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万科旗下：印力集团在宝山顾村有动作，或考虑潘广路站TOD商业综合体项目

发布时间： 2023-03-23   点击次数： 15188次   来源：上海公寓中介公司   作者：李鹏飞

2022年10月29日，宝山官微公告：

多部门联手，推进宝山顾村潘广路上盖TOD地块招商

招商重点对象即：印力集团

谈谈市场的三大关切点

1、宝山顾村潘广路地块位置与核心规划指标

2、顾村潘广路地块何时能挂牌落地？

3、为什么重资产项目今年在上海开始兴起：印力集团的上海战略

一、宝山顾村潘广路项目的位置与核心指标

从早期公示的控规上看：

地块位于7号线潘广路地铁站

预计占地：6万+㎡左右

容积率：3.5

限高：80米

预计总计容面积：21万㎡

具体商办比例暂未公示

从印力集团在松江广富林的印象城二期谈判结果看，预计会在商业地块基础上附带1-2幅住宅用地，以减轻自持商业的现金流压力

从控规上看，本次TOD商业综合体地块边上正好也有4幅住宅用地待出让.

印力集团或将在顾村打造一座MEGA超大型商业中心。以填补区域超大型购物中心的市场空白

二、宝山顾村潘广路TOD地块何时能挂牌落地？

业内人士都知道，一块带mall的综合体项目的落地需要经历多轮艰难谈判

博弈与妥协贯穿全过程

政府层面从镇级，区级及市级涉及的城投，规划，土储，交通委等各大部门都得协调沟通，平衡政府与企业的核心利益诉求

从前期方案深度设计，规划动态调整，就业预期，税收预估，全过程都得评估，这期间还必须得有各层级一把手领导的明确支持

反之，则步履蹒跚，推进艰难

印力集团从公告上看：

已经获得宝山区商务委，区规资局，顾村镇级领导及城投公司等相关领导的支持

并且已经有了初步的商业定位与设计方案

按照行业一般推进进度看：

最快1-2年之内,潘广路TOD地块有望挂牌上市

当然，过程不排除有特殊因素干扰：

比如印力集团在松江广富林的印象城二期项目（商住用地），已经具备挂牌条件，但是预计也不会在今年的第四批次中挂牌交易，

众所周知的原因：

万科集团层面全部公司必须到明年4月份才具备在上海重新拍地的资格。

另外房企当前还是普遍面临资金充裕度问题

毕竟，商业综合体属于全自持的重资产项目，严重影响集团现金流，没有低资金成本的大机构支持，房企普通难以下狠心自己获取

如此推断，松江印象城二期地块的落地时间也可以作为宝山顾村潘广路商业综合体落地时间的参照

另外，从行业现象看，一般区级层面认可的招商对象，除非因突发因素导致印力集团自身考虑放弃，否则基本都能确定印力可以获取，无非就是时间长短问题

三、印力集团的上海战略

截止今天，万科旗下的商业运营品牌印力，已经成功在上海开业及在谈多个影响行业与市场的标杆项目

大家比较熟知的万科商业团队或印力运营的商业有：

1、嘉定南翔印象城mega

2、闵行莘庄维璟印象城

3、闵行七宝万科广场

4、闵行华漕印象城mega（在建）

5、松江广富林印象城+二期印象城

6、浦东外高桥森兰印象城（代运营）

7、青浦徐泾天空万科广场（万科商业团队运营）

万科商业板块产品在上海：做一个基本火一个

商业团队对上海与商业运营的认知深度值得行业思考

印力的上海战略清晰可见，联手新加坡政府投资公司（GIC）等大型投资机构（案例：松江广富林印象城一期项目），首选大型地铁上盖商业，市场空白点进入。在万科解禁前先储备项目，待明年春季后，市场有望看到行业龙头万科及印力在公开市场上出手

从上周同样是万科商业与印力高管背景出来创业的叶挺创办的“华之门”资本在徐汇华泾获取17万平方米购物中心地块

到今天再度宣布印力有意进入宝山顾村开发建设大型购物中心印象城mega：

上海重资产地块的市场暗流涌动，但这背后都少不了低成本资本的加持

资本或者机构+重资产运营的模式已经经过市场验证：在核心城市是“跑的通”的

不论是酒店，长租公寓亦或是大体量购物中心，虽然运营团队专业不同，但是背后的商业逻辑却是一直的：

就是全球手握大体量低成本资金的头部机构与国内专业团队结合，在回报率合适的情况下，愿意长期持有重资产项目，只要回报率能覆盖资金成本，资产又有增值空间，则逻辑就成立，也便有合作的可能

资金有了相对安全的项目载体，专业团队实现了“由重转轻”的运营途径，城市界面获得了更好的发展，一举三得

这也是当下上海正在发生的商业用地获取背后的本质逻辑

在通胀席卷全球，并将长期持续的共识下，一座目标定位为“全球城市”的上海，其资产也成了资金回避风险，实现保值的第一选择

一起关注印力在宝山顾村大型商业体MEGA 的后续进展