当前位置：主页 > 新闻资讯 > 五大新城涨价落下的独苗—青浦新城，今年可能会颠覆你的认知！

五大新城涨价落下的独苗—青浦新城，今年可能会颠覆你的认知！

发布时间： 2023-05-05   点击次数： 1560次   来源：魔都房房房   作者：新时空国际商务广场官网小编整理

五大新城近几年热度不输市区。

人才的引进，多项规划的落地、轨交、生活的便利也让越来越多的年轻人定居在了五大新城。

但近一两年，我们似乎越来越深刻的感受到，自规划起就生活在聚光灯下的新城，不管是价格还是积分，对刚需来说，上车越来越难。

嘉定新城已经稳稳的站上了5万+/㎡，离地铁越近，分数越高，60分也是常有的事；

奉贤新城也早就不是三四万的均价，今年年初奉发名邸的二期和三期均价已经分别达到了49999元/㎡和52710元/㎡，去年三批次土拍本地国资委拿下的地块，房地联动价高达5.3万/㎡；

松江新城最近一批次万科&印力刚刚拿到的地块，联动价5.95万/㎡，已经无限接近6万；

临港新城虽然离市区远，但新房也一直在涨价；

反观青浦新城，倒是一直“不温不火”，房价也没怎么涨。

那么，究竟为什么五大新城涨价，唯独把青浦新城落下了，青浦新城的新房真的不能买吗，我们一起来聊聊。

插播一个直播预告，今天晚上22：00，我们的深夜场直播又来，上海新房别墅能选的还多吗？附闵行旗忠上海华府天地别墅项目连麦推介。下方链接点击可以预约。

01

青浦新城到底适不适合自住

大家买房时一定很明确一个概念，目前在青浦新城买房，大多数人一定都是为了自住。

那么，上海板块如此之多，为什么那么多人都要去往其他新城，其他新城的热度又为什么比青浦新城要高呢？

换句话说，青浦新城到底适不适合自住呢？

我们从通勤、生活配套、房价几个方面来看。

首先看通勤。

在青浦区域内工作的就不用说了，直接看预算，预算高，选个周边环境更好或者近地铁的，或者密度低、小区环境更好的洋房产品，预算低，无非就住的差点，或者买个二手房或者动迁房。

如果在大虹桥或者市区上班的，需要经17号线或者自驾走松泽高架，但问题也出在这里。

真正决定通勤便利与否，除了通勤公里数、地铁站点数这种绝对距离，还有从家到地铁站步行要多久、从家到高架上下闸口的距离和是否是日常拥堵。

而青浦新城虽说有地铁、但其实目前明确的几个新盘与地铁直线距离都在1公里以上，步行时间加上地铁时间，大虹桥已经是舒适通勤的终点！

接下来看生活配套。

青浦新城的商业其实并不少，总体加起来也能达到100万方左右，约45万方的万达茂、约12万方的吾悦、约18.5万方东渡蛙城、怀盛399、宝龙广场、绿地缤纷城等，但体量都不算大，业态也不算丰富。

但青浦只有一条地铁，商业都在地铁站上，所以大部分居民逛商场不算太方便。

而学校和医疗虽然都有规划，完全够用，但目前能级、知名度都一般。

但青浦还有一大优势，就是生态，不管是江南新天地的环境，还是青赵路沿线的绿化、景观，都相当丰富。

但在房价方面，青浦可能是五大新城中目前性价比最高的。

前面也提到了五大新城目前的价格体系，青浦新城4.5万/㎡左右目前看来无疑更好上车。

02

发展之路诸多波折

在新城发展史上，近几年松江、嘉定、临港和奉贤新城其实都火过一段时间。但唯独青浦一直不温不火。

这个说起来其实也蛮心酸的。

青浦虽为独立新城，但他既没有像松江新城一样过去几十年积淀形成的稳定的居住环境和完整齐全的城市配套，也没有嘉定新城一样的执行力和机遇，更没有临港南汇新城的国家级战略规划的背书。

自我驱动太难了，巧合的是，青浦新城面对的大虹桥，虽然有规划、发展的不错，但后续势头减缓，其实也不太带的动青浦新城。

相反，青浦新城和市区之间隔着一个大虹桥，其实也一定程度上阻隔了青浦新城和市区之间的联系。

另外，在早期规划的时候，青浦新城其实就吃了一次亏：

在很早期的时候，青浦新城的规划中心其实是在夏阳湖附近，当时还新建了不少地标性建筑，像博物馆、图书馆、皇冠假日酒店、富绅商业等，检察院、民政局、学校也都在这一块，但体量不大，对周边居住环境的影响也是小范围的。

2016年后进入集中开发，17号线也开始动工，青浦只好另立中心。

不过这个中心区域一直悬而未决，这些年就只是不停的开发住宅小区，核心区建设一直没有动静。

直到2021年初，青浦新城核心建设区才正式官宣；去年6月30日，青浦新城核心区建设方案才出台。

所以，这几年青浦的新房，也就是卖一块，开发一块，购房群体都来自板块内的置换，也没人敢涨价。

03

但总归是越来越好

当然了，既然规划在，那么青浦新城总归是要做出一点改变的，最近，青浦新城的两个重磅新闻想必很多朋友也关注到了：

1、苏州城际铁路官方号发布了一条招标公告，苏州区域将规划4条城际铁路，其中，有两条与青浦有关：

苏淀沪线

苏州至淀山湖铁路即苏淀沪线，西起苏州东站枢纽（衔接通苏嘉甬高铁、如通苏湖城际铁路、苏锡常都市快线，换乘苏州地铁2、6号线桑田岛站），经东方花博园、甪直、锦溪、锦溪东（苏州机场淀山湖选址）、淀山湖、朱家角东至青浦新城南站，接入上海示范区线，在青浦新城站换乘上海轨交17号线，在芳乐路站，换乘上海轨交13、25号线。东至上海虹桥站枢纽（衔接京沪、沪宁、沪昆、沪苏湖高铁、换乘上海轨交2、10、17号线、机场联络线、嘉闵线）。

如果规划落实，苏淀沪线将引入青浦新城南站，并与示范区线贯通运营。

水乡旅游铁路

水乡旅游铁路即沪苏嘉城际线江苏段，已于去年7月开工。而整条沪苏嘉城际线，是一条联系虹桥主城片区与长三角生态绿色一体化发展示范区的市域铁路，东起虹桥主城片区，西至水乡客厅，并且拟将线路进一步向东延伸至虹桥枢纽。

又是一条通过青浦新城中心城区的城际铁路。

规划的嘉青松金线、上海示范区线、与既有已运营17号线青浦新城站通道换乘，再加上苏淀沪线，如果这些规划全部敲定，那么青浦新城未来将会是四轨交汇！

能级可想而知，虹桥枢纽目前也才仅有三条地铁而已。

2、目前，华为青浦研发中心8个组团已于2022年年底封顶，近期正在做内外部装修和机电设备安装，有望于2024年年初竣工，上半年投入使用，预计将有约4万名科技人才涌入西岑。

大家等待许久的华为研发中心终于迎来了实质性的进展，而在未来的几年内，这些强大的购买力会在青浦逐渐爆发。

而对于房价来说，有需要就有巨大的上升通道。

所以青浦新城未来可能不仅仅能满足自住需求，投资的可能性也在上升。

04

价格略涨，产品内卷

自住“天菜”

而实地去过的朋友其实也都知道，青浦新城近期的六大住宅供应算是相当不错的，性价比高，而且洋房、地铁盘、公园住宅全部都有，也均享规划利好！

先说说这次四批次已经过会的富绅名邸和祥源·溪悦：

富绅名邸

富绅名邸原地快在去年7月二批次集中土拍中出让，联动价4.5万/㎡，产品自住舒适度非常高。

项目主力户型是建面约82、98㎡的3房和118㎡的4房，是个纯洋房社区，容积率仅有1.3。

而且在产品打造上，整个小区仅仅供应了168套，最高的得房率能达到84%，小区体量不大，静谧，而且周边还有公办幼儿园和市政公园，舒适度极高。

祥源·溪悦

祥源·溪悦的社区和富绅名邸类似，是8-10层的花园洋房，容积率也仅有1.6。

而且在品质方面，祥源溪悦其实做的很好，立面和入口门厅采用天然石材和铝板打造，玻璃门窗采用的是LOW-E中空玻璃、另外还有八大安防系统（人脸识别、可视化对讲系统、儿童区看护监控、停车智慧识别、24小时社区安全监控+60°视角全覆盖、智能电子巡更系统，周界防护系统、高空抛物监测）。

虽然处于江南新天地的规划中，但祥源·溪悦目前周边城市界面非常一般，动迁房也不少，离地铁也比较远。

接下来看一下进度比较快，预计下一批次能上的新黄浦江南里和悦达玲珑湾。

新黄浦江南里

新黄浦江南里也在江南新天地的规划范围内，和祥源·溪悦几乎是面对面，因此祥源·溪悦有的问题新黄浦江南里其实也有。

但在产品上，新黄浦江南里项目供应的是洋房和联排别墅，容积率仅有1.2，产品形态非常稀缺。

而且，虽然看上去地块面积非常大，但总套数仅319套，应该不愁卖。

悦达玲珑湾

悦达玲珑湾到地铁站的距离其实非常近，步行大约1公里左右。

在接下来的供应中，悦达玲珑湾是其中通勤最为便利的，而且隔壁的佳兆业金茂未来城近期刚刚交房，去年下半年的首创禧瑞云启主体也已经完工，已经奠定了基础人气。

但悦达玲珑湾整盘也仅有171套建筑面积约73-138㎡四种户型，买入的机会有限，可能会触发积分，但理论上不会太高。

而盛青和盘古的两个项目目前建造进度都处于早期，基本都没出地面，盛青青浦新城项目就在富绅名邸的隔壁，盘古青浦新城项目在悦达玲珑湾隔壁，甚至还要更近地铁，等上面四个新盘结束之后，预计下半年会陆续进来，不用担心买不到。

总的来说。

青浦新城是基本算是一个自产自销型的新城，供应不多，目前区域内改善人群买买也就差不多了。

但后续四条轨交全部通车，华为研发基地落成后，不管是房价还是积分，可能才会迎来真正的转机。