是产品力构建的完整流程。
海南特色“候鸟式”物业服务，持续洞察客户个性化需求。海南珠江格瑞物业管理有限公司深挖服务群体需求。将“从生活到生命关爱到永远”的服务理念和优秀的服务标准导入项目全周期、全场景中，为客户创造更多“满意+惊喜”的美好服务体验。珠江格瑞物业聚焦小区品质提升，从业主的生活视角出发，围绕“秩序、工程、安全、环境”等基础硬件进行品质提升，以实际行动落地幸福生活，时刻赋能小区业主居住的安心与舒心。
细化非住类物业服务优化专属服务体系。2023年第一成美物业以标准化为抓手，深入开展调查研究、总结自身特色经验、吸收行业先进做法，编制完善了《医疗物业服务标准化程序手册》，力求切合业务实际的同时，以更高的标准和要求提升服务品质、优化服务体验。
2、海南物企组织力探索
组织力是通过高效的组织结构和流程能够提升协同效能和决策速度，使企业能够快速适应市场变化和需求变化。
海南物企重视高素质人才团队培养，提升自身竞争力，强化培训、精简组织，提升人均效能。人才策略方面，统一人才标准、发掘企业潜在人才、发掘企业潜在人才、引入合伙人机制。
3、海南物企科技力探索
科技力是通过科技力量，实现数字化转型升级，是突破传统业务模式、技术和变革，是企业精益管理的核心基座。
绝对头部物业企业大力发展AI、大模型、人机协同、低碳节能等前沿领域，高科技场景逐步落地。中部物企以降本增效为核心需求，稳步推进运营管理数字化及赋能一线数字化场景落地。小型物企持续推动业务线上化和业财一体化，保障运营能力，应对人力成本上涨等不利因素。2023年对于海南物企来说，数字化平台应用更加广泛，科技赋能使物企布局更加多元化。
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