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有趣，唐镇居然完胜大虹桥！

发布时间： 2023-06-25   点击次数： 402次   来源：魔都房房房   作者：嘉和国际大厦官网小编整理

这段时间，唐镇的新房好不热闹。

华发半岛华庭积分出炉，惊呆了一众“浦西党”的下巴，他们难以想象如此“偏远”的唐镇现在想买都买不到了。

南区238套房源认购数量超过1000套，入围分数为79.44；

北区246套房源认购数量1040份以上，入围分数74.16。

华发半岛华庭南区的入围分数甚至高过此前的浦发唐城，不仅创下了板块内的最高分记录，而且也成为了今年浦东积分入围门槛最高，狠狠地为浦东长了一次脸。

再瞧瞧大虹桥，二手房跌了、租金跌了、产业跑了，清一色的负面消息。

原本八竿子打不着的两个板块，在市场稍显微妙的时候，总被人放到一起比较。

它们一个前期基本没有热度，现在却默默崛起了，一个前期疯狂宣传，现在似乎被市场打回了原型。

现在看来，唐镇和大虹桥之间的较量胜负已分，这中间看似不可思议，但其实都有迹可循。

01

今非昔比

时间倒退回两年前，大虹桥新房市场可谓热度空前。

2021年大虹桥新房供应约4000+套，不少品质盘一入市就遭疯抢。

蟠龙天地6.15万元/㎡，首开948套房源迎来3715组认购，平均4人抢1套，二期入围分达到了81.23分，场面非常壮观；

万科天空之城，5.86万元/m²，一期入围分为76.52分，二期更是高达82.88分。

而彼时的唐镇，还是一个很多人都瞧不上的地方。

融创未来金融城，6.8万元/m²，首开61.3分，二开56.28分，后来出事了，认购也越来越冷清；

华侨城纯水岸，7.06万元/㎡，69.11分，虽然分数有上涨，但热度还是不及大虹桥；

之后就是浦发唐城，76.77分，这个分数在板块内激起了不小的水花，慢慢地，越来越多人对唐镇开始有了信心。

时间再拉回到现在，大虹桥新房积分一路下跌。

中铁虹桥逸都，6.2万元/m²，一期64.51分，二期61.22分，三期56.29分；

柏悦前湾，6.48万元/m²，三次开盘45.12分、57.54分、52.6分；

大华紫樾府，6.6万元/m²，一期未触发积分，二期55.55分。

而唐镇成了炙手可热的明星板块。

华发半岛华庭，7.06万元/㎡，南区触发积分79.44分，一街之隔的安高申宸院被预测为唐镇下一个热门红盘。

这种反差感还体现在二手市场上。

大虹桥二手房价明显下跌。

位于大虹桥青浦区的招商虹桥公馆二手房，尽管近地铁，近商业，但成交价还是跌至6.6万/㎡，要知道，现在这里的新房售价，都达到了6.4万/㎡。

先前冲击10-11万元/m²的热门次新房，房价也几乎都被打到了9万元/m²以下：

万科天空之城7-8万元/m²，

仁恒西郊花园8-9万元/m²，

更有甚者，蟠龙天地一套95平三房挂牌价758万，单价7.97万/㎡，曾经的顶流，如今二手房价跌破8万/㎡。

其余二手房基本维持在8-9万元/㎡。

再反观唐镇，尽管外面大环境再差，也不妨碍唐镇头部次新房维持着9万+元/m²的挂牌价。

大名城紫金九号9+万元/m²；仁恒东郊花园10+万元/m²；绿城玉兰花园11+万元/m²。

02

虹桥商务区输给了张江科学城？

大虹桥和唐镇一个在走下坡路，一个在走上坡路，造成这样情况的原因是什么？

产业

站在唐镇背后的是张江科学城，站在徐泾背后的是虹桥商务区，后者与前者一比较，实在相形见绌。

因为产业的不同就已经划分了不同的购买的人群，而这些人的购买力就决定了房价的高低。

张江科学城的背后是拥有高薪收入的码农，当张江核心区域已经无房可买的时候，隔壁的唐镇自然就成了他们买房的第一顺位。

况且，唐镇已经被纳入了张江科学城的范畴，如今已经是名正言顺的“正张江”。

张江科学城自1992年设立的，是国家级的产业新区、科创中心，发展到现在，已经有了足够的稳定性，未来还会吸引源源不断的新人到此工作、置业。

另外，唐镇还有自己的产业：卡园。

卡园集聚了一批金融科技软硬件服务商，从业人员约7万人，产业规模约2300+亿元，是张江科学城内的一块金融科技产业高地。

说白了，这里是产生高收入群体的地方。

当然了，这里还不得不提一下，唐镇不止有产业，还有隔壁川沙和曹路的动迁户，都是高分巨子。

再看虹桥商务区，最初只是比邻高铁站建立的一个郊区商务中心，随着长三角一体化的带动，大虹桥成了一体化的枢纽核心。

因为全国出差的通勤属性契合房地产总部的需求，这才慢慢成为了“房企的宇宙中心”，最辉煌的时候，聚集了30多家房企的总部。

但18年以后，房地产开始下行，到了21年，民营房企几乎全线崩盘。

市场上逐渐传出了暴雷的消息，一个个曾经高歌而来的房企开始撤离大虹桥，写字楼里变得冷冷清清。

这样一来，大虹桥离开的不只是产业，还有大量接盘的潜在客户。

学区

唐镇的一大优势还有学区，它是浦东外环外为数不多有学区的板块。

学校有福山唐城外国语小学、建平培德实验中学，都是梯队学校；

还有平和双语、启能东方外国语学校等不少国际学校。

单价破9万的仁恒、浦发、大名城三兄弟，甚至10万+的绿城玉兰花园，很大程度上靠的就是福山唐城小学+建平培德中学的学区组合。

而大虹桥没有什么拿得出手的学校。

目前，徐泾没有一所梯队的公办学校，青浦最好的学校是复旦大学附属中学(青浦分校)，但远在徐泾西部20公里开外的朱家角古镇北部。

供应

大虹桥存在超量供应后消化不良的问题。

2021年，大虹桥全年供应新房合计4456套，吸引了12356组认购，认购率近277%，平均入围分高达约68.33分。

在2022年五批次开始，大虹桥进入了超量供应时代，每个批次大虹桥至少入市4个项目。

全年供应量相较于2021年几乎翻了一倍。

这样一来，高积分人群也都消耗得差不多了。

而唐镇此时的热度，一定程度上是因为长期断供堆积了大量的住房需求。

21年水岸华侨城之前，唐镇经历了很长一段时间断供，21年也仅1盘，22年也就是去年，说实话，供应也不算多，全年加起来也就1300+套左右。

但是需要注意，接下来的唐镇似乎要迎来一波供应高潮！

唐镇中心地区的住宅规划有了新调整，位于2号线唐镇站北侧，华发半岛华庭和安高申宸院东侧，将新增大片住宅区，将供应不少于7810套住宅！

另外，浦发作为唐镇的一级土地开发商，已经明确的浦发唐城和浦发虹湾两个超级大盘还有几千套房源待建。

这个供应量不亚于当初的徐泾，如果控制不好供应节奏，唐镇很有可能会成为下一个大虹桥。

预期

大虹桥卖的是预期，它靠着概念吸收了很多客户，这里面有很多都是投资客。

当潮水褪去，才知道谁在裸泳。”这句话用在如今的大虹桥，再恰当不过。

而买在唐镇的，很多都是有实打实的自住需求，所以二手房才能一直坚挺。

这样一看，倒挂存在的前提一直就是自住。

写在最后，

最近市场情绪一直不高，很多购房者的心态发生了转变。

曾经顶着“高倒挂”标签的大虹桥，如今看下来就像个“笑话”。

在大虹桥势头强劲的时候，几乎所有边角料板块都要跟着蹭热点，现在几乎也都“失声”了。

那么，我们到底该相信什么？

记住两句话：现实大于规划、自住大于倒挂。

当然了，还是那句话，以上内容仅为个人观点，有不同看法欢迎留言讨论。