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楼市“试水”？链家网藏了多少数据？

发布时间： 2023-04-05   点击次数： 215次   来源：上海公寓中介公司   作者：小刘

去年8月17日链家网把隐藏已久的成交数据放出来了，“一石激起千层浪”，因为这次确实放出了不少令人兴奋的高价房源。

再加上2022年8月9日新闻综合频道广而告之的“三价就低”放松。

以及2022年8月22日央行下调LPR，贷款利率降低。

截图来源：中国人民银行

多重组合拳，似乎预示着上海楼市的春天要来了。

但2022年8月的成交结果，告诉我们这也许只是中介和业主的“狂欢”，购房者好像不太买账：多重利好下，2022年8月二手房成交不升反降。

在如今的大环境下，不来点大招，似乎都撬不动市场。

但我想说，这可能是上海刺激楼市的“第一阶段试水”。

首先，“三价就低”政策只是放松了，并没有废除。

按照官方说法，就是涉税评估价从5成变成了7成（不同总价段可能不同，此处指450W左右的房源）。还有3成的差额，仍是套在购房者头上的紧箍咒。

其次，链家网房源虽然释放了，但没完全放，楼市在“步步为营”。

这里所说的价格不仅指成交价，还有挂牌价。

1、2021年7902条成交数据被隐藏。

因为我们一直在做一二手倒挂分析，所以对二手数据非常关注。

去年我们收集到了链家网30041套成交数据（纯住宅），经过与今年8月集中释放的成交数据对比。

我们发现，有7902条成交数据被隐藏了。

有的人会想是不是隐藏的都是高价房源？

不完全是！我们将其大致分为3大类：

第1类：成交价在小区属于偏高且成交周期短的房源。

根据数据统计，2021年被隐藏的成交房源平均成交周期约为50天，而正常显示的数据平均成交周期72天。

不过据我们更细致的观察发现，并不是所有成交周期短的房源都会被隐藏，而是价格偏高且成交周期短的房源才有被隐藏的可能性。

举个例子，静安新城五区的1房，7.5W以下的成交房源尽管有些成交周期更短，但是仍会被保留。而7.5W以上的房源，成交周期在2个月以内的都被下架了。

第2类：疑似涨价过快的小区。

比如莘庄天荟，8月放出了一套14W/㎡的成交，而在2021年同样177㎡的高层房源成交价仅12W+。在经济形势不明朗的当下，不足1年时间涨幅超10%。不免令人咋舌。

有意思的是，9/9日链家网又把这套14W+的房源下架了……。

第3类：高价位房源。

注意这里的高价位分2种：

1种是全小区最高成交价，隐藏的7902条数据中有1/4的房源成交价，比目前链家网同小区放出的最高成交价要高。

我举些例子给大家看看：

另1种是结构性高价：

比如万源城朗郡120多平的低楼层，目前放出的最高成交价是9.7W/㎡，

但其实，去年他已经有10W+的成交出来了。

再比如复地御西郊，虽然他也有12W+的成交放出，但对于300平户型，他还是把价格卡在10W+。去年1套113057的成交价，被藏起来了。

第4类：近2年房源全被下架的小区。

这类小区的成交数据可能都没有通过链家网内部机制审核。

比较典型的是中海臻如府，我们之前还保存过截图，如今这套成交房源仍被隐藏。

目前整个小区1套成交房源都没有被放出。

还有金桥瑞仕花园。去年成交了2套房源，都被隐藏了。目前小区放出的成交房源还停留在2020年。

以上就是我们关于链家网隐藏的成交房源剖析。

这只是链家网隐藏的一部分数据，成交房源都“遮遮掩掩”，挂牌房源更加不会“全盘托出”了。

2、挂牌房源也未充分释放。

我们一定程度上可以理解，成交价也是“核验价”的一部分，只有通过核验的成交价才会被放出。

换句话说，目前链家网的挂牌价和成交价“打通了”看，才是这个小区的核验价上限。

比如泗泾的保利翡丽公馆，目前放出的最高成交价是7.1W/㎡，挂牌的5套房源均在此价格之下。可见7.1W大概率就是这个小区核验价的上限，凡是高于它的都不会被放出。

再比如北蔡的凯利海华府，目前放出的最高成交价是13W/㎡，挂牌房源为0套。

而中原网却有13.65W、14.75W的挂牌房源。

按照链家的是市占率，大概率不会没有这2套房源，所以很大的可能是被核验机制限制了。

大胆推测，链家网给这个小区的核验价上限就是13W。

类似的案例很多，我就不一一例举了。

总之，链家网还隐藏不少楼市的秘密，比如高价房源、成交周期、真实上涨幅度等等。

2022年8月份的这波放松，只是楼市的“第一阶段试水”。

此计不成，上海是要维持“横盘”现状，还是要进一步“刺激”？且看楼市会不会有没有新动作吧。

我们会密切关注链家网成交及挂牌房源变化，一有“风吹草动”，我们会第一时间为大家解读。