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旭辉大裁员，天凉好个秋；关于2023魔都楼市的三个推论和买房卖房的五个建议

发布时间： 2023-03-30   点击次数： 5019次   来源：网络   作者：扣扣

距离任总讲“寒意”，堪堪一个月。

寒意已经到了楼市最后的孤岛，魔都上海。而且是被誉为楼市里最坚强的泡沫，中产十万加千万加的房子。还是学校房。

前滩和仁恒滨江园，最近都出现了单价10万以下的挂牌房源。前滩的房子，挂牌价就是当初的买入价。

降价急抛，显然是急需现金。虽然是个案，但也足以证明正常挂牌的难以成交，和对房价的预期。

活下去，寒意。

生死关头，没有什么报团取暖，只有壮士断腕，现金为王；保本保血。

老板们也一样。大房企也一样。林老板的公开信里，我们阅读到几个数字：

相对于国企央企，民企的销售只有一半，腰斩；整体去化率只有40%，意味着即使不开发，现在的房子也要卖2年半。

结论就是：敬畏，裁员为敬。

经常出席房地产高峰论坛讲话发言的林老板都这样了，下一个是谁？

从96亿到突破500亿,旭辉林中：未来五年向三千亿销售规模进军

2017-07-12 23:08

——果然童话里都是骗人的；开发千亿的时候销售是千亿，开发三千亿的时候销售还是千亿。我就纳闷了，老板的数学是怎么学的？销售是吹气球?想吹多大就多大？市场有容量吗？是增量还是存量残杀？民企怎么和国企央企比？

是梁静茹给你的勇气？

还是没看过《增长的极限》这本书，忙着自己出书吹牛？

不得不说，还是李家城先反应过来，然后是万科。。。中海。。。华润。。。围标三兄弟意外躺平躺赢，人生如戏，时代如局，塞翁失马，焉知非福；失之东隅，收之桑榆；

诶呀妈呀，人生无常，大肠包小肠，成语都用不完。

——意外躺赢的，可能还有仁恒。被限制了拿地，爽，歪歪。凯德还在苦苦挣扎。。。

意外躺赢的什么时候进场抄底？新世界说要拿100亿，最近股市缩水，看来要打点折扣了。雅居乐们还在忙着回购自己的股票呢。

——对于大人物的发言，可以看看他是怎么说的，更关键的是看他是怎么做的。任总如此，林总亦然。

大老板们都这样了，平头百姓呢？

恐怕是做打工人都很难。

最近看到几个同行在家里蹲了，还是很年轻的那种35岁以下的职业经理人。

好了，不用再分析原因，不用再讲状况了。腰斩，就像那种古代酷刑一样，惨惨惨，弃市。

股市不起来，楼市休想好；

犹如二手卖不掉，新房休想卖好。

调控的目的倒是好像达到了。只是不知道下批次土拍，城投不参与了， 会有多少流拍？

不瞒大家说，三年以来，经济是一直没什么起色；除了有些外贸、能源、资源。三年以来收入增长，涨工资奖金收入的，也是寥寥。

俗话说三年一小轮回，大会刚开完，可以有点期待。

不过还是先过冬吧，秋天已经来了。

对于买房卖房这个不被经济、专家们看好的细分领域，我们对上海2023年新房楼市有如下三个推论：

1、土拍降温，流拍增加；毕竟五大新城很多已经卖不动了。临港昨天又除了落户新政，看起来像恩赐，其实是。。。急了。毕竟要完成KPI的指标。其实临港的关键是造高速轨交，这么简单的事，诶。

2、新房销售，除了内环、中环、外环、外环外，呈递减，递减幅度将加大。奉贤南桥上海之鱼板块的楼盘，入围比从1.3升到1.8，积分就被打回原型，只有50多分。数学数字是游戏，也不是游戏，诚不欺我。

3、新房销售的入围积分必然更大幅下降。因为二手难卖，必须降价，所谓的倒挂，卖房打新社保套利，幅度在缩减，那么置换的内因外因都会下降；加上收入预期，贷款减少，杠杆的雄心会下降。

不用多久，上海楼市哪怕市区，也会回到只要钱不要分的局面。看看那些所谓的开发商骚操作，不就是要高首付全款买家，而不是高分首贷打新套利客户吗？

谁也不愿意买了炮仗给别人放，自己辛辛苦苦开发亏本，买房的倒是大赚，和股市IPO比比，这不是要气死人吗？是可忍孰不可忍。

骂某华的，里面也有想把积分骂下来；甚至希望卡首付加装修包，自己低分好买上的。天龙八部众生态，很正常。至于吃瓜的网民义愤填膺跟着喊全网鄙视某华，放弃某华，有些无非是自己没吃到瓜罢了。博主们也是。看着广告号闷声不响赚钱，其他当然得义正严词，博个流量粉丝。

悬念来了，某华会不会触发积分？424套房子，2倍触发848个，据说现在预约950+。要就是这个数据，积分不会高于60分。

马老师说方法总比困难多，那么再说说五个建议：

1、买市区豪宅的，十万加千万加的，静态倒挂（目前二手成交价和新房价差）在25%以上的，不必顾虑太多；积分够就出手，但是建议根据现金收入情况决定自己的贷款，毕竟房贷利率估计还会下降；自己也要留好现金。说不定以后还可以去抄底买买其他的。总而言之千万不要全款。全款最容易被转移资金收割，一定要把银行拉进来背书做监管账户抵押贷款。

2、改善型，500-900万的，鱼龙混杂，一定要去看倒挂率，不清楚可以来咨询；倒挂率在25%以下的，没有必要急着买，看看这个冬天再说。刚刚需，婚房之类的除外。

3、进一步关注房企的背景实力，恒大融创等等就是例子。旭辉林老板也说了实话了。民企，在演苦情戏活下去，再也不是甜蜜蜜，哪还管得了别人的死活。

4、五大新城郊区的，看看打折幅度吧。估计很快会看到95折开盘销售的项目了。什么送车位送物业费等等，都要重出江湖了，哦不，重回上海滩。

5、想卖二手，要置换的，赶紧卖，价格可以在心理价位下浮5-10%；能有人买就不错了。要卖房打新的，自己测算好，税费，倒挂，没个25%的，还是省省吧。

基于国际国内的大形势和大趋势，我们不该有任何的侥幸心理，意外心理。

看起来经济是周期，其实政治才是根本。我们以前学的叫政治经济学，西方的那才叫西方经济学。

经济是双轨制，楼市也是如此。赚钱是如此之难，每次的窗口期都是一点点，股市楼市都是如此。

过江之鲫多，能鲤鱼跳龙门的少，大多数都进了网，被钓起抓起。

听说今年是螃蟹大年，3两的雄蟹2两的母蟹都只要8-10块一个，16-20块一对了。

产量是可能高了，毕竟现在稻田少了，蟹塘多了；

但是吃的少了，才是关键；钱少了不吃了才是关键；否则就是供销两旺了。

我们乡下的桔园，我给抛荒了，据说相比种桔子买亏本的，还省了不少钱。

刚入行做生意的时候，有位老师说：有时候不做，放弃，也许才是赢。

那就是想躺平躺赢了，想不到20多年过去了，成了现在的潮流。

这是多么胆怯绝望多么痛的领悟。

天道好轮回，什么是天道？

无非人之道假托天意而已。

有些人则以为天道昭昭，一定也会照到自己。

在阳光照不到的时候和角落，暂且猥琐发育。

就好比《阳光灿烂的日子》，虽然实际是彩色的，但是相片却是灰色的，没有彩色摄影的缘故。换句话说，虽然像片是灰色的，但是生活是彩色的。

我们可以读书充电，照顾好自己和家人的身体心理健康。

过去太忙了不是，忙着挣钱；现在不挣钱，那就休闲一段。

一张一弛，不仅是文武之道，也是修身齐家治国平天下之道。