当前位置：主页 > 新闻资讯 > 大行代理公司翘客，商业地产经纪人起诉获赔27万佣金！

大行代理公司翘客，商业地产经纪人起诉获赔27万佣金！

发布时间： 2023-04-06   点击次数： 268次   来源：上海公寓中介公司   作者：邓琳

以下文章来源于民商事法律观察，作者高丽林律师团队

前言

就在2022年6月30日我们收到了一份一审胜诉的案件，判决结果要求大行代理公司支付中介公司27万佣金。

虽然这个数字在佣金行业里并不算高，但这个判决给商业地产经纪人后续的执业带来了许多希望，就是以后可能再也不用担心大行无底线翘客了。

为什么大行会翘客，说实话还是因为利益。

比如大行代理某个办公楼，其公司覆盖还有专门提供物业服务的公司。当中介公司带人上门看房势必要进行登记，加上现在口罩事件，进门必须扫码登记等，物业公司有无数的机会可以在经纪人尚未成交时获得客户信息。

还有很多物业公司也专门做中介工作，也基本上会在入口明显处写上宣传广告并留下电话号码。有心的租客如果要跳单，那么经纪人真的防不胜防。

我们今天要讲的就是这样一个案子。

01

本案的基本情况

经纪人蒋先生有客户求租2000方，熟悉这个行业的人都知道2000方是个大标的，公司规模相比也是不小，所以蒋先生不敢怠慢。

蒋先生经过初步筛选就为客户选好了几个符合条件的地址，也给客户做了简要的介绍。

这其中，客户有三波不同的人来看了房子，都对目标房源非常满意。也通过蒋先生向某大行代理公司发送了租赁意向书和委托书。

租赁意向书也载明了客户心中的租金报价和租赁期限等一些重要商业条款。

期间经纪人也通过大行方获得的关于房屋的信息给客户做了比较全面的解答，包括房屋的平面图以及多轮磋商的报价。

后续经纪人蒋先生看双方已经谈的差不多了，便建立了三方微信群沟通后续事宜。但就在微信群建立以后，蒋先生再联系大行方和客户方，就没有任何人予以回应了。

后续当经纪人蒋先生当面找大行谈判时，大行告知蒋先生，客户已经看中了房子，但是客户已经另行委托了大行广州分行的人对接，所以这个客户不能算是蒋先生的，而且蒋先生的委托书也并没有客户的盖章，因此不能向蒋先生结佣金。

02

准备委托律师经纪人需要做哪些工作

故事讲到这里，相信很多经纪人都对这个套路非常熟悉，经纪人常常在带看多次，磋商多轮以后陷入了困境，要么被客户放鸽子，要么被出租方或者大行代理放鸽子。

理由有很多，最终都是虽然客户是你带来的，但是无法给你结佣金。

好在本案蒋先生非常有证据意识，从前期对接到后期沟通基本上都有留痕。

这个时候我们也建议大家不要轻易删除微信聊天记录，电话最好自带录音功能。

这些工作都是额外的，但是只要留心，就能给经纪人在后续维权过程中留有诸多益处。毕竟打官司就是打证据。

我们团队接受委托以后就着手整理证据，证据多数属于微信聊天记录，还有在沟通过程中微信传达的一些文件，这些都比较关键。

所以也请广大经纪人势必要留心，文件不要轻易删除，有些文件如果未点开，可能时间久了，微信中就打不开了。

做业务，装备要齐全，最好买个内存大点的手机。

03

团队接手案件后的准备工作

因为证据准备的比较充分，立案基本问题上没有遇到难题，不过这里面也有个关键点要提醒大家，这类案件多数都是间接证据，直接证据并不多，我们的提交立案的证据其中有几个关键点，我们要向立案庭说明。

第一，我们与业主或大行之间存在中介合同关系。

无论是微信确认的还是书面的，这方面的材料一定要有。

第二，关于佣金的数额。

这一点还要再次强调一下，很多招租信息中都会说明佣金多少，但那个数字还是不明确的，为了避免后续争议，最好能够在对接到具体的招商以后，再次明确佣金金额，比如具体到2个月或者是2.5个月。

第三，起诉之前一定要确认双方出租方和承租方的合同是否已经签署。

想要证明这一点，有点难。因为到这一步，中介基本上就被排除在外了，中介再想要获知信息难度有些高。除非多方打听，通过业主方或者是租客方的渠道，甚至是后期的装修等。

有了上述信息立案基本上难度不大。

04

对方抗辩以及如何反驳对方

立案以后，便迎来最关键的庭审。通过庭审中双方的证据交换，我们作为原告方可以获知被告的抗辩理由。

这类官司打的多了，基本上可以预判被告的抗辩。

什么原告没有委托书啦，双方不存在中介合同关系啦，客户没有认可原告啦，客户找了其他中介啦等等。

上述蒋总这个案子，被告就是这么抗辩的，首先抗辩我们与之没有成立任何中介合同。

这类抗辩在四年前轰动商业地产圈子的案件里也能看到。

四年前同一被告抗辩他们与中介公司之间并不存在中介合同关系，群发的邮件也只能视为要约邀请，并不构成要约，很多经纪人可能并不能理解他们为何仅仅因为这四个字就没有成功获取佣金。

四年之后，被告派来的代理人仍旧持相同的抗辩意见。

我们经过检索大量案例以后，当然也预判到被告可能持有同样的抗辩理由。

我们如何反驳的？

1.被告抗辩：原告带看客户并不一定符合被告要求，被告可能拒绝该客户，故笔记系邀约邀请。

原告回应：被告系混淆了中介合同成立与中介合同佣金支付条件达成，原被告达成中介合同后，原告向被告推荐客户并实地带看，系履行中介合同项下义务；《民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，所谓“约定”当然是委托人与中介人之间成立并有效的中介合同。

2.原告并没有第三人书面委托材料

第一，6月8日建立微信群之后，被告与第三人已经进行私下联系、接触，意图跳过原告，此时原告是不可能拿到第三人委托书的。这一点，从第三人态度明显变化亦可看出。

第二，《民法典》第九百六十一条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告已经向被告报告了订立合同机会及订立合同的媒介服务，第三人委托书仅仅是被告内部要求文件，不足以否认原告提供的中介服务。

3.原告是否已向被告披露了客户信息？

首先，蒋总已经告知了大行代理客户系某某集团；

其次，三方已经建立微信群，大行代理人已经得到租客方对接人联系方式。

最后，蒋总向大行代理人发送微信截图，其中有客户总经理的具体姓名。

05

原告获得支持的原因

1.原告证据充分，前期通过律师指导已经将大量微信聊天证据材料等进行公证。

这一点非常重要，鉴于行业原因，经纪人能够提供的多数证据都是微信聊天等材料，这类证据极易因为手机内存不够或者手机丢失等无法再获取，这里也建议大家最好家中备一份电脑，电脑端和手机端同时登陆，防止微信内容丢失。

2.被告虽有诸多抗辩，但并未提交任何关键证据，即使有提供部分证据，也无法证明他们的主张。

3.我们最有力的证据是：三方建立的微信群聊已经能够证明原告方向被告方披露过承租方的信息。

06

法院判决部分内容赏析

最后让我们再来看看法院的说理部分，我认为非常精彩。

1.法院查看了微信聊天记录，确认中介合同成立的事实

根据原被告提供的微信往来记录，原告分别与被告及第三人就涉案房屋租赁事宜进行过多次联系沟通。

被告将招租信息及佣金支付标准发送给原告，且在微信中表示希望与原告合作成功，一起把业务做下来。

2.原告提供证据证明其参与了带看和商谈租金环节

原告则为被告推荐承租人，向被告提交租赁带看报备单并带第三人三次实地查看涉案房屋，参与商谈租金等环节。

3.被告通过原告提供的交易机会及媒介服务获取了佣金

虽然被告并非房屋出租人，但是被告系出租人的独家租赁代理方，被告也最终作为中介方通过房屋出租人与承租人签订《房屋租赁合同》，并收取佣金。

被告能够承租该笔租赁业务的中介方并收取佣金，系基于原告提供的交易机会及媒介服务，被告系委托人身份，原告系中介人身份，原被告成立中介合同关系。

4.被告和第三人未提供有效证据证明其抗辩内容

虽然被告认及两第三人认为系自行洽谈而非通过原告达成租赁，但是被告及两第三人对此并未提供有效证据证实。

原告提供的微信记录显示，第三人在2021年6月6日同意签署原告发送的租赁意向书及委托书，被告此前也多次主动发微信给原告催问客户答复情况，希望尽早做成业务。

该两公司在2021年6月8日之后突然发生转变，不再与原告联系租赁事宜，究其原因为原告在2021年6月8日建立了三方微信群，两第三人能够直接与被告高管对接也正是基于原告对双方的披露。故本院对被告及两第三人的抗辩意见不予采纳。