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前任物业公司溢收（预收）费用处理评析

发布时间： 2023-04-01   点击次数： 641次   来源：宋安成律师团队   作者：大众河滨大厦官网小编整理

新老物业交接不得不说的事

前任物业公司溢收

（预收）费用处理评析

近几年，小区更换物业服务企业已经不是什么新鲜事，老物业退出，新物业进场，总会发生一些鸡毛蒜皮、扯来扯去的事儿。这中间既有两家企业能和和气气坐在一起，签个交接东西的；也有前物业公司撒手一扔，什么也不做，直接撤场的；更有甚者是前物业拒不退出，新物业强行入驻，发生“暴力”清场的。无论在发生哪种情形下，几乎都会遇上老的物业公司“溢收”物业费，却不退还的情况，下面通过一则案例来谈谈法院对此类案件的处理，以助大家更好的处理此类事件。

案情综述

某小区经过业主投票同意于2020年4月1日起A物业公司接替B物业公司作为该小区新的服务单位。3月31日当天B公司因为种种原因拖延撤场，后经过属地派出所、居委会等做工作，方退出某小区的物业管理活动。经了解，B公司既没有与小区业主委员会做移交手续，也未和A公司签订任何交接协议。其在管理期间向该小区共计 95户业主滥收了2020年4 月至 2020 年 12 月的物业管理费和车位管理费，合计金额147,702.96 元。现A公司为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，要求B公司返还其溢收的费用。

B公司辩称，首先，A公司主体不适格，B公司作为前任物业有权在任期内收取物业服务费，而A公司依据其与业委会签订的新的物业服务合同，也应当有权向业主收取物业服务费，所以A公司收费的主体应当是业主，而非B公司。B公司即使预收了物业服务费，没有提供物业服务，也应当由业主向B公司主张预收的物业服务费，最高院的司法解释也作了规定[1]。其次，如果要在本案当中处理预收的物业服务费，应当追加小区的所有业主作为第三人参加本案庭出。如果业主明确同意将该权利转让给A公司，并出示已经预收的物业费收费依据，B公司同意向A公司返还相应的费用。最后对A公司主张的金额有异议，经B公司核对，溢收该小区2020年4月至2020年12月期间的物业管理费及车位管理费共73,303元。

法院观点

A物业公司与涉案小区业主委员会签订物业服务合同，2020年4月1日起小区业主按照合同交纳物业管理费和车位管理费，A公司按约向该小区提供管理服务，因此自 2020年4月1日起的物业管理费、车位管理费应当由A公司收取。B公司于 2020年3月撤离该小区，故无权收取该小区业主自 2020年4月1日起的相应管理费用，已经预收的部分亦应返还。业主委员会出具情况说明，同意由A公司向B公司主张A公司溢收的费用。故A公司诉讼主体资格予以确认。关于溢收的金额，由于确定具体金额的账册、台账等记账资料由B公司控制，且B公司拒绝提交审计资料，实际是起到妨害证明的作用，相应的不利后果应由B公司承担。A公司主张的相关费用中，物业管理费70,503.52元、车位管理费32,300 元有发票、收据、转账截图及银行交易明细证明，法院予以支持；对于其他金额无相应证据证明，原告可待有证据后另行主张。

案情分析

现今，前物业公司退场后迟迟不退还预收的各项费用已经是屡见不鲜。根据国务院《物业管理条例》[2]《上海市住宅物业管理规定》[3]与上海市地方物业服务合同示范文本[4]条款，一般情况下，前任物业公司资料移交的对象是小区业主委员会（或建设单位），由业委会（或建设单位）再移交给新承接的物业服务单位。但在实操中，一方面基于业委会自身专业水平有限，一方面是新承接的物业公司希望尽快、详细了解小区概况，往往都是新老物业公司作为移交资料的主体，业主委员会作为监管方的形式出现。然而，一旦新老物业之前未签订接管协议或备忘录时，新承接项目的物业公司能不能作为诉讼主体向退场物业公司主张溢收的物业费就会在司法时出现争议。根据在威科先行·法律信息库搜索“溢收”或“预收”+“物业费”+“上海”等关键词，共计获得25个，其中由业委会起诉前物业的12个，案由定为“物业服务合同纠纷”。由新物业公司起诉前物业的13个，案由定为“不当得利纠纷”或“其他所有权纠纷”。通过对上述新老物业之间发生的纠纷案例检索，可以整理得出几种处理方式：其一，新老物业公司未签署移交协议的，新物业公司直接要求旧物业公司返还多收取的物业费，缺乏法律依据，不予支持[5] [6] [7]。其二，新老物业公司未签署移交协议，新物业提供了部分发票、转账凭据、收据等证据，法院基于不当得利[8]或其他所有权的请求权基础对于该部分金额予以支持，对其余未能提供的部分，由新物业公司另行主张。本文前述的案例就属于该类型。其三，新老物业公司未签署移交协议，因退场的物业公司未提供公司账册配合审计以确定实际溢收的金额，法院由此推定新物业公司主张成立[9]。其四，新老物业公司之间有就溢收（预收）费用协商、协议、发函等确认，法院依据双方实际建立的债权债务关系，依法作出费用返还的判决[10] [11]。

律师观点

虽然最新出台的《民法典》949条规定，物业服务合同终止时，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会；但《民法典》同时还规定了配合新物业服务人做好交接工作的义务，为新物业公司直接起诉原物业服务人预留了空间。

新物业公司起诉原物业公司返还溢收物业费等各项费用，从一开始法院以诉讼主体不适格为由，驳回诉讼请求；后来演变成以“不当得利”案由，确认新物业公司对溢收费用收取的合法性，现在大多法院按“其他所有权纠纷”为案由，认为老物业公司负有配合交接的义务，且如由业主向老物业主张返还物业费，再由新物业向业主收取物业费，可能出现累诉的情况，故上海的大部分法院已经对新物业公司的诉讼主体予以认可。对于涉案标的确定，各法院尚未有相对统一的标准。比较多的情况是，新的物业服务人能够提供的发票、收据或支付凭证越多，则法院支持该部分金额的概率就越大。这就需要新物业公司在收集证据材料时尽可能向业主阐明原因，拿到业主已支付的相关证据材料，如果因业主无法提供，导致该部分费用无法获得法院支持的，也可以后续向该部分业主主张，不至于使得新的物业服务人权益受损。

律师建议

针对这类案件，新承接的物业服务企业应尽量与退场的物业公司协商确定交接，可以先行约定一个大致的溢收金额。如老物业执意不配合，也可以通过街道和居委会沟通搭建平台。同时让业委会协助出具同意诉讼的情况说明（笔者代理的类似2个案件，业委会均派人到庭与法官进行了沟通），并告知业主需要提供相应已缴费的凭证，如无法提供的，则新物业公司有权视诉讼结果向该部分业主主张付款的权利。作为新进场的物业服务企业，应当在接管时注意收集原物业收取业主物业费、停车费的证据，比如说业主的发票、转账证明，原物业提供的收费清单等等，这些证据是新物业打赢此类诉讼的关键。作为新物业来说，考虑到一般也存在收取原物业管理期间费用的问题，在处理此类事情时，应当一并处理，新老老物业之间考虑合理的折让，可以更方便、便捷有处理此类纠纷，避免对簿公堂带来的不确定性和成本的增加。

注释

[1] 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第3条:“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”

[2] 《物业管理条例》（2018修正）第29条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”

《物业管理条例》（2018修正）第36条：“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。”

[3] 《上海市住宅物业管理规定》（2020年修正）第50条：“物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：

（一）本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料；

（二）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；

（三）公共收益的结余；

（四）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；

（五）物业管理用房；

（六）应当移交的其他资料和财物。”

[4]《 上海市物业服务合同示范文本》（2016版）第36条：“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。”

[5] (2021)沪01民终8190号判决书。

[6] (2020)沪0115民初55479号判决。

[7] (2018)沪0112民初37101号判决。

[8] (2021)沪0117民初17067号判决。

[9] (2020)沪02民终4067号判决。

[10] (2017)沪0104民初18284号判决。

[11] (2013)沪一中民四(商)终字第463号判决。