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“银发经济”悄然而至，大湾区养老公寓市场未来如何？

发布时间： 2023-05-23   点击次数： 648次   来源：仲量联行   作者：碧云东壹栋官网小编整理

目前，全球正面临人口老龄化和传统价值观的重塑时期，以往被普遍采纳的生活方式亦被重新检视。在过往的实践中，老年人除了和家人一起生活或入住养老院外，很少有其他选择。但随着经济的发展和观念的演变，越来越多的银发一族渴望舒适、独立且有尊严的晚年生活，传统养老院的硬件设施与运营模式已经无法满足当前银发族的居住需求，而融合了护理、医疗、娱乐和服务设施为一体的养老公寓悄然兴起。实际上，早在70至80年代，在北美和欧洲已有类似人口结构和居住方式的转变，从而为养老公寓市场发展奠定了基础。时至今日，养老公寓已成为房地产投资的重要资产类别，其过去20年的发展表现在整个房地产市场更是独占鳌头。

中国目前也面临着类似的人口转变趋势。至今，香港和内地65岁及以上的老年人口分别占总人口的20%和19%，预计到2040年，这一比例将升至34.5%与30%。而到2050年，香港将成为世界上老年人口比例最高的城市。

国内银发族的养老居住需求迫切， 助推国内养老公寓市场的急速发展，亦为开发商和投资人带来全新的机遇和视角，在此背景下，仲量联行发布了《银发市场可预见的未来––香港及大湾区内地城市养老地产的发展机遇》，针对大湾区城市的养老公寓现状及商机进行研究和评估。

大湾区养老公寓市场潜力巨大

目前，香港银发住宅市场主要由安老院组成，安老院一般只提供基本生活及护理要求，并不是养老的最佳选择。为了符合当代银发一族对养老和居住环境的需求，市场上开始出现养老公寓的资产类别，为老年人提供更具吸引力的房屋项目，但目前市场上的选择仍然有限。

过去，大湾区内地城市的银发市场主要是依赖社会福利团体和政府支持，但随着老年人的需求和人口结构改变，越来越多的私人和机构基金希望开拓养老公寓市场，为老年人提供更优质的长者住宅，然而寻找合适的运营和融资模式仍具有一定的挑战，因此当前市场中的养老公寓仍然稀缺，许多生活在香港的老人无法实现晚年回归内地家乡、舒适养老的心愿。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》强调加强跨境公共服务和社会保障的衔接，香港特区政府也在2021年施政报告中提出研究扩展“广东院舍住宿照顾服务计划”，以便让香港老年人更容易迁居到其他大湾区内地城市，寻找更佳的养老选择，与此同时，提供专业现场护理和医疗照护服务以及健身室、电影院、餐厅和共享休息空间等多元化设施的养老公寓，强调高质量与向往式生活，让老年人的生活环境更加舒适安心，有力提升了老年人的获得感、幸福感和安全感。目前在大湾区内地城市中，几乎都有已开发完成的养老公寓，且尤以广州、深圳两地分布范围最广、数量最多。

韩晶

评估咨询服务部资深董事

仲量联行

人口老龄化的趋势、老年人偏好的变化、政策的大力推动、充裕的土地供应和大幅降低的土地成本让开发商和投资者在大湾区建立养老公寓适逢‘天时、地利、人和’，收益潜力巨大。根据我们的测算，在广州、深圳、珠海等城市投资养老公寓，资本化率有望达到2.15%至3.5%，加之内地养老市场已经发展出会员计划和搭售式金融产品等更多元的盈利模式，以及未来向住宅进行改造转换时潜在的退场机制，在内地投资养老公寓具备极高的投资吸引力。”

如何在大湾区成功开发养老公寓市场？

养老公寓市场在海外的表现强劲，而大湾区也具备相似的发展潜力。基于对养老公寓市场的研究和了解，我们厘清了六大关键挑战和对应的解决思路，以开拓大湾区养老公寓市场的可行投资机会。

关键挑战

1：投资者、营运商和住户都可受益的经营模式

养老公寓的经营模式必须要让投资者、运营商和住户三方都可获益。这意味着月租模式可能是最有效的选择。

2：建立投资人和运营商的合作关系

投资者和运营商之间必须建立紧密的合作关系，一方提供资本，一方贡献运营专业知识，共同推动养老公寓项目的发展。

3：把“潜在需求”转化为“实际需求”，以实现足够的入住率

目前大湾区城市养老公寓的入住率在50%至60%的较低水平，但实际上入住率需达到85%或以上才能满足财务所需。因此如何把大量“潜在需求”成功转化为“实际需求”，是摆在每一名投资者面前的重要课题。

4：适合开发/转换的土地/物业

香港地价高昂，寻找具有转换潜力的土地或物业更具挑战，开发商可考虑价格较低的旧式住宅大厦或酒店。在大湾区内地城市，旧式住宅大厦或酒店虽然价格较低，但收益潜力也较低。因此，这需要在不同因素作出取舍。

5：租金/价格达到对投资者具有吸引力的收益水平

老年群体一般会选择较实惠的住宅项目，而养老公寓打破了这个现象。但由于租金和价格都处于较高水平，目前的市场是否能够接受以较高价格购买此类地产项目尚待观察。

6：亟需政府支持

为鼓励养老公寓开发，政府部门也应考虑发布土地招标专门用于养老公寓用途，或者在土地招标时附带养老公寓用途条款，或简化现有资产转变为养老公寓用途的程序。

陈曼艺

评估咨询服务部大湾区拓展总监

仲量联行

养老公寓必将成为大湾区房地产市场的主要发展动力，而应对这些挑战迫切需要政府机构、投资者、运营商和市场参与各方的密切合作。我们的专业团队能够通过提供包括地理空间数据规划、可行性研究和分析、估价咨询、信息和趋势分析等全方位服务，协助企业了解养老公寓市场，顺利推动资本市场交易、开发项目和物业管理、选址、估价和租赁管理等工作，助力养老公寓项目取得成功，推动养老公寓市场高质量发展。”

仲量联行的专业团队可协助您更深入了解养老公寓市场，为您提供开拓养老公寓市场的方法以及所需了解的关键挑战，提供全方位的服务助力实现商业发展目标，服务范围包括地理空间数据规划、可行性研究和分析、估价咨询及项目开发成本支持和管理等

其中，仲量联行地理空间数据规划团队能够结合大数据和地理信息系统，通过智能可视化平台，让您轻松查阅和分析相关数据，获取全面市场概况，作出精准的商业决策。